Kun olet ostamassa taloa, tulet törmäämään moniin termeihin ja fraaseihin, jotka saavat sinut raapimaan päätäsi hämmentyneenä. Yksi näistä termeistä on ”clear to close”. Olettaisit, että se tarkoittaa, että olet sananmukaisen hypyn, hypyn ja hypyn päässä siitä, että saat avaimet uuteen kotiisi.
Epäonneksesi et ole aivan perillä – vielä: (fizkes / )
- Mitä tarkoittaa clear to close?
- Tulotodisteet
- Suunnitelma käsirahan maksua varten
- Varallisuusasiakirjat
- Velat, taloushistoria ja muut velvoitteet
- Erityisolosuhteet
- Mitä tapahtuu, ennen kuin laina on selvä?
- Myyjä hyväksyy ostotarjouksesi
- Tilaa kotitarkastus ja kotiarvio
- Lainan myöntäjä tarkastaa lainan
- Mitä tapahtuu sen jälkeen, kun laina on hyväksytty?
- Viimeinen läpikäynti
- Suljentapäivä
- Rahat siirretään
- Vinkkejä, joilla pääset nopeammin kauppoihin
- 1. Pidä taloudelliset asiakirjasi käsillä.
- 2. Hanki ennakkohyväksyntä ennen kuin katselet taloja.
- 3. Pidä silmällä luottotietojasi.
- 4. Lue Closing Disclosure Disclosure huolellisesti.
- 5. Hanki vakuutus heti.
Mitä tarkoittaa clear to close?
Clear to close on suoraviivaisempaa kuin luulisi. Jessica Sanchez, johtaja Mortgage Fulfillment Operations täällä HomeLightissa, selittää:
”Clear to close asuntolainojen käsittelyn näkökulmasta tarkoittaa, että lainanottajat ovat täyttäneet kaikki jäljellä olevat ehdot tai vaatimukset, joita tarvitaan, jotta lainanottajat voivat mennä sulkemispöytään – ja allekirjoittaa lopulliset sulkemisasiakirjat. Kun olet allekirjoittanut kaikki asiakirjat ja ”sulkenut” asuntolainasi, lainanantaja maksaa myyjälle ja kaikille osapuolille, ja saat avaimet taloosi.”
Asiakirjoja, joita yleensä tarvitset asuntolainaa hakiessasi (henkilöllisyystodistuksen ja itse hakemuksen lisäksi), ovat mm:
Tulotodisteet
- Kahden vuoden veroilmoitukset, joko W-2 tai 1099
- Palkkatositteita viimeisten 30 päivän ajalta
- Vuoden tuloslaskelma (jos olet itsenäinen
- Kirjeet, joissa selvitetään mahdolliset työsuhteen katkokset kahden viime vuoden aikana
- Työttömyystulotodistukset
- Todisteet kiinteistötuloista
- Lapsen elatusavusta tai elatusavusta saadut tulot
- Todisteet muista tulomuodoista
Suunnitelma käsirahan maksua varten
- Kahdelta kuukaudelta saadut tiliotteet, jos käytät säästöjä
- Lahjoituskirjeet ystäviltä tai sukulaisilta
- Todisteet avustusohjelmia varten
Varallisuusasiakirjat
- 60 päivän pankkitodistus. tiliotteet
- Viimeinen neljännesvuosittainen tiliote eläke- tai 401(k)-tileistä
- 60 päivän tiliotteet IRA-tileistä
- Viimeisen kahden kuukauden tiliotteet välitystileistä
Velat, taloushistoria ja muut velvoitteet
- Luottotiedot Experianilta, Equifaxilta, ja TransUnion
- Kertaluonteiset velat ja kulut
Erityisolosuhteet
- Konkurssiasiakirjat
- Veropäätös
- Pakkohuutokauppa
- Mahdolliset lisäasiakirjat, joita lainanantajasi voi vaatia
Mitä tapahtuu, ennen kuin laina on selvä?
Ellie Maen Origination Insight Report for 2019 -raportin mukaan keskimääräinen sulkeminen kestää noin 47 päivää alusta loppuun. Tämä riippuu tietysti muutamista muuttujista, kuten asuntolainan ennakkohyväksynnän saamisesta tai siitä, otatko FHA- vai VA-lainan, mikä saattaa kestää hieman kauemmin. (Emme edes laske kaikkia mahdollisia viivästyksiä, jotka voivat siirtää sulkemispäivää myöhemmäksi!)
Näinä viikkoina ennen kuin saat vihreää valoa ja olet valmis sulkemaan lainan, on aika monta asiaa, jotka on ensin hoidettava.
Myyjä hyväksyy ostotarjouksesi
Hyvin ensimmäinen vaihe, jonka on tapahduttava ennen kuin lainavirkailija voi lähettää hakemuksesi käsiteltäväksi, on se, että myyjän on hyväksyttävä tarjouksesi.
Kun tarjous on hyväksytty, kiinteistönvälittäjäsi laatii kauppasopimuksen.
Asuntokauppasopimuksessa eritellään sopimuksen eri osatekijät, mm:
- Keitä ostaja ja myyjä ovat
- Kiinteistön kunto ja kuvaus
- Mahdolliset lainaehdot ja ehdolliset lainat
- Ostajan ja myyjän velvollisuudet ja oikeudet
- Kauppaan sisältyvät tai siitä poissuljetut kohteet
- Asijoitetun vakuusrahan määrä
- Luettelo sulkemiskustannuksista ja siitä, kuka on vastuussa mistäkin
- Sulkemispäivä
- Milloin saat avaimet kiinteistöön (tunnetaan myös nimellä hallussapitoehdot)
- Ostajan ja myyjän allekirjoitukset
.
Huom: Sulkemisprosessi alkaa virallisesti, kun myyjä allekirjoittaa sopimuksen.
Tilaa kotitarkastus ja kotiarvio
Listan seuraava tehtävä on hankkia kotitarkastus ja kotiarvio. Asuntotarkastus ei välttämättä ole pakollinen asuntolainaa haettaessa, sillä se tehdään yleensä ostajan harkinnan mukaan, mutta se auttaa neuvottelemaan, jos talossa on korjattavaa.
Kotitarkastuksessa ulkopuolinen, lisensoitu asuntotarkastaja tulee taloon ja tarkastaa talon kaikki osat. Tähän kuuluvat sähköjärjestelmä, LVI-järjestelmä, rakenneosat ja kodinkoneet. Sinun on palkattava erikoistunut tarkastaja löytämään mahdolliset piilevät ongelmat, kuten lyijymaalit, home, radon ja termiittivauriot.
Kotiarvio on välttämätön osa asunnonostoprosessia, kun käytät asuntolainaa. Asuntolainanantajat vaativat arvion, koska se estää sinua ja lainanantajaa maksamasta enemmän kuin talon arvo on. Jos kiinteistö on arvokkaampi kuin pyydetty hinta, on onnenpäiväsi, koska sinun ei tarvitse kertoa myyjälle arvioijan arviota. Niin kauan kuin molemmat osapuolet ovat allekirjoittaneet kauppasopimuksen, myyjä ei voi korottaa hintapyyntöä.
Huomautus: Sinä, ostaja, olet vastuussa tarkastuksen ja arvioijan maksuista, yleensä omasta taskustasi. Asuntotarkastuksen keskimääräiset kustannukset voivat vaihdella 300 ja 400 dollarin välillä. Suuremmat talot voivat maksaa 600 dollaria ja enemmän! Asunnon arviointi voi maksaa saman verran kuin tarkastus. Muista, että todelliset kustannukset riippuvat sijainnista ja talon koosta.
Lainan myöntäjä tarkastaa lainan
Nyt kun arviointi ja tarkastus on suoritettu, lainan myöntäjä toimittaa valmiin tiedoston lainan myöntäjälle tarkastettavaksi. Lainan myöntäjä käy läpi koko tiedoston varmistaakseen, että kaikki on oikein.
Tämä sisältää päivitetyn luottokelpoisuuspisteytyksen tarkastamisen, työsuhteen lopullisen todentamisen ja sen tarkistamisen, että lainan omistusoikeus on selvä. Jos vakuutuksen antajalla on kysyttävää, hän voi pyytää lisäasiakirjoja ennen lainan hyväksymistä.
Kun vakuutuksen antaja on suorittanut tarkistuksen ja hyväksynyt lainan ehdollisesti, ostaja saa luettelon jäljellä olevista ehdoista, jotka on täytettävä, ennen kuin hän voi saada ”selvä sulkea” -ilmoituksen.
Mitä tapahtuu sen jälkeen, kun laina on hyväksytty?
Sen jälkeen, kun vakuutuksenantaja on päättänyt tarkastuksensa ja laina on hyväksytty, saat Closing Disclosure -ilmoituksen vähintään kolme päivää ennen suunniteltua sulkemispäivää. Sinun on kuitattava Closing Disclosure -ilmoituksen vastaanottaminen mahdollisimman pian, sillä muutoin sulkemispäivää saatetaan lykätä.
Lopputilitys sisältää seuraavat tiedot:
- Lainaehdot
- Arvioitu kuukausittainen asuntolainan maksu
- Sulkeutumiskustannukset
- Lainan käsittelykulut
- Lainan käsittelykulut
- Kassasta toiseen.close table
- Transaction summary table
- Loan disclosures
- Loan calculations
- Contact information
- Confirmation of receipt
”Kun lainanantaja antaa Closing Disclosure Disclosure, se tarkoittaa, että olet tehnyt kaiken tarvittavan ostajana ja olet valmis lähtemään”, Sanchez sanoo. Kun kolmen päivän määräaika on kulunut umpeen, voit teettää asiakirjasi notaarilla nimenkirjoitusyhtiössä tai antaa liikkuvan notaarin tulla luoksesi.
Viimeinen läpikäynti
Onnittelut! Olet loppusuoralla, jos teet lopullisen läpikäynnin.
Tässä vaiheessa haluat vielä kerran tarkistaa kodin kaikki osatekijät varmistaaksesi, että se on samassa kunnossa kuin silloin, kun jätit tarjouksesi.
Läpikäynnin aikana tarkistat, että myyjä on huolehtinut ostajan korjauspyynnössä luetelluista korjauksista – jos sellaisia on. Ostajat voivat luopua korjauspyynnöstä, tai myyjä voi päättää myydä talon sellaisena kuin se on, eikä edes harkitse korjaavansa talossa mitään tarkastuksen jälkeen.
Jos taloon on tullut suuria vaurioita tai uusia ongelmia, voit pyytää lykkäämään kaupantekoa sillä aikaa, kun asiamiehesi neuvottelee listan välittäjän kanssa oikeudenmukaisen ratkaisun löytämiseksi.
Suljentapäivä
Viimeinkin on kaupantekopäivän hetki! Tänään on se päivä, jolloin kaikki kauppaan osallistuvat kokoontuvat yhteen ja allekirjoittavat paljon asiakirjoja kaupan viimeistelemiseksi. Haluat tuoda mukanasi kuvallisen henkilöllisyystodistuksen ja kassashekin, jossa on varat sulkemiskulujen ja lopun käsirahan kattamiseksi, miinus vakuusrahasi.
Huomautus: Ei ole harvinaista, että lainanantajat suosittelevat, että nämä varat siirretään tilisiirtona, koska se on helpoin ja tehokkain vaihtoehto. Varmista kuitenkin, että tarkistat tilitiedot kolminkertaisesti, ennen kuin siirrät nämä varat; petoksia tapahtuu, etkä halua menettää käsirahaa.
Rahat siirretään
Kun kaikki asiakirjat on allekirjoitettu, lainanantaja lähettää varat omistusoikeudelliselle yhtiölle tai sulkemisasianajajalle. Sieltä myyjä saa oman osuutensa varoista, tai jälleenrahoituksen tapauksessa edellinen asuntolaina maksetaan pois ja myyjä alkaa maksaa uutta asuntolainaansa.
Vinkkejä, joilla pääset nopeammin kauppoihin
Ostajat, jotka haluavat innokkaasti muuttaa uuteen kotiinsa, voivat päästä nopeammin kauppoihin noudattamalla näitä yksinkertaisia vinkkejä:
1. Pidä taloudelliset asiakirjasi käsillä.
Todennäköisesti olet tehnyt tämän jo ennen kuin alat edes katsella asuntoja.
2. Hanki ennakkohyväksyntä ennen kuin katselet taloja.
Siten tiedät, kuinka paljon taloa sinulla on varaa. Ennakkohyväksyntä antaa sinulle myös itseluottamusta tehdä vahva tarjous, kun löydät talon, josta haluat tehdä tarjouksen.
3. Pidä silmällä luottotietojasi.
”Erinomainen” luottotietopistemäärä antaa sinulle parhaat mahdolliset hinnat, mutta se ei tarkoita, että olet onneton, jos pistemääräsi on vähemmän kuin esimerkillinen. Sinulla voi olla 580 pistettä ja voit silti saada lainahyväksynnän, mutta useimmat tavanomaiset lainat edellyttävät vähintään 620 pistettä.
Ei nyt myöskään ole oikea aika tehdä suuria hankintoja, koska se vaikuttaa negatiivisesti luottokelpoisuuteesi, mikä voi saada lainanantajan harkitsemaan päätöstään uudelleen.
4. Lue Closing Disclosure Disclosure huolellisesti.
On tärkeää käydä läpi Closing Disclosure Disclosure -ilmoitus rivi riviltä. Pidä silmällä mahdollisia kirjoitusvirheitä, ristiriitaisuuksia tai muita asioita, jotka poikkeavat siitä, mitä odotit.
5. Hanki vakuutus heti.
Lainanantajat vaativat yleensä ostajilta omakotivakuutusta sijoituksensa suojaamiseksi. Vaikka lainanantajasi ei vaatisikaan sitä, olisi kuitenkin etusi mukaista hankkia kotivakuutus joka tapauksessa. Jos talollesi sattuu jotain, saatat joutua taloudelliseen tuhoon, jos sinulla ei ole varoja korjauksiin… ja taivas varjelkoon, että joku loukkaantuu kiinteistölläsi, koska voit joutua kovan oikeusjutun kohteeksi.
Viikot ennen kaupantekopäivää voivat olla hieman hermoja raastavia, koska mikään ei ole kiveen hakattu. Älä kuitenkaan pelkää, sillä kun saat ilmoituksen, että olet valmis sulkemaan, olet kultainen!
”Ostajat voivat melko lailla vain rentoutua ja odottaa kolme päivää allekirjoittaakseen lainapaperit, ja sitten lainasi pitäisi sulkea seuraavana päivänä”, Sanchez toteaa.