Se mökki järven rannalla tai rantamökki on saattanut olla vuosikymmenien iloisten perhejuhlien näyttämönä. Se ei kuitenkaan tarkoita, että toisen kodin periminen olisi lomaa sinulle ja sisaruksillesi.
Minneapolisissa sijaitsevan RBC Wealth Managementin yksityisten varallisuuspalvelujen johtajan Bill Ringhamin onneksi hän ja hänen kolme sisarustaan kommunikoivat hyvin ja jakavat vanhempiensa perintönä perintönä saaman mökin ystävällisesti.
Ringhamin ja hänen sisarustensa on 17 vuoden ajan onnistunut sopia tärkeimmistä asioista ja kokoontua kiinteistössä juhlimaan tärkeimpiä juhlapyhiä. Hän sanoi, että he ovat yleensä samaa mieltä asioista, kuten siitä, milloin mökki pitää maalata, vaikka eivät aina olekaan samaa mieltä väristä.
Mutta kaikki perheet eivät onneksi tule toimeen yhtä hyvin. Kaikilla sisaruksilla ei välttämättä ole samanlaisia intressejä pitää tai ylläpitää kyseistä omaisuutta.
Jossain tapauksissa vanhemmat olettivat, että heidän lapsensa olisivat aina samoilla linjoilla, eivätkä tehneet järjestelyjä valmistellakseen heitä mahdollisiin konflikteihin, sanoi Lee Hausner, Ph.D., joka on toinen kirjoittajista kirjassa ”The Legacy Family: The Definitive Guide to Creating a Successful Multigenerational Family.”
”Vanhempamme vain olettivat, että me kaikki haluaisimme pitää mökin suvussa, mutta minusta vanhempien on aina syytä kysyä lapsiltaan, haluavatko he loma-asunnon”, Ringham sanoi. ”Se oli minulle silmiä avaava hetki, kun tajusin, että rakastan mökkiä, mutta toinen sisarus ei ollut siitä yhtä innoissaan. Ironista kyllä, tuo sisarus nauttii siitä nyt todella paljon ja on iloinen, että pidimme sen.”
Jaettu ei-rahallinen omaisuus, kuten vene, lentokone tai kesämökki, luo mahdollisuuden valtaviin konflikteihin, sanoi Hausner.
”Perhekotiin liittyy kaikenlaisia neuroottisia, emotionaalisia kiintymyssuhteita”, Hausner sanoi.
Yleensä äiti on saattanut jättää esimerkiksi parin lepotuoleja, joita toinen tytär ei suostu vaihtamaan, vaikka äiti itse olisi kauhistunut, jos nuo vanhat tuolit olisivat nykyään hänen kodissaan.
”Juuri tällaiset asiat voivat aiheuttaa sen, että sisarukset lakkaavat puhumasta toisilleen”, hän sanoi.
Vaihtoehtoja siihen, miten sisarukset voivat sopia, mitä tehdä perityn kodin kanssa
Tärkeintä, mitä perheet voivat tehdä omaisuutta siirtäessään tai jakaessaan sitä, on olla läpinäkyviä, muutoin vaarana on, että suhteet menevät pilalle, sanoi Alma Banuelos, Los Angelesissa sijaitsevan City National Bank -yhtiön trust- ja jäämistöpalveluihin erikoistuneen osaston johtaja.
Jos loma-asunto on osa vanhemmiltasi perimääsi omaisuutta, sinulla ja sisaruksillasi on useita vaihtoehtoja päästä sopimukseen siitä, mitä omaisuudelle tehdään, mikä auttaa varmistamaan, että kunkin henkilön toiveet täyttyvät.
Jos kaikki sisarukset perivät omaisuuden tasan ja haluavat sen, on tärkeää laatia kumppanuussopimus, jossa vahvistetaan käyttösäännöt, kuten kuinka usein ihmiset saavat käyttää sitä, kuka on etusijalla ja vierasoikeudet, sanoi Banuelos.
”Ristiriitojen välttämiseksi kannattaa jopa hahmotella, minkälainen käyttö on sallittua ja kuinka monta vierasta saa olla kerrallaan”, Banuelos sanoi. ”Et esimerkiksi ehkä halua, että sinkkuveljesi järjestää 150 hengen uudenvuodenjuhlat, jotka voivat mahdollisesti aiheuttaa vahinkoa talolle. Kannattaa myös miettiä, voiko joku vuokrata kiinteistöä muille sovittuna aikana ja kuka huolehtii kodin kunnosta ennen vuokrausta ja sen jälkeen.”
Tärkeä osa sopimusta on myös ylläpidon/kulujen jakaminen, joka Banuelosin mukaan voi perustua kiinteistön omistusosuuteen, käyttöön tai muihin menetelmiin.
Jotkut vanhemmat päättävät siirtää loma-asuntonsa kauppakirjan lapsilleen elinaikanaan ja perustaa rahaston, josta maksetaan ylläpitokulut ja kiinteistöverot, varsinkin jos kiinteistö on kalliilla alueella, kuten Martha’s Vineyardilla tai Malibun rannalla, hän sanoi.
Jos tämä ei kuulunut jäämistösuunnitelmaan, kiinteistöä varten on perustettava kustannustili. Näin vältät ongelman, joka syntyy, kun tarvitaan pääomaremontti – kuten vuotava katto, joka on vaihdettava – ja sisaruksesi väittävät, ettei heillä ole ylimääräistä käteistä rahaa, jotta he voisivat osallistua korjauksiin.
”Sinun on myös päätettävä, miten korjausten myyjät valitaan, mieti vain, jos yksi sisarus haluaa tehdä sopimuksen halvimman vaihtoehdon kanssa, kun taas toinen haluaa palkata kalliimman palveluntarjoajan, jos se on kirjattu sopimukseen, on pienempi riski, että sisarusten välillä syntyy erimielisyyksiä”, Banuelos sanoi.
Toinen vaihtoehto on palkata isännöitsijä hoitamaan tavallisia korjauksia, vuokraamaan kiinteistöä haluttaessa ja tekemään yhteisiä päätöksiä, mikä on erityisen edullista silloin, kun omistajat/sisarukset ovat huomattavan kaukana loma-asunnosta. Kustannukset jaetaan yleensä sisarusten kesken.
”Virallinen sopimus voi olla tarpeen, kun seuraava sukupolvi perii kiinteistön, koska parin sisaruksen sijasta kiinteistöä alkaa jakaa useampi serkku perheineen”, Ringham sanoo. ”Meidän tapauksessamme, jos me kaikki lahjoitamme osuutemme loma-asunnosta lapsillemme, nousemme neljästä omistajasta yhdeksään omistajaan.”
Hausner suosittelee, että perustetaan asunto-osakeyhtiön hallituksen kaltainen hallintoneuvosto, jotta perheenjäsenet eivät jäisi miettimään, miten kotia olisi parasta hoitaa. Ja perheillä pitäisi olla terve järjestelmä, jonka avulla Hausner voi tehdä niin sanottuja ”käteispuheluita” – keskusteluja kiinteistöön kohdistuvista rahankäytöistä, joiden suuntaviivoista on sovittu ennen kulujen syntymistä.
Rakennetaan osto
Joissain perheissä yksi perillinen saattaa asua liian kaukana, jotta hän voisi käyttää loma-asuntoa säännöllisesti – tai hänellä ei välttämättä ole resursseja osallistua sen kunnossapitoon. Jos tämä sisarus haluaisi mieluummin käteistä kuin loma-asunnon osaomistusta, pesänselvittäjä voi ehkä jakaa hänelle muita osia jäämistöstä perinnön tasaamiseksi, Ringham sanoo.
Jos kuolinpesässä ei ole likvidejä varoja tai kuolinpesän varat eivät riitä, ne perheenjäsenet, jotka haluavat pitää loma-asunnon, voivat ostaa toisen sukulaisen pois omilla varoillaan.
”Sisarusten on varmistettava, että he rakentavat oikeudenmukaisen hinnan osuudelle kiinteistöstä, ja he voivat päättää käyttää paria arviota”, Ringham sanoi.
Jos sisaruksilla ei ole käteistä rahaa ostaa toisen osuutta asunnosta, he voivat harkita asuntolainan ottamista kiinteistöä varten, sanoi Banuelos.
”Sisarukset voivat myös sopia hyväksyvänsä velkakirjan, jossa molemmat osapuolet sopivat ehdoista ja koronmaksusta”, hän sanoi. ”On mietittävä, mitä tapahtuu, jos jokin maksu jää maksamatta. Jos perheen sisäinen laina on perheelle sopiva, sisarusten välisten vihamielisyyksien välttämiseksi kannattaa harkita ulkopuolista asiamiestä maksujen perimiseen.”
Myydä ja jaa voitot
Jos kukaan perillisistä ei halua loma-asuntoa, yksinkertaisin ratkaisu on myydä se ja jakaa tuotto osana kuolinpesää, sanoi Banuelos.
Jos päätät myydä, Hausnerin mukaan on tärkeää käyttää parhaita liiketoimintatapoja ja teettää talosta ammattimainen arvio. Perheenjäsenillä voi olla etuosto-oikeus, mutta vain käypään markkina-arvoon.
Sitäkin huolimatta, että sisarukset sopivat alussa loma-asunnon jakamisesta, on viisasta laatia sopimus siitä, millä ehdoilla perhe harkitsisi tulevaa myyntiä, sanoi Banuelos.
”Kannattaa sopia siitä, kenellä on etuosto-oikeus, esimerkiksi onko se rajoitettu lähisukulaisiin vai laajennettuun perheeseen”, sanoi Banuelos. ”Tai voitte laatia rajoitetun ostajaluettelon.”
On myös määriteltävä menetelmä myyntihinnan määrittämiseksi tulevien erimielisyyksien välttämiseksi, hän sanoi, mukaan lukien se, perustuuko hinta nykyiseen markkina-arvoon vai alennettuun arvoon.
Vuokraa ja jaa voitot
Jos yksikään sisaruksista ei halua käyttää kiinteistöä lomailuun, mutta se on arvokas omaisuuserä, sisarukset saattavat haluta tehdä talosta sijoituksen. Yksi tapa tehdä tämä, ehdotti Ringham, on perustaa osakeyhtiö, jolla on omistusoikeus kiinteistöön ja jonka kautta vuokratulot virtaavat yrityksen kautta.
”Jonkinlainen kumppanuussopimus on tehtävä, mieluiten riippumattoman kiinteistönhoitajan kanssa, joka ylläpitää kiinteistöä ja vuokraa sitä”, sanoi Banuelos. ”Sopimuksessa on määriteltävä vuokralaisen tyyppi, kuten lyhyt- tai pitkäaikainen vuokralainen, haluttu vuokra ja se, miten korjauksia ja parannuksia koskevat päätökset tehdään.”
Kiinteistönhoitaja veloittaa yleensä palkkion; prosenttiosuuden vuokratuloista, sanoi Banuelos, mutta vapauttaa omistajat päivittäisten päätösten tekemisestä ja rutiininomaisen kunnossapidon hoitamisesta aiheutuvista paineista.
Osituskanne
Jos loma-asunnon perivät perheenjäsenet eivät pääse yksimielisyyteen siitä, mitä kiinteistölle tehdään, viimeisenä keinona on omaisuuden osituskanne.
”Jos kuolinpesässä on riippumaton edunvalvoja, joka ei ole perheenjäsen, kyseisellä henkilöllä voi olla hallinnoivasta asiakirjasta riippuen valtuudet myydä kiinteistö”, Banuelos sanoi. ”Jos edunvalvojana on sisarus, tämä henkilö tai toinen sisarus voisi pyytää tuomioistuimelta ohjeita siitä, mitä omaisuudelle pitäisi tehdä. Tuomarin siunauksen saaminen talon myyntiin poistaa edunvalvojalta vastuun päätöksestä.”
Oikeustoimet voivat olla kalliita, koska jokainen sisarus todennäköisesti palkkaa asianajajan ja valituksia voi olla useita, sanoi Banuelos. ”Ei ole juurikaan hyötyä pitkittää asiaa oikeudessa, jos on olemassa epävirallinen menetelmä konfliktin ratkaisemiseksi”, hän sanoi.
Vanhemmat voivat myös määrätä edunvalvojalleen osana jäämistösuunnitelmaansa, että jos sisarukset ovat eri mieltä loma-asunnon jakamisesta, tai se on myytävä, sanoi Banuelos, mikä voi lieventää sisäisiä riitoja.
Kirjallisten sopimusten laatiminen voi vähentää vihamielisyyttä
”Toimintasopimus kannattaa virallistaa mahdollisimman pian perinnön saamisen jälkeen, jotta tulevista ristiriidoista päästään eroon, kun kaikki tulevat toimeen keskenään”, Ringham sanoi. ”Sisaruksille käy paljon paremmin, jos he sopivat, miten he hoitavat käyttöä, ylläpitoa ja tulevia siirtomahdollisuuksia, ennen kuin joku on tyytymätön.”
Perheiden pitäminen yhteydessä toisiinsa on loma-asunnon päätavoite, joten Hausner ehdottaa, että vaikka peritty kiinteistö ei sopisikaan kaikille, perheet voisivat harkita yhteisten matkojen suunnittelua, loma-asuntojen ostamista samasta rakennuskompleksista tai sellaisen maa-alueen hankkimista, jossa on tilaa kullekin sukuhaaralle rakentaa oma mökki.
Loppujen lopuksi, kuten vanha sanonta kuuluu, perheet, jotka leikkivät yhdessä, pysyvät yhdessä.
PERINTÖASUNNON HALLINTA
Kun otetaan huomioon kodin lahjoittamisen tai perimisen monimutkaisuus ja käytettävissä olevien vaihtoehtojen määrä, on tärkeää neuvotella ammattilaisten kanssa joka vaiheessa.