Zugeständnisse bei der Wohnungsvermietung sinnvoll nutzen

Zugeständnisse bei der Wohnungsvermietung sinnvoll nutzen …WENN Sie müssen.

Hier ist eine Überraschung… ein Artikel von mir darüber, wie man Zugeständnisse bei der Vermietung von Wohnungen machen kann! Das sieht man nicht sehr oft, und die meisten von Ihnen wissen, warum. Als langjähriger Gegner bin ich davon überzeugt, dass sie absolut keinen Sinn machen. In einer Schlacht der Zugeständnisse wetteifern die Gemeinden im Grunde darum, wer die meisten kostenlosen Mieten anbieten kann. Wie kontraproduktiv ist das!? Es dient nur dazu, den Markt für alle zu schwächen und gleichzeitig unsere Immobilien zu entwerten.

So, jetzt fragen Sie sich wahrscheinlich, warum ich ein Buch über die Vorgehensweise bei Konzessionen geschrieben habe. Die Antwort ist, dass sie für viele von Ihnen ein notwendiges Übel sind. Wenn Sie sich in einem Markt befinden, der stark von Zugeständnissen geprägt ist, haben Sie vielleicht keine andere Wahl, als Zugeständnisse zu machen, nur um sich über Wasser zu halten. Und wenn Sie Zugeständnisse machen müssen, dann ist es am besten, Ihre Zugeständnisse mit Bedacht zu wählen – um sicherzustellen, dass sie Ihrer Auslastung am meisten nützen und Ihrem Endergebnis am wenigsten schaden.

Unumstößliche Regeln für das Anbieten von Vermietungszugeständnissen

Das Wichtigste, woran man sich beim Anbieten von Vermietungszugeständnissen für Wohnungen erinnern sollte, ist… Trommelwirbel bitte… strategisch zu sein. Bieten Sie Vermietungskonzessionen nur für Wohnungen an, die einen hohen Leerstand aufweisen oder deren Räumung angekündigt ist. Es hört sich selbstverständlich an, aber Sie wären überrascht, wie viele Verwalter automatisch und pauschal Zugeständnisse anbieten, selbst bei Wohnungstypen, die leichter zu vermieten sind. Machen Sie diesen Fehler nicht. Es ist schon schlimm genug, dass Sie Zugeständnisse machen müssen – aber sie zu machen, wenn Sie es nicht müssen, ist wirklich eine Verschwendung!

Die zweite unumstößliche Regel bei Zugeständnissen ist, dass man nichts umsonst gibt. Lassen Sie die Bewohner ihre Zugeständnisse „verdienen“, indem Sie Bedingungen stellen, die für Sie günstig sind. Wenn Sie z. B. eine kostenlose Monatsmiete anbieten, verlängern Sie die Vertragslaufzeit um einen Monat. Legen Sie Fristen für die Unterzeichnung und den Einzug fest, die die Bewohner einhalten müssen, um die Vergünstigung zu erhalten (um Ihre Zahlen schnell zu verbessern). Und als zusätzlichen Schutz lassen Sie die Bewohner einen „Nachtrag zu den Zugeständnissen“ unterschreiben, in dem sie sich verpflichten, alle gewährten Zugeständnisse zurückzuzahlen, wenn sie ihren Mietvertrag kündigen.

Arten von Zugeständnissen bei der Wohnungsvermietung

Wenn es um Zugeständnisse geht, haben Sie viele Möglichkeiten. Sie können die Miete umsonst anbieten, die Wohnung aufwerten, Geschenke machen, Dienstleistungen anbieten … die Liste lässt sich fortsetzen. Während das Angebot von Wohnungsaufwertungen zweifellos die beste Wahl für den langfristigen Wert der Immobilie ist, ist es nicht immer die effektivste. Die meisten der für diesen Artikel befragten Gemeinden schienen sich einig zu sein, dass Geld eine größere Rolle spielt als ein neuer Teppich oder ein Deckenventilator.

Kostenlose Wohnungsmiete

Selbst wenn Sie sich für diesen einfachen, direkten Weg entscheiden, müssen Sie noch einige wichtige Entscheidungen treffen, z. B. wie viel Sie anbieten und wann die Bewohner es bekommen. Im Folgenden finden Sie einige Optionen.

• Wählen Sie den Klassiker „______ Monatsmiete gratis“. In der Regel ist die Höhe der Freimiete an die Länge des unterzeichneten Mietvertrags gebunden (z. B. 1/2 Monat Freimiete bei einem sechsmonatigen Mietvertrag; 1 Monat Freimiete bei einem 12-monatigen Mietvertrag). Damit das Angebot möglichst effektiv ist, muss zumindest ein Teil dieser kostenlosen Miete zu Beginn des Mietvertrags gewährt werden. Mehrere der von uns untersuchten Gemeinden stellten fest, dass das Angebot einer „kostenlosen Miete für den letzten Monat“ nicht funktionierte.

• Bieten Sie an, was auch immer die anderen anbieten. Bieten Sie an: „Wir werden mit den Angeboten unserer Konkurrenten gleichziehen“.

• Nehmen Sie einen Pauschalbetrag von der Laufzeit des Mietvertrags. Ein Immobilienunternehmen hatte die clevere Idee, „2.010 Dollar Rabatt im Jahr 2010“ anzubieten. (Wie Sie die Ersparnisse tatsächlich verteilen, kann variieren – siehe die folgenden Punkte!)

• Senken Sie die Mietpreise. Anstatt einen oder zwei Monate im Voraus zu verschenken, verteilen manche Immobilien den „kostenlosen“ Betrag über die Laufzeit des Mietvertrags. Anstatt z. B. bei einem 12-Monats-Mietvertrag zwei Monate zu 600 $ zu verschenken, könnten Sie die monatliche Rate um 100 $ senken.

• Spiegeln Sie die kostenlose Miete vor. Bieten Sie einen 15/10-Rabatt an, bei dem die Bewohner in den ersten drei Monaten 15 % und in den folgenden drei Monaten 10 % Nachlass auf die Miete erhalten. Für die verbleibenden sechs Monate zahlen sie die volle Miete.

• Bieten Sie ein Gutscheinheft an, bei dem jede Seite einen bestimmten Betrag wert ist. Die Bewohner können die Coupons oder Gutscheine während der gesamten Mietzeit nach Belieben einlösen.

Geschenke in Hülle und Fülle

Nicht alle Zugeständnisse erfolgen in Form von kostenloser Miete. Einige Wohngemeinschaften entscheiden sich stattdessen dafür, Geschenke zu machen. Dies kann ein wirtschaftlicherer Ansatz sein als eine kostenlose Miete. Zum einen können Sie sich damit begnügen, ein Geschenk anzubieten, das etwas weniger wertvoll ist als eine kostenlose Miete. Rechnen Sie aber nicht damit, dass Sie mit dieser Methode viel Geld sparen. Künftige Bewohner werden klug genug sein, um zu erkennen, dass der kostenlose Toaster in

Ihrer Wohnung nicht der kostenlosen Monatsmiete in der Wohnung am anderen Ende der Straße entspricht! Suchen Sie lieber nach einem Geschenk, das ungefähr den gleichen Wert hat wie die kostenlose Miete, die Sie sonst anbieten würden, und verhandeln Sie dann wie verrückt, um einen Mengenrabatt zu erhalten. Vielleicht möchten Sie sogar mit einem Ihrer bestehenden Lieferanten zusammenarbeiten, der bereits eine Menge Aufträge von Ihnen erhält.

Den Arten von Werbegeschenken, die Sie anbieten können, sind nur durch Ihre Phantasie und Ihr Budget Grenzen gesetzt, natürlich! Im Folgenden finden Sie einige Ideen, die von anderen Wohnungsvermietungs-Teams verwendet wurden:

• Gas-Karten
• Mikrowellen
• Bezahlte Umzugskosten (bis zu einer bestimmten Dollargrenze)
• DVDs
• HDTV
• i-Pad oder irgendetwas „i“
• Vorab-Debitkarte
• Computer
• Waschmaschinen/Trockner
• Gasgrills
• Kostenlose Wochenendausflüge
• 1-Jahres-Mitgliedschaft in einem örtlichen Fitnessclub
• Dienstleistungsgutscheine, die bei einem Netz von teilnehmenden Anbietern eingelöst werden können, wie z. B. Zimmerreinigung, chemische Reinigung, Haustierpflege, usw.
• Eintrittskarten/Geschenkgutscheine für professionelle Sportereignisse, kulturelle Veranstaltungen, Museen, Parks, Spas, Restaurants, Geschäfte usw. (Eine Wohnanlage bot Eintrittskarten im Wert von 500 $ an, überließ aber den Bewohnern die Wahl zwischen den verschiedenen Arten von Veranstaltungen)

Vermietung von Konzessionen als Extras

Wenn Sie nach Dingen suchen, die Sie verschenken können, müssen Sie vielleicht nicht weit suchen. Viele Gemeinden bieten kostenpflichtige Annehmlichkeiten und/oder Dienstleistungen an, die sich hervorragend als Zugeständnisse eignen. Denken Sie an das Folgende:

• Gratisgarage oder Carport für ein Jahr
• Mietfreiheit für Haustiere für ein Jahr
• Rückerstattung der Bewerbungsgebühr (in der Regel in Verbindung mit einem anderen Zugeständnis)
• Reduzierte Kaution
• Frei zusätzlicher Stauraum für ein Jahr
• Freies Heizen während der Wintermonate
• Kabelfernsehen für eine bestimmte Anzahl von Monaten
• Kostenlose Waschmaschine und Trockner für ein Jahr
• Ein Zimmer wird für ein Jahr kostenlos eingerichtet
• Einefestgelegter Betrag für die kostenlose Nutzung von Waschmaschine und Trockner, für Objekte mit gemeinsam genutzten Wäschereien statt Waschmaschinen- und Trockneranschlüssen (dies funktioniert besonders gut, wenn Ihre Wäscherei Smartcards statt Münzen verwendet)
• Wohnungsverbesserungen – Erneuerung des Teppichs, Zierleisten, ein neues Gerät, eine zusätzliche Telefonleitung usw.

Mix-n-Match

Es gibt keine Regel, die besagt, dass Sie nur eine Art von Zugeständnis beim Wohnungsleasing wählen müssen. Sie können „Pakete“ schnüren, die am besten zu Ihrer Gemeinde und Ihrem Markt passen. Sie könnten zum Beispiel 25 Dollar Rabatt auf die Monatsmiete und einen Gutschein für einen örtlichen Freizeitpark anbieten. Oder zwei Wochen kostenlose Miete plus neue Arbeitsplatten in der Küche. Sie könnten auch ein Menü von Mietvergünstigungen anbieten, aus dem die Bewohner wählen können. Bei einem Mietvertrag mit einer Laufzeit von 13 Monaten könnten die Bewohner beispielsweise zwischen einer kostenlosen Monatsmiete ODER einem kostenlosen Wochenendausflug ODER Dienstleistungen im Wert von 500 Dollar wählen. Bei einem sechsmonatigen Mietvertrag könnten sie zwischen einem Mietnachlass von 100 $ ODER einer dreimonatigen Mitgliedschaft in einem örtlichen Fitnessstudio ODER einem kostenlosen Garagenparkplatz für drei Monate wählen.

Wie sieht es mit der Verlängerung des Mietvertrags aus?

Wir alle wissen, dass es viel billiger ist, einen bestehenden Bewohner zu behalten, als einen neuen zu finden und eine Wohnung zu wechseln. Es erscheint daher nur vernünftig, dass wir unseren Bewohnern, die ihren Mietvertrag verlängern, mindestens genauso gute Konditionen bieten wie allen anderen. Dennoch sind die Meinungen über die Gewährung von Zugeständnissen bei Vertragsverlängerungen unterschiedlich. Mehrere der von mir befragten Gemeinden gaben an, dass sie keine Zugeständnisse für Erneuerungen anbieten. Einige andere boten zwar Zugeständnisse an, doch waren diese in der Regel geringer als die Zugeständnisse, die neuen Bewohnern angeboten wurden (z. B. 50 bis 150 $ Ermäßigung auf die erste Monatsmiete, kostenlose Teppichreinigung oder ein Abend in der Stadt).

Ein paar Immobilien sagten, dass sie ihren neuen Bewohnern zwar keine Zugeständnisse anbieten, doch wenn die Bewohner von einem aktuellen Einzugsangebot wüssten und danach fragten, würden sie es ihnen eher gewähren als sie zu verlieren. Nur wenige Immobilien boten ihren Bewohnern tatsächlich Zugeständnisse an, die mit denen für Neuvermietungen vergleichbar waren – von einem Gratismonat über einen Nachlass von 500 $ auf den ersten Monat bis hin zu einem Geschenkgutschein im Wert von 500 $.

Ich will nicht zu viel verraten, aber in einem schwachen Markt ist es wichtiger denn je, die Hintertür zu schließen. Bevor Sie eine Entscheidung über Zugeständnisse treffen, sollten Sie genau prüfen, wo Ihr Geld am meisten nützt. Wenn Sie die Erneuerungsschlacht gewinnen können, indem Sie etwas mehr für die bestehenden Bewohner ausgeben, müssen Sie vielleicht nicht so viel in den Krieg um Konzessionen investieren, bei dem es keine wirklichen Gewinner gibt.

Der Leitfaden für Vermietungsprofis zur Eliminierung von Konzessionen, zur Anhebung der Mieten und zum Verkauf von Mieterhöhungen – jedes Mal

Von Tami L. Siewruk
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