Miten ostaa kerrostalokiinteistö ilman rahaa

Key Takeaways

• Miten ostaa kerrostalokiinteistö

• Parhaat kerrostalokiinteistöjen asuntolainat

• Kerrostalokiinteistöjen hyvät ja huonot puolet

Osaamisen todennäköisyydet ovat, jos olet ollut jonkin aikaa tekemisissä kiinteistösijoittamisen kanssa, olet alkanut miettiä monikerrostalosijoittamista. Jos näin on, olet luultavasti kuullut lukuisista saatavilla olevista eduista: Suurempi kassavirta, helpompi hallinnointi, valtavat verohelpotukset. Mutta jos sinulla on vähän varoja, saatat miettiä, miten voit ostaa kerrostalokiinteistön ilman rahaa. Ehkä olet olettanut, jos sinulla ei ole valtavia käteisvarantoja, että monikerroksisten kiinteistöjen sijoittaminen on saavuttamattomissa.

Ja vaikka on totta, että monet kiinteistösijoituskaupat, ja siihen kuuluvat myös monikerroksiseen sijoitusasuntoon liitetyt kaupat, menettävät elintärkeän käteisvirran, jos sopivaa käsirahaa ei ole sijoitettu, tämä ei tarkoita, ettet voi ostaa monikerroksisia kiinteistöjä, jos olet tiukoilla käsirahan puolella.

Olemalla luova rahoitusvaihtoehtojesi kanssa saatat itse asiassa huomata, että ”Monikerrostalosijoittaminen aloittelijoille” -kurssin ensimmäinen oppitunti on kannattava. Tässä on viisi strategiaa siitä, miten rahoittaa monikerroksinen kiinteistö vähän tai ei lainkaan rahaa alas opastaa sinua tässä pyrkimyksessä.

Huomautus: Kuten minkä tahansa rahoitustapahtuman kohdalla, on elintärkeää tehdä asianmukainen huolellisuus ja neuvotella rahoitusalan ammattilaisen kanssa varmistaaksesi, että tietty strategia toimii tarpeisiisi, kuten monikerroksisen kunnostuskiinteistön toteuttaminen. Tässä annetut tiedot on tarkoitettu vain opetustarkoituksiin.

7 tapaa ostaa monikerroksinen kiinteistö ilman rahaa alas

Monikerroksiset kiinteistöt voivat liittyä muhkeaan ostohintaan, mikä saa jotkut sijoittajat ujostelemaan. Oikein hoidettuna tämäntyyppiset kiinteistöt tarjoavat kuitenkin mahdollisuuden ansaita suuren määrän kassavirtaa ja tarjota vahvan tuoton. Ostohinnan ei tarvitse olla esteenä; on olemassa useita tapoja sijoittaa monikerroksisiin kiinteistöihin niille, joilla ei ole paljon käteistä, mukaan lukien alla olevat menetelmät:

1. yksityistä rahaa

2. osakkeet

3. materiaalimyynti

4. kovaa rahaa

5. korjausavustus

6. House Hacking

7. Real Estate Crowdfunding

Private Money

Private money lenders are not just useful when acquiring single-perheasuntoja. Yksityiset lainanantajat voivat olla erityisen hyödyllisiä monikerrostalopuolella, kuten investoitaessa monikerrostaloasuntoihin, ja ne voivat olla loistava tapa edetä kehityshankkeessa, jos sinulla ei tällä hetkellä ole varoja käsirahaan.

Aivan kuten omakotitalokiinteistöjen kohdalla, yksityisten lainanantajien ei tarvitse olla yhteydessä sijoitusyritykseen. Itse asiassa osa sinulle parhaista yksityisistä lainanantajista löytyy olemassa olevasta sosiaalisesta verkostostasi. Tähän kuuluvat perhe, ystävät, lääkärit, kollegat jne.

Miksi joku verkostostasi antaisi sinulle rahaa? Näkymä paremmasta tuotosta kuin monet saavat eläketililtään – ja sen tukena on kiinteistö – voi tehdä tästä houkuttelevan tapauksen niille, jotka ottavat sinuun yhteyttä (ja voivat auttaa sinua saamaan kerrostalokiinteistön käsirahan maksamiseen tarvittavat varat.)

Oman pääoman ehtoiset osakkeet

Oman pääoman ehtoisen osakesijoittajan löytäminen eroaa hieman siitä, että työskentelisit yksityisen rahan lainanantajan kanssa. Yksityisen lainanantajan kanssa lupaat sijoittajalle säännöllisen tuoton. Mutta oman pääoman ehtoisen osakesijoittajan kanssa annat heille osan kiinteistön omasta pääomasta vastineeksi varoista, joita tarvitaan käsirahan maksamiseen monikerroskiinteistöjen ostamisessa.

Esitettäköön esimerkiksi, että oman pääoman ehtoinen osakesijoittaja antaa sinulle 100 000 dollaria monikerroskiinteistön hankintaan. Voisit sitten vastineeksi antaa sijoittajalle 40 prosentin osuuden kiinteistön omasta pääomasta. Näin sijoittajasi saisi sekä 40 prosenttia kiinteistön kuukausittaisesta kassavirrasta että 40 prosenttia kiinteistön mahdollisesta myynnistä saatavista tuloista.

Tämä on tehokas strategia juuri siitä syystä, että pääoma houkuttelee sijoittajia. Ja tämä menetelmä antaa sijoittajille sekä mahdollisuuden luoda lyhyen että pitkän aikavälin kassavirtaa, mitä voit käyttää motivoida mahdollisia sijoittajia käsirahahankkeessasi.

Materiaalin myynti

Tämä ei ole aina mahdollista jokaisessa kerrostalokiinteistöhankkeessa. Silti on tilanteita, joissa kiinteistö voi sisältää arvokkaita luonnollisia (tai valmistettuja) resursseja, jotka voidaan myydä kiinteistön oston yhteydessä käsirahan hankkimiseksi.

Materiaaliesimerkkeinä mainittakoon maa-aines, kasvit, sora, puutavara ja lannoitteet, mikä tahansa resurssi, joka voi osoittautua arvokkaaksi toiselle osapuolelle. Kyse on siitä, että näkee monikerrostalokiinteistön havaitun arvon ohi ja määrittää, onko olemassa piileviä mahdollisuuksia, jotka voivat tehdä kaupasta paljon realistisemman ja miellyttävämmän sinulle.

Kova raha

Siltä varalta, että termi ei ole sinulle tuttu, kovan rahan lainanantajia (hard money lenders, HML) voidaan kuvata yksityishenkilöinä tai pieninä organisaatioina, jotka lainaavat lainanottajalle ”kovaa rahaa” kiinteistön arvon, ei lainanottajan luottotiedon perusteella.

Vaikka kovan rahan lainan korkokanta ja lainanmyöntämispalkkiot ovatkin paljon korkeammat kuin perinteisen asuntolainan, sitä ei kutsuta ”kovaksi rahaksi” raskaiden ehtojensa vuoksi. Silti, koska kovassa rahassa on kyse matematiikasta. Täyttääkö kiinteistön lainan ja arvon suhde (LTV) – mieluiten 65 % tai alle – kovan rahan lainanantajan asettamat kriteerit?

Jos täyttää, sinulla on hyvät mahdollisuudet päästä sopimukseen, varsinkin jos olet tehnyt kotitehtäväsi ja löytänyt kerrostalokiinteistön, jolla on kaikki merkit vakaasta kassavirran lähteestä. Jos ei, sinun on aika jatkaa etsimistä.

Korjausavustus

Sijoittajat jättävät tämän strategian usein huomiotta, mutta se voi olla tehokas tapa tuottaa monikerrostalokiinteistösi käsirahaa. Se toimii näin: Kun tarkastat kerrostalokiinteistön, teet listan siitä, mitä korjauksia on tehtävä ennen ostoa. Ja sitten nämä rahat, myönnettyään, että myyjä suostuu kauppaan, annetaan sinulle takaisin kaupantekohetkellä.

Tällöin sinulla on kaksi vaihtoehtoa:

1. Teet korjaukset itse. Ei ihanteellinen ratkaisu, mutta jos sinulla on asiantuntemusta ja aikaa, tämä voi olla tehokasta.

2. Parempi ratkaisu on, että sinulla on jo urakoitsijaryhmä ja/tai kotiremontin ammattilaisia, joiden kanssa (tai kumppanisi kanssa) olet työskennellyt aiemmin ja jotka hoitavat korjaukset.

Koska olet antanut heille vakituisia töitä aiemmin tai annat heille vakituisia töitä tulevaisuudessa, voit usein saada alennusta korjauksen työ- ja materiaalikustannuksista. Mikä on rahaa, jonka voit laittaa käsirahaan.

House Hacking

House Hacking tarkoittaa sellaisen kiinteistön osan vuokraamista, jossa tällä hetkellä asut. Voit lähinnä listata ylimääräisen makuuhuoneen, parven tai jopa jaetun tilan verkossa lyhytaikaiseksi vuokraukseksi. Yleisin tapa tehdä tämä on käyttää Airbnb:tä. Hinnoittele vuokrauksesi alueen vastaavien ilmoitusten mukaan ja katso, kuinka kassavirtasi kasvaa, kun vieraat vuokraavat tilasi.

Sekä kodinomistajat että vuokralaiset voivat hyödyntää tätä strategiaa, jos vuokrasopimukset ja paikalliset määräykset sallivat sen. Tutki alueesi lyhytaikaista vuokrausta koskevia lakeja ja opi, millaisia (jos sellaisia on) lupia tarvitset aloittaaksesi. Monissa suosituissa turistikohteissa tarvitaan lupia, jotta voit listata kiinteistösi. Kun olet vapaa aloittamaan, mieti, miten voit houkutella vieraita listallesi. Järjestä huone, ota selkeitä kuvia ja listaa kaikki mukana tulevat mukavuudet. Huoneesi ei tarvitse olla yliampuva, mutta mitä parempi listaus on, sitä enemmän voit veloittaa vierailijoilta.

Kaiken kaikkiaan tämä alikäytetty strategia voi olla loistava tapa täydentää tulojasi ja lisätä taloudellisia varantojasi. Muutamassa lyhyessä kuukaudessa sinulla voi olla jopa tarpeeksi rahaa, jotta voit maksaa ennakkomaksun kerrostalokiinteistöstä.

Kiinteistöjen joukkorahoitus

Sen sijaan, että hankkisit rahoitusta yhdeltä lainanantajalta, harkitse joukkorahoituksen käyttämistä keinona ostaa kerrostalokiinteistö. Joukkorahoitus on tapa kerätä rahaa pyytämällä sijoittajien joukolta pieniä pääomamääriä yhden suuren sijoituksen sijaan. Tämän strategian tekivät suosituksi GoFundMe:n ja Kickstarterin kaltaiset sivustot, joiden avulla käyttäjät voivat rahoittaa joukkorahoituksella mitä tahansa hanketta helposti.

Et tarvitse pääomaa joukkorahoituksen aloittamiseen, mutta tarvitset kuitenkin luotettavan verkoston ja vahvan esityksen. Lainanantajat ovat todennäköisemmin kiinnostuneita hankkeesi menestyksestä, joten sinun on oltava valmis vakuuttamaan heidät siitä, miten hanke toimii. Se voi vaatia vakavaa omistautumista, mutta hyvä uutinen on se, että kiinteistösi menestyksen jälkeen sijoittajat ovat taipuvaisempia suosittelemaan sinua muille ja tukemaan tulevia projektejasi.

Parhaat monikerroksisten asuntojen lainat

Markkinoilla on tarjolla useita erityyppisiä lainoja monikerroksisille kiinteistöille niille, jotka tutkivat tapoja rahoittaa ostoksensa lainalla. Seuraavien lainojen korot vaihtelevat tyypillisesti 4,5 ja 12 prosentin välillä, ja ne voivat sopia myös sijoittajille, jotka haluavat jälleenrahoittaa kiinteistöjään:

• Conventional Multifamily Mortgage: Useimmat perinteiset lainanantajat tarjoavat riittävän suuria lainoja monikerroksisten kiinteistöjen rahoittamiseen, yleensä kahden ja neljän yksikön välillä. (Kaikki sitä suurempi kelpaa liikekiinteistöksi.) Tavanomaiset asuntolainat sopivat hyvin sijoittajille, jotka haluavat pidempiaikaisen lainan ja pystyvät maksamaan 20 prosentin käsirahan.

• Federal Financing: Useat valtion virastot, kuten Federal Housing Administration (FHA), Fannie Mae ja Freddie Mac, sponsoroivat monen perheen lainaohjelmia. Nämä lainat sopivat hyvin sijoittajille, joilla ei ole paljon käsirahaa ja jotka ovat valmiita asumaan yhdessä yksikössä.

• Portfoliolaina: Portfoliolainat ovat lainoja, joilla voidaan ostaa useita kiinteistöjä kerralla. Nämä pitkäaikaiset lainat sopivat sijoittajille, jotka haluavat ostaa jopa 10 kiinteistöä kerralla.

• Lyhytaikainen rahoitus: Jotkut sijoittajat saattavat tarvita joustavuuden vuoksi lyhytaikaista lainaa, kuten kovan rahan lainaa tai siltalainaa. Sijoittaja voi esimerkiksi haluta toimia nopeasti kaupassa ja rahoittaa sitä lyhyellä aikavälillä, kunnes se voi kunnostaa sitä tai lisätä käyttöastetta, kunnes se voi täyttää pidemmän aikavälin lainavaatimukset. Lyhytaikaiseen rahoitukseen liittyy yleensä korkeampi korko.

Pros Of Buying Multifamily Properties

Ennen kuin päätät lisätä monikerroksisen kiinteistön sijoitussalkkuusi, sinun kannattaa punnita etuja ja haittoja päättäessäsi, sopiiko se sinulle. Monikerroksiseen kiinteistöön sijoittamisessa on monia etuja, jotka houkuttelevat sijoittajia tavoittelemaan näitä mahdollisuuksia.

• Kertaluonteiset tulot: Kuukausittain toistuvat tulot, joita monikerrostalokiinteistö voi tuottaa, ovat yksi tämän sijoituksen merkittävimmistä eduista. Taloudellisesti järkevillä kaupoilla on potentiaalia kompensoida kuukausittaiset menosi ja laittaa käteistä lompakkoosi joka kuukausi.

• Tulojen moninaisuus: Yhden asunnon kiinteistön tyhjillään olo johtaa tulojen menetykseen kyseiseltä ajanjaksolta. Jos kuitenkin yksi yksikkö on tyhjillään kerrostalokiinteistössä, muut yksiköt tuottavat edelleen tuloja, mikä auttaa lieventämään tyhjäkäyntikustannuksia.

• Vähäinen ylläpito: Monet huoltokorjaukset, kuten kattoremontti tai keskuslämmitys, voidaan tehdä kerralla kaikkiin monikkokiinteistön yksiköihin. Tämä auttaa säästämään aikaa ja rahaa tarvikkeisiin ja työvoimaan.

• Moninkertaiset tulonlähteet: Suuremmissa monikerroksisissa kiinteistöissä sijoittajilla on mahdollisuuksia luoda useampia tulonlähteitä paikan päällä. Voit periä vuokralaisilta lisämaksuja pysäköinti- tai autotallipaikoista tai asentaa kolikkopesuloita, jotka tuottavat tuloja kuukausivuokran lisäksi.

• Tulosperusteinen rahoitus: Monikerrostalokiinteistöjen rahoitus perustuu kiinteistön tulokseen, ei henkilökohtaiseen taloudelliseen tilanteeseesi. Tästä voi olla hyötyä, jos haluat sijoittaa kiinteistöihin, mutta sinulla ei ole hyviä luottotietoja.

Kerrostalokiinteistöjen ostamisen haittoja

Vaikka kerrostalokiinteistöjen ostamisesta ja omistamisesta on monia hyötyjä, sen tekeminen voi olla monimutkaisempaa kuin omakotitalosijoitusten tekeminen, joten on tärkeää ymmärtää mahdolliset haasteet.

• Hallinta: Monikerrostalokiinteistön hallinta voi olla aikaa vievää, varsinkin jos kiinteistössä on enemmän kuin neljä yksikköä. Monet sijoittajat päättävät palkata paikan päällä toimivia isännöitsijöitä tai isännöintiyrityksen sen sijaan, että ottaisivat tehtävän hoitaakseen itse. Molemmista vaihtoehdoista aiheutuu kuitenkin lisäkustannuksia.

• Korkeampi vaihtuvuus: Keskimäärin monikerrostalokiinteistöjen vuokralaiset asuvat yksikössä noin kaksi vuotta tai vähemmän, kun keskimääräinen omakotitalon vuokralainen asuu yksikössä 5-7 vuotta. Muista ottaa markkinointikustannukset, jotka ovat välttämättömiä uusien vuokralaisten houkuttelemiseksi monikerrostalokiinteistöjen vuokralaisten suuremman vaihtuvuuden vuoksi.

• Vuokralaiset laiminlyövät kiinteistöä: Monikerrostalokiinteistöjen normaali kuluminen on yleensä suurempaa kuin omakotitalokiinteistöjen, joten sijoittajien on varauduttava tekemään enemmän korjauksia kunkin vuokralaisen asumisen välissä.

• Korkeat kunnossapitokustannukset: Kun monikerrostalokiinteistössä ilmenee suurempia ongelmia, ne vaikuttavat useampaankin yksikköön, jolloin kunnossapidon korjaustyöt muodostuvat kalliimmiksi. Jos ilmenee ongelmia, kuten lämmitysjärjestelmän vikoja tai putkisto-ongelmia, usean yksikön korjaaminen maksaa enemmän kuin omakotitalon korjaaminen, joten sijoittajien on syytä varautua näihin kuluihin, jos niitä joskus ilmenee.

Yhteenveto

Onko monikerrostalokiinteistöihin sijoittaminen sinulle sopiva vaihtoehto, sijoittajilta edellytetään, että he miettivät luontevasti esteitään ja laativat strategian siitä, miten monikerrostalokiinteistöt ostetaan vailla rahaa tavalla, joka toimii juuri sinulle. Ottamalla yhteyttä verkostoihisi, tutkimalla kovan rahan vaihtoehtoja – jopa laskemalla puutavaran jälleenmyyntiarvon – saatat löytää väyliä monikerrostalosijoittamiseen, jota et koskaan pitänyt mahdollisena. Kaikissa sijoitusstrategioissa on hyötyjä ja haittoja. Silti, jos sijoittajat ovat täysin tietoisia siitä, mitä heitä odottaa, on paljon todennäköisempää, että he saavuttavat menestystä monikerroksisten kiinteistösijoitusten kanssa.

Varojen puute estää sinua sijoittamasta kiinteistöihin? Älä anna sen vaikuttaa!

Yksi monien uusien sijoittajien kohtaamista esteistä on rahoituksen löytäminen kiinteistökaupoilleen. Uusi online-kiinteistöluokkamme, jota isännöi asiantuntijasijoittaja Than Merrill, on suunniteltu auttamaan sinua pääsemään alkuun oppimalla monia sijoittajille tarjolla olevia rahoitusvaihtoehtoja sekä tämän päivän kannattavimpia kiinteistösijoitusstrategioita.

Klikkaa tästä ilmoittautuaksesi yksipäiväiseen kiinteistöwebinaariimme ja aloita oppimalla, miten sijoittaa nykypäivän kiinteistömarkkinoille!