Tässä käymme läpi esimerkin siitä, miten voit mahdollisesti pienentää kiinteistöverojasi argumentilla nimeltä Leased Fee Vs Fee Simple.
SÄÄNNÖSSÄ 4 SÄÄDETÄÄN, ETTÄ KÄYTETTÄESSÄ ARVIOINNIN KOHTEEN TAI VERTAILUKELPOISTEN KIINTEISTÖJEN MYYNTIHINTOJA ARVIOINNISSA ARVIOIJAN ON:
(b) Arvioidessaan rasittamatonta maksuosuutta, (1) muunnettava velalla rasitetun kiinteistön, johon kiinteistö jäi, myyntihinta sen rasittamatonta maksua vastaavaksi hinnaksi lisäämällä myyjän oman pääoman myyntihintaan se hinta, jolla kyseinen velka olisi arviolta voitu myydä arvoa osoittavissa olosuhteissa myyntihinnasta neuvoteltaessa, ja (2) muunnettava myyntihinnan sellaisen kiinteistön myyntihinta, jota rasittaa vuokrasopimus, jonka alaisuuteen kiinteistö jäi, sen rasitteetonta maksua vastaavaksi hinnaksi vähentämällä myyjän oman pääoman myyntihinnasta se määrä, jolla vuokrasopimuksen arvioidaan korottaneen kyseistä hintaa, tai lisäämällä myyjän oman pääoman hintaan se määrä, jolla vuokrasopimuksen arvioidaan alentaneen kyseistä hintaa.
Koska arvioitavana oleva kiinteistöosuus on rasitteeton vuokraoikeus, markkinavuokraa koskeva arvio on tehtävä ottamatta huomioon todellisia vuokrasopimusjärjestelyjä. Säännön 8(d) mukaan ”arvostettaessa kiinteistöä, jota rasittaa vuokrasopimus, aktivoitava nettotulo on se määrä, jonka kiinteistö tuottaisi, jos sitä ei rasitettaisi, riippumatta siitä, ylittääkö tämä määrä sopimusvuokran vai alittaako se sen, ja siitä, onko vuokranantaja vai vuokralainen suostunut maksamaan kiinteistöveron.”
Arvioitsijan käsikirja Väitteen tukeminen
TALOUDELLISET OMINAISUUDET
Taloudellisiin ominaisuuksiin kuuluvat kaikki kiinteistön ominaisuudet, jotka vaikuttavat sen tulovirtaan. Tätä vertailutekijää sovelletaan yleensä vain tuloja tuottaviin kiinteistöihin. Merkittäviin taloudellisiin ominaisuuksiin kuuluvat seuraavat:
- Toimintakulujen taso
- Johdon laatu
- Vuokralaisen laatu (esim. luottokelpoisuusluokitus)
- Tietyt vuokrasopimusmääräykset (vuokranalennukset, kulujen pysäyttämiset ja takaisinperinnät, vuokrasopimusten voimassaolon päättyminen, uusimisoptiot jne, mutta ei kuitenkaan markkinavuokria tai markkinavuokria alhaisempia vuokria
Taloudellisten ominaisuuksien oikaisuja ei pidä sekoittaa oikaisuihin, jotka koskevat eroja siirretyissä omistusoikeuksissa (esim. vuokrat, jotka eivät ole nykyisiä markkinavuokria) tai markkinaolosuhteissa. Taloudellisiin ominaisuuksiin liittyviä oikaisuja on usein vaikea erottaa ja mitata vertailevan myynnin lähestymistavassa. Parimyyntianalyysi edellyttää esimerkiksi kahta vertailukelpoista myyntiä, jotka eroavat toisistaan vain niiden taloudellisten ominaisuuksien osalta, joiden raja-arvoa mitataan. Tämä on erittäin tiukka tietovaatimus. Arvioitsijan olisi mahdollisuuksien mukaan etsittävä vertailukelpoisia kiinteistöjä, joiden taloudelliset ominaisuudet ovat samankaltaiset kuin kohteen, ja siten vältettävä tämäntyyppistä oikaisua.
VUOKRAERON KAPITALISOINTI
Vuokrien erot (joko voitto tai tappio), jotka johtuvat kiinteistön tietyistä ominaisuuksista, voidaan aktivoida oikaisun määrän arvioon. Tätä tekniikkaa käytetään tyypillisesti fyysisten ominaisuuksien erojen oikaisemiseen, vaikka sitä voidaan käyttää mihin tahansa kiinteistöjen väliseen eroon, jolle voidaan arvioida pysyvä vuokraero. Luonnollisesti tarvitaan myös arvioitu pääomitusaste. Kohteena olevassa kiinteistössä voi esimerkiksi olla hissi, kun taas vertailukelpoisessa kiinteistössä ei ole. Markkinavuokratietojen avulla arvioidaan näiden kahden kiinteistön vuokraero ja pääomitetaan – suoraa pääomitusta käyttäen – oikaisun arvioksi. Sekä vuokraeron että kapitalisointiasteen tulisi olla markkinaehtoisia.