Wie man eine Mehrfamilienimmobilie ohne Geld kauft

Key Takeaways

• Wie man eine Mehrfamilienimmobilie kauft

• Beste Mehrfamilienhauskredite

• Vor- und Nachteile von Mehrfamilienimmobilien

Wahrscheinlich, Wenn Sie sich schon eine Weile mit Immobilieninvestitionen befassen, haben Sie wahrscheinlich auch schon über Investitionen in Mehrfamilienhäuser nachgedacht. Wenn ja, haben Sie wahrscheinlich schon von den zahlreichen Vorteilen gehört: Mehr Cashflow, einfachere Verwaltung, große Steuervorteile. Wenn Sie jedoch nur über geringe finanzielle Mittel verfügen, fragen Sie sich vielleicht, wie Sie eine Mehrfamilienimmobilie ohne Geld kaufen können. Vielleicht haben Sie angenommen, wenn Sie nicht über große Bargeldreserven verfügen, dass Investitionen in Mehrfamilienhäuser für Sie unerreichbar sind.

Und obwohl es stimmt, dass viele Immobilieninvestitionen, und dazu gehören auch solche, die mit einem Mehrfamilienhaus verbunden sind, keinen lebenswichtigen Cashflow haben, wenn keine geeignete Anzahlung geleistet wird, bedeutet das nicht, dass Sie keine Mehrfamilienhäuser kaufen können, wenn Sie nicht über die nötige Anzahlung verfügen.

Wenn Sie bei Ihren Finanzierungsoptionen kreativ sind, könnten Sie feststellen, dass die erste Lektion in Ihrem Kurs „Mehrfamilienhäuser für Anfänger“ sich als gewinnbringend erweist. Hier finden Sie fünf Strategien, wie Sie eine Mehrfamilienimmobilie mit wenig oder gar keinem Geldeinsatz finanzieren können, um Sie bei diesem Unterfangen zu unterstützen.

Hinweis: Wie bei jeder Finanztransaktion ist es wichtig, dass Sie Ihre Sorgfaltspflicht erfüllen und sich mit einem Finanzexperten beraten, um sicherzustellen, dass eine bestimmte Strategie für Ihre Bedürfnisse geeignet ist, wie z. B. die Durchführung einer Mehrfamilienhaussanierung. Die hier zur Verfügung gestellten Informationen sind nur für Bildungszwecke gedacht.

7 Möglichkeiten, Mehrfamilienhäuser ohne Anzahlung zu kaufen

Mehrfamilienhäuser können mit einem hohen Kaufpreis verbunden sein, was einige Investoren abschreckt. Wenn sie jedoch richtig verwaltet werden, bieten diese Art von Immobilien die Möglichkeit, einen hohen Cashflow zu erzielen und hohe Renditen zu erzielen. Der Kaufpreis muss kein Hindernis für den Einstieg sein; es gibt verschiedene Möglichkeiten, in Mehrfamilienhäuser zu investieren, auch für diejenigen, die nicht über viel Bargeld verfügen, darunter die folgenden Methoden:

1. Privatgeld

2. Aktien

3. Materialverkauf

4. Hartes Geld

5. Reparaturzuschuss

6. House Hacking

7. Immobilien-Crowdfunding

Privatgeld

Private Geldverleiher sind nicht nur beim Erwerb von Einfamilienhäusern nützlichEinfamilienhäuser. Private Kreditgeber können vor allem bei Mehrfamilienhäusern nützlich sein, z. B. bei Investitionen in Mehrfamilienwohnungen, und sie können eine gute Möglichkeit sein, ein Entwicklungsprojekt voranzutreiben, wenn Sie derzeit nicht über die Mittel für eine Anzahlung verfügen.

Genauso wie bei Einfamilienhäusern müssen private Kreditgeber nicht mit einer Investmentfirma verbunden sein. Einige der besten privaten Kreditgeber für Sie können sogar in Ihrem sozialen Netzwerk gefunden werden. Dazu gehören Familie, Freunde, Ärzte, Kollegen usw.

Warum sollte Ihnen jemand aus Ihrem Netzwerk Geld geben? Die Aussicht auf eine bessere Rendite als die, die viele von ihrem Rentenkonto erhalten – und die mit Immobilien unterlegt ist – kann für diejenigen, die sich an Sie wenden, ein überzeugendes Argument sein (und Ihnen dabei helfen, die für eine Anzahlung auf eine Mehrfamilienimmobilie erforderlichen Mittel aufzubringen)

Eigenkapitalanteile

Die Suche nach einem Investor für Eigenkapitalanteile unterscheidet sich etwas von der Zusammenarbeit mit einem privaten Geldverleiher. Bei einem privaten Kreditgeber versprechen Sie Ihrem Investor eine regelmäßige Rendite. Bei einem Eigenkapitalinvestor hingegen geben Sie ihm einen Teil des Eigenkapitals einer Immobilie als Gegenleistung für die Mittel, die für eine Anzahlung beim Kauf einer Mehrfamilienimmobilie benötigt werden.

Angenommen, ein Eigenkapitalinvestor gibt Ihnen 100.000 $ für den Kauf einer Mehrfamilienimmobilie. Sie könnten dem Investor im Gegenzug einen 40-prozentigen Anteil am Eigenkapital der Immobilie geben. Auf diese Weise würde Ihr Investor sowohl 40 Prozent des monatlichen Cashflows aus der Immobilie als auch 40 Prozent des Erlöses aus dem eventuellen Verkauf der Immobilie erhalten.

Dies ist eine wirkungsvolle Strategie, und zwar genau aus dem Grund, dass Eigenkapital für Investoren attraktiv ist. Und diese Methode gibt Investoren die Möglichkeit, sowohl kurzfristigen als auch langfristigen Cashflow zu generieren, etwas, das Sie nutzen können, um potenzielle Investoren bei Ihrer Suche nach einer Anzahlung zu motivieren.

Materialverkauf

Dies ist nicht immer für jedes Mehrfamilienhausprojekt möglich. Dennoch kann es vorkommen, dass eine Immobilie wertvolle natürliche (oder hergestellte) Ressourcen enthält, die beim Kauf einer Immobilie verkauft werden können, um eine Anzahlung zu erwirtschaften.

Zu den materiellen Beispielen gehören Erde, Pflanzen, Kies, Holz und Dünger, also alle Ressourcen, die sich für eine andere Partei als wertvoll erweisen könnten. Es geht darum, über den wahrgenommenen Wert einer Mehrfamilienimmobilie hinaus zu sehen und festzustellen, ob es versteckte Möglichkeiten gibt, die das Geschäft für Sie realistischer und schmackhafter machen können.

Hartes Geld

Für den Fall, dass Sie mit dem Begriff nicht vertraut sind, können Hartgeldgeber (HMLs) als Privatpersonen oder kleine Organisationen beschrieben werden, die einem Kreditnehmer „hartes Geld“ auf der Grundlage des Wertes einer Immobilie und nicht der Kreditwürdigkeit des Kreditnehmers leihen.

Auch wenn der Zinssatz und die Bearbeitungsgebühren eines Hartgeldkredits viel höher sind als bei einem herkömmlichen Hypothekendarlehen, wird er nicht wegen seiner belastenden Bedingungen „hartes Geld“ genannt. Dennoch, denn bei hartem Geld geht es um Mathematik. Erfüllt der Beleihungsauslauf (LTV) der Immobilie – idealerweise 65 % oder weniger – die Kriterien des Kreditgebers für hartes Geld?

Wenn ja, haben Sie gute Chancen auf einen Abschluss, vor allem, wenn Sie Ihre Hausaufgaben gemacht und eine Mehrfamilienimmobilie gefunden haben, die alle Anzeichen für einen stetigen Cashflow aufweist. Wenn nicht, ist es an der Zeit, weiter zu suchen.

Reparaturzuschuss

Investoren übersehen diese Strategie oft, aber sie kann ein wirksames Mittel sein, um eine Anzahlung für Ihr Mehrfamilienhaus zu leisten. Es funktioniert folgendermaßen: Wenn Sie ein Mehrfamilienhaus besichtigen, erstellen Sie eine Liste mit den Reparaturen, die vor dem Kauf durchgeführt werden müssen. Wenn der Verkäufer der Transaktion zustimmt, erhalten Sie dieses Geld bei Kaufabschluss zurück.

Dann haben Sie zwei Möglichkeiten:

1. Sie führen die Reparaturen selbst durch. Das ist zwar keine ideale Lösung, aber wenn Sie über das nötige Fachwissen und die nötige Zeit verfügen, kann dies durchaus effektiv sein.

2. Eine bessere Lösung ist es, wenn Sie bereits ein Team von Bauunternehmern und/oder Fachleuten für Hausreparaturen haben, mit denen Sie (oder Ihr Partner) in der Vergangenheit zusammengearbeitet haben, um die Reparaturen durchzuführen.

Da Sie ihnen in der Vergangenheit regelmäßige Aufträge erteilt haben oder dies in Zukunft tun werden, können Sie oft einen Rabatt auf die Arbeits- und Materialkosten für die Reparaturen erhalten. Das ist Geld, das Sie in Ihre Anzahlung stecken können.

House Hacking

House Hacking bedeutet, einen Teil einer Immobilie zu vermieten, in der Sie gerade wohnen. Sie können ein freies Schlafzimmer, einen Dachboden oder sogar einen gemeinsam genutzten Raum online als Kurzzeitmiete anbieten. Die gängigste Methode dafür ist Airbnb. Setzen Sie den Preis für Ihr Angebot entsprechend den Preisen ähnlicher Angebote in der Gegend fest, und beobachten Sie, wie Ihr Cashflow steigt, wenn Gäste Ihren Raum vermieten.

Sowohl Hausbesitzer als auch Mieter können diese Strategie nutzen, wenn Mietverträge und örtliche Verordnungen dies erlauben. Informieren Sie sich über die Gesetze zur Kurzzeitvermietung in Ihrer Region und erfahren Sie, welche Genehmigungen Sie benötigen, um loszulegen. In vielen beliebten Reisezielen ist eine Lizenz erforderlich, um Ihre Immobilie anzubieten. Wenn Sie dann loslegen können, überlegen Sie sich, wie Sie Gäste für Ihr Angebot gewinnen können. Richten Sie das Zimmer ein, machen Sie aussagekräftige Fotos und listen Sie alle Annehmlichkeiten auf, die dazugehören. Ihr Zimmer muss nicht übermäßig prunkvoll sein, aber je besser Ihr Angebot ist, desto mehr können Sie von den Besuchern verlangen.

Alles in allem kann diese wenig genutzte Strategie eine großartige Möglichkeit sein, Ihr Einkommen aufzubessern und Ihre finanziellen Reserven zu erhöhen. In wenigen Monaten könnten Sie sogar genug Geld haben, um eine Anzahlung für ein Mehrfamilienhaus zu leisten.

Immobilien-Crowdfunding

Anstatt eine Finanzierung von einem Kreditgeber zu erhalten, sollten Sie Crowdfunding als Möglichkeit zum Kauf einer Mehrfamilienimmobilie in Betracht ziehen. Crowdfunding ist eine Möglichkeit, Geld zu beschaffen, indem man einen Pool von Anlegern um kleine Kapitalbeträge bittet, anstatt eine große Investition zu tätigen. Diese Strategie wurde durch Websites wie GoFundMe und Kickstarter populär, die es den Nutzern ermöglichen, jedes beliebige Projekt auf einfache Weise über Crowdfunding zu finanzieren.

Sie brauchen kein Kapital, um mit Crowdfunding zu beginnen; Sie benötigen jedoch ein zuverlässiges Netzwerk und ein überzeugendes Angebot. Kreditgeber sind eher am Erfolg Ihres Projekts interessiert, also müssen Sie bereit sein, sie davon zu überzeugen, wie es funktionieren wird. Das kann einiges an Engagement erfordern, aber die gute Nachricht ist, dass die Investoren nach dem Erfolg Ihrer Immobilie eher geneigt sein werden, Sie weiterzuempfehlen und Ihre künftigen Projekte zu unterstützen.

Die besten Darlehen für Mehrfamilienhäuser

Es gibt verschiedene Arten von Darlehen für Mehrfamilienhäuser auf dem Markt für diejenigen, die nach Möglichkeiten suchen, ihren Kauf mit einem Darlehen zu finanzieren. Die Zinssätze für die folgenden Darlehen liegen in der Regel zwischen 4,5 und 12 Prozent und können auch für Investoren geeignet sein, die ihre Immobilien refinanzieren möchten:

• Konventionelle Hypothek für Mehrfamilienhäuser: Die meisten traditionellen Kreditgeber bieten Darlehen an, die groß genug sind, um Mehrfamilienhäuser zu finanzieren, in der Regel für zwei bis vier Einheiten. (Alles, was größer ist, würde als Gewerbeimmobilie gelten.) Herkömmliche Hypotheken eignen sich hervorragend für Investoren, die ein längerfristiges Darlehen wünschen und eine Anzahlung von 20 % leisten können.

• Bundesfinanzierungen: Mehrere Regierungsbehörden, wie die Federal Housing Administration (FHA), Fannie Mae und Freddie Mac, sponsern Programme für Mehrfamilienhäuser. Diese Darlehen sind ideal für Investoren, die nicht viel für eine Anzahlung haben und bereit sind, in einer der Einheiten zu wohnen.

• Portfolio-Darlehen: Portfoliodarlehen sind Darlehen, mit denen mehrere Immobilien auf einmal erworben werden können. Diese langfristigen Darlehen eignen sich für Investoren, die bis zu 10 Immobilien auf einmal erwerben wollen.

• Kurzfristige Finanzierungen: Manche Investoren benötigen aus Gründen der Flexibilität einen kurzfristigen Kredit, wie z. B. einen Hartgeldkredit oder einen Überbrückungskredit. Ein Investor möchte beispielsweise schnell handeln und ein Objekt kurzfristig finanzieren, bis er es renovieren oder die Belegung erhöhen kann, bis er die längerfristigen Kreditanforderungen erfüllen kann. Kurzfristige Finanzierungen sind in der Regel mit höheren Zinssätzen verbunden.

Vorteile des Kaufs von Mehrfamilienhäusern

Bevor Sie sich entscheiden, ein Mehrfamilienhaus in Ihr Anlageportfolio aufzunehmen, sollten Sie sich die Zeit nehmen, die Vor- und Nachteile abzuwägen, um zu entscheiden, ob es das Richtige für Sie ist. Die Investition in ein Mehrfamilienhaus bietet viele Vorteile, die Investoren dazu verleiten, diese Möglichkeiten zu nutzen.

• Wiederkehrende Einnahmen: Die wiederkehrenden monatlichen Einnahmen, die eine Mehrfamilienimmobilie bringen kann, sind einer der wichtigsten Vorteile dieser Investition. Finanziell solide Geschäfte haben das Potenzial, Ihre monatlichen Ausgaben auszugleichen und jeden Monat Bargeld in Ihr Portemonnaie zu bringen.

• Einkommensvielfalt:Ein Leerstand in einem Einfamilienhaus führt zu einem Einkommensverlust für diesen Zeitraum. Wenn jedoch in einem Mehrfamilienhaus eine Einheit unbewohnt ist, erwirtschaften die anderen Einheiten weiterhin Einkommen und tragen dazu bei, die Leerstandskosten zu verringern.

• Geringe Wartung: Viele Wartungsarbeiten, wie z. B. an der Dacheindeckung oder der Zentralheizung, können an allen Einheiten eines Mehrfamilienhauses auf einmal durchgeführt werden. Dadurch sparen Sie Zeit und Geld für Material und Arbeit.

• Mehrere Einnahmequellen:In größeren Mehrfamilienhäusern haben Investoren die Möglichkeit, vor Ort weitere Einnahmequellen zu erschließen. Sie können von den Mietern zusätzliche Gebühren für Parkplätze oder Garagenplätze verlangen oder münzbetriebene Waschsalons einrichten, die zusätzlich zur monatlichen Miete für Einnahmen sorgen.

• Leistungsabhängige Finanzierung:Die Finanzierung von Mehrfamilienhäusern basiert auf der Leistung der Immobilie und nicht auf Ihrer persönlichen finanziellen Situation. Dies kann von Vorteil sein, wenn Sie in Immobilien investieren möchten, aber keine hohe Kreditwürdigkeit haben.

Nachteile des Kaufs von Mehrfamilienhäusern

Obwohl der Kauf und Besitz von Mehrfamilienhäusern viele Vorteile bietet, kann er komplexer sein als Investitionen in Einfamilienhäuser, so dass es wichtig ist, die Herausforderungen zu verstehen, denen Sie sich stellen können.

• Verwaltung:Die Verwaltung eines Mehrfamilienhauses kann zeitaufwändig sein, vor allem, wenn es mehr als vier Einheiten hat. Viele Investoren entscheiden sich dafür, einen Hausverwalter vor Ort oder ein Hausverwaltungsunternehmen zu beauftragen, anstatt diese Aufgabe selbst zu übernehmen. Beide Optionen sind jedoch mit zusätzlichen Kosten verbunden.

• Höhere Fluktuation: Im Durchschnitt bewohnen die Mieter von Mehrfamilienhäusern eine Einheit für etwa 2 Jahre oder weniger, verglichen mit den 5 bis 7 Jahren, die ein durchschnittlicher Mieter eines Einfamilienhauses bewohnt. Aufgrund der höheren Fluktuation der Mieter von Mehrfamilienhäusern sollten Sie die notwendigen Marketingkosten einkalkulieren, um neue Mieter zu gewinnen.

• Mieter vernachlässigen das Eigentum:Die normale Abnutzung von Mehrfamilienhäusern ist in der Regel größer als bei Einfamilienhäusern, so dass Investoren darauf vorbereitet sein sollten, mehr Reparaturen zwischen den einzelnen Mietern durchzuführen.

• Hohe Instandhaltungskosten:Wenn größere Probleme in einem Mehrfamilienhaus auftreten, sind mehrere Einheiten betroffen, was zu teureren Instandhaltungsreparaturen führt. Wenn Probleme wie Heizungsausfälle oder Sanitärprobleme auftreten, kostet die Reparatur mehrerer Einheiten mehr als die Reparatur eines Einfamilienhauses, so dass Investoren auf diese Kosten vorbereitet sein sollten, falls sie jemals auftreten sollten.

Zusammenfassung

Ob eine Investition in ein Mehrfamilienhaus das Richtige für Sie ist, erfordert von den Investoren, dass sie kreativ über ihre Hindernisse nachdenken und eine Strategie entwickeln, wie sie eine Mehrfamilienimmobilie ohne Geld auf eine Weise kaufen können, die für sie funktioniert. Indem Sie sich an Ihr Netzwerk wenden, Hartgeldoptionen erkunden und sogar den Wiederverkaufswert von Holz berechnen, finden Sie vielleicht Wege für Investitionen in Mehrfamilienhäuser, die Sie nie für möglich gehalten hätten. Jede Investitionsstrategie hat ihre Vor- und Nachteile. Wenn sich die Anleger jedoch darüber im Klaren sind, was auf sie zukommt, ist es viel wahrscheinlicher, dass sie mit Investitionen in Mehrfamilienhäuser Erfolg haben.

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