Používání koncesí na pronájem bytů chytře

Používání koncesí na pronájem bytů chytře …POKUD musíte.

Tady je překvapení… článek ode mě o tom, jak nabízet úlevy při pronájmu bytů! To se moc často nevidí a většina z vás ví proč. Jako dlouholetý odpůrce jsem přesvědčen, že nemají absolutně žádný smysl. V souboji ústupků obce v podstatě soutěží o to, kdo rozdá víc nájmů zdarma. Jak kontraproduktivní to je!? Slouží to jen k oslabení trhu pro všechny a zároveň znehodnocuje naše nemovitosti.

Takže se teď asi ptáte, proč jsem napsal knihu o tom, jak na koncese. Odpověď zní, že pro mnohé z vás jsou nutným zlem. Pokud se pohybujete na některém z intenzivně koncesovaných trhů, možná vám nezbývá nic jiného než dělat ústupky, jen abyste se udrželi nad vodou. A pokud musíte ustoupit, pak je nejlepší vybírat ústupky moudře – abyste se ujistili, že přinesou co nejvíce užitku pro vaši obsazenost a co nejméně poškodí váš hospodářský výsledek.

Nepodkročitelná pravidla pro nabízení ústupků při pronájmu bytů

Nejdůležitější věcí, kterou je třeba mít na paměti při nabízení ústupků při pronájmu bytů, je… buben prosím… být strategický. Nabízejte úlevy na leasing pouze u bytů s vysokou neobsazeností nebo výpovědí z nájmu. Zní to jako samozřejmost, ale byli byste překvapeni, kolik správců nabízí automatické plošné úlevy, a to i u typů bytů, které se pronajímají snadněji. Nedělejte tuto chybu. Je dost špatné, že musíte dávat nějaké úlevy zdarma – ale dávat je, když nemusíte, je opravdu škoda!“

Druhé neporušitelné pravidlo ústupků je nedávat něco zadarmo. Přinuťte obyvatele, aby si ústupky „zasloužili“ tím, že k nim připojíte podmínky, které jsou pro vás výhodné. Pokud například rozdáváte měsíční nájem zdarma; prodloužte dobu nájmu o měsíc. Stanovte termíny podpisu smlouvy a nastěhování, které musí obyvatelé splnit, aby získali speciální nabídku (abyste rychle zlepšili svá čísla). A jako dodatečnou ochranu je nechte podepsat „koncesní dodatek“, ve kterém se uvádí, že se zavazují vrátit všechny poskytnuté úlevy, pokud poruší nájemní smlouvu.

Typy úlev při pronájmu bytů

Pokud jde o úlevy, máte mnoho možností. Můžete nabídnout nájemné zdarma, vylepšení bytu, dárky, služby… seznam je dlouhý. I když je nabídka vylepšení bytu bezpochyby nejlepší volbou pro dlouhodobou hodnotu nemovitosti, není vždy nejefektivnější. Ve skutečnosti se většina komunit dotazovaných pro tento článek zřejmě shodla na tom, že peníze mluví hlasitěji než nový koberec nebo stropní ventilátory.

Nájemné za byt zdarma

I když se rozhodnete pro tuto snadnou a přímou cestu, stále musíte učinit některá důležitá rozhodnutí – například kolik nabídnout a kdy ho obyvatelé dostanou. Níže uvádíme několik možností.

• Vyberte si klasickou nabídku „______ Měsíční nájemné zdarma“. Obvykle je výše bezplatného nájemného vázána na délku podepsané nájemní smlouvy (tj. 1/2 měsíce zdarma při šestiměsíčním nájmu; 1 měsíc zdarma při dvanáctiměsíčním nájmu). Aby byla co nejefektivnější, musí být alespoň část tohoto bezplatného nájemného poskytnuta na začátku nájemní smlouvy. Několik námi oslovených obcí poznamenalo, že nabídka akce „poslední měsíc nájmu zdarma“ nefunguje.

• Nabídněte to, co nabízejí ostatní. Spusťte nabídku typu „vyrovnáme se akčním nabídkám konkurence“.

• Slevte paušální částku z doby nájmu. Jedna nemovitost přišla s chytrým nápadem nabídnout „slevu 2 010 dolarů v roce 2010“. (Způsob, jakým úspory skutečně rozdělíte, se může lišit – viz následující odrážky!)

• Snížit nájemné. Některé nemovitosti místo toho, aby daly měsíc nebo dva předem pryč, rozloží „bezplatnou“ částku na celou dobu nájmu. Například místo toho, abyste rozdali dva měsíce po 600 dolarech při 12měsíčním pronájmu, můžete snížit měsíční sazbu o 100 dolarů.

• Rozdělte bezplatné nájemné. Nabídněte slevu 15/10, kdy obyvatelé získají 15% slevu z nájmu na první tři měsíce a poté 10% slevu na další tři měsíce. Po zbývajících šest měsíců nájmu platí nájemné v plné výši.

• Poskytněte kupon nebo knihu poukázek, přičemž každá stránka má hodnotu určité částky. Obyvatelé mohou kupony nebo poukázky libovolně využívat po celou dobu nájmu.

Dárky v hojné míře

Ne všechny úlevy mají podobu nájemného zdarma. Některá bytová společenství se místo toho rozhodnou rozdávat dárky. To může být ekonomičtější přístup než nájemné zdarma. Za prvé, můžete si vystačit s nabídkou dárku, který je o něco méně hodnotný než nájemné zdarma. Nepočítejte však s tím, že tímto trikem ušetříte mnoho peněz. Budoucí obyvatelé budou dostatečně bystří na to, aby poznali, že toaster zdarma v

vaší nemovitosti se nerovná měsíčnímu bezplatnému nájmu v místě o ulici dál! Raději se poohlédněte po dárku, který se prodává přibližně za stejnou částku, jakou byste jinak nabízeli za bezplatný nájem, a pak vyjednávejte jako o život, abyste získali množstevní slevu. Možná dokonce budete chtít spolupracovat s některým ze svých stávajících dodavatelů, který už od vás dostává slušné množství zakázek.

Typy dárků, které můžete nabídnout, jsou omezeny pouze vaší představivostí – a samozřejmě vaším rozpočtem! Níže uvádíme několik nápadů, které použily jiné týmy pronajímatelů bytů:

• Plynové karty
• Mikrovlnné trouby
• Hrazené náklady na stěhování (do stanoveného limitu v dolarech)
• DVD
• HDTV
• i-Pad nebo cokoli „i“
• Pre-zaplacenou debetní kartou
• Počítače
• Pračky/sušičky
• Plynové grily
• Víkendové výlety zdarma
• 1leté členství v místním klubu zdraví
• Servisní poukázky, které lze využít u sítě zúčastněných prodejců, jako jsou úklidové služby, čistírny, péče o domácí zvířata atd.
• Vstupenky/dárkové poukazy na profesionální sportovní akce, kulturní akce, muzea, parky, lázně, restaurace, obchody atd. (Jedna nemovitost nabízela tyto vstupenky v hodnotě 500 dolarů, ale umožnila obyvatelům vybrat si mezi různými typy akcí)

Pronájem koncesí jako doplňků

Pokud hledáte věci, které můžete rozdávat, nemusíte hledat příliš daleko. Mnoho obcí nabízí zpoplatněné vybavení a/nebo služby, které by byly vynikajícími koncesemi. Zvažte následující:

• Garáž nebo přístřešek pro auto po dobu jednoho roku zdarma
• Nájemné za domácího mazlíčka po dobu jednoho roku
• Vrácený poplatek za žádost (obvykle se používá ve spojení s jiným ústupkem)
• Snížená kauce
• Zdarma. další skladovací prostory po dobu jednoho roku
• Bezplatné vytápění v zimních měsících
• Bezplatná kabelová televize po stanovený počet měsíců
• Bezplatná pračka a sušička po dobu jednoho roku
• Jedna místnost zařízená zdarma po dobu jednoho roku
• A předstanovené množství bezplatného používání pračky a sušičky, u nemovitostí se sdílenou prádelnou namísto přípojky na pračku a sušičku (To funguje obzvláště dobře, pokud vaše prádelna používá čipové karty namísto čtvrťáků)
• Modernizace bytu – výměna koberce, korunní lišty, nový spotřebič, další telefonní linka atd.

Mix-n-Match

Neexistuje žádné pravidlo, které by říkalo, že si musíte vybrat pouze jeden typ úlev při pronájmu bytu. Můžete si sestavit „balíčky“, které nejlépe vyhovují vaší komunitě a vašemu trhu. Můžete například nabídnout slevu 25 dolarů z měsíčního nájmu a dárkový poukaz do místního zábavního parku. Nebo dva týdny nájmu zdarma plus nové kuchyňské desky. Můžete také nabídnout nabídku úlev při pronájmu bytu, ze které si mohou obyvatelé vybrat. Například při 13měsíčním pronájmu by si obyvatelé mohli vybrat jeden měsíční nájem zdarma NEBO víkendový výlet zdarma NEBO služby v hodnotě 500 USD. Při šestiměsíčním pronájmu by si mohli vybrat ze slevy na nájemném ve výši 100 USD NEBO tříměsíčního členství v místní posilovně NEBO bezplatného parkování v garáži po dobu tří měsíců.

Co prodloužení nájemní smlouvy?

Všichni víme, že je mnohem levnější udržet si stávajícího obyvatele než hledat nového a měnit byt. Zdá se tedy rozumné, že našim obnovujícím se rezidentům nabídneme přinejmenším stejně dobré podmínky jako všem ostatním. Přesto se názory na nabídku úlev při obnovení nájmu různí. Několik obcí, kterých jsem se dotazoval, uvedlo, že žádné úlevy při obnově nenabízejí. Několik dalších úlevy nabízelo, ale obvykle byly menší než ty, které byly nabízeny novým obyvatelům (například obnovující obyvatelé mohli dostat slevu 50 až 150 dolarů z nájemného za první měsíc, bezplatné čištění koberců nebo noční výlet do města).

Několik nemovitostí uvedlo, že úlevy svým obnovujícím obyvatelům sice nenabízejí, ale pokud o nich obyvatelé vědí a požádají o speciální nabídku na aktuální nastěhování, raději jim ji poskytnou, než aby o ně přišli. Pouze několik nemovitostí skutečně nabídlo svým rezidentům úlevy, které byly srovnatelné s úlevami nabízenými u nových nájemních smluv – od měsíce zdarma přes slevu 500 dolarů na první měsíc až po dárkový poukaz v hodnotě 500 dolarů.

Nechci se rozepisovat… ale na měkkém trhu je důležitější než kdy jindy zavřít zadní vrátka. Než učiníte jakékoli rozhodnutí o úlevách, ujistěte se, že jste se pečlivě podívali na to, kde vaše peníze přinesou největší užitek. Pokud díky tomu, že vynaložíte o něco více na stávající obyvatele, můžete vyhrát bitvu o obnovu, možná nebudete muset tolik investovat do války o koncese – kde není skutečných vítězů.

Průvodce profesionálů v oblasti pronájmu, jak eliminovat koncese, zvyšovat nájemné a pokaždé prodat zvýšení nájemného

Od Tami L. Siewruk
Kniha: Tento komplexní program začíná definitivní knihou o zvyšování nájemného, odstraňování ústupků a prodeji zvyšování nájemného v komunitách vícečlenných rodinných domů, jejímž zdrojem jsou více než třicetileté zkušenosti z oblasti vícečlenných rodinných domů a odborné znalosti napříč obory. Tato kniha vám plně odhalí, kdy, kde a jak se skrývá úspěšné zvyšování nájemného, eliminace ústupků a prodej zvýšení nájemného, od prezentace finančních pojmů způsobem, který konečně dokážete pochopit, až po finální úpravu obnovy nájemného, a vybaví vás tak, abyste okamžitě začali dosahovat rekordních výnosů pro vaši společnost a komunitu! To vše za pouhých 49 dolarů!

.