Wie man eine geerbte Immobilie mit seinen Geschwistern verwaltet und Konflikte minimiert

Die Hütte am See oder das Strandhaus waren vielleicht jahrzehntelang Schauplatz fröhlicher Familientreffen. Aber das bedeutet nicht, dass das Erben eines zweiten Hauses für Sie und Ihre Geschwister zu einem Urlaub wird.

Glücklicherweise können Bill Ringham, Direktor für private Vermögensdienstleistungen bei RBC Wealth Management in Minneapolis, und seine drei Geschwister gut miteinander kommunizieren und die Hütte, die ihre Eltern ihnen vererbt haben, freundschaftlich teilen.

Seit 17 Jahren haben Ringham und seine Geschwister es geschafft, sich über die wichtigsten Fragen zu einigen und sich auf dem Grundstück zu versammeln, um wichtige Feiertage zu feiern. Er sagt, dass sie sich in der Regel einig sind, wenn es darum geht, wann die Hütte gestrichen werden muss, auch wenn sie sich nicht immer über die Farbe einig sind.

Aber nicht alle Familien haben das Glück, so gut miteinander auszukommen. Nicht alle Geschwister haben notwendigerweise das gleiche Interesse daran, die Immobilie zu behalten oder zu erhalten.

In einigen Fällen gingen die Eltern davon aus, dass ihre Kinder immer einer Meinung sein würden, und trafen keine Vorkehrungen, um sie auf mögliche Konflikte vorzubereiten, so Lee Hausner, Ph.D., Mitautor von „The Legacy Family: The Definitive Guide to Creating a Successful Multigenerational Family“

„Unsere Eltern gingen einfach davon aus, dass wir alle das Haus in der Familie behalten wollten, aber ich denke, es ist immer eine berechtigte Frage für Eltern, ihre Kinder zu fragen, ob sie das Ferienhaus haben wollen“, sagte Ringham. „Es war ein aufschlussreicher Moment für mich, als ich merkte, dass ich die Hütte liebe, aber ein anderes Geschwisterkind nicht so begeistert davon war. Ironischerweise genießt dieses Geschwisterteil die Hütte jetzt und ist froh, dass wir sie behalten haben.“

Gemeinsame nicht-finanzielle Vermögenswerte, wie ein Boot, ein Flugzeug oder ein Ferienhaus, können zu enormen Konflikten führen, so Hausner.

„Das Haus der Familie birgt alle möglichen neurotischen, emotionalen Anhaftungen“, so Hausner.

Die Mutter kann zum Beispiel ein Paar Liegestühle hinterlassen haben, die eine Tochter nicht ersetzen will, auch wenn die Mutter selbst entsetzt wäre, wenn sie diese alten Stühle heute in ihrem Haus hätte.

„Das ist genau die Art von Dingen, die dazu führen können, dass Geschwister nicht mehr miteinander sprechen“, sagte sie.

Optionen, wie Geschwister sich darüber verständigen können, was mit einem geerbten Haus geschehen soll

Das Wichtigste, was Familien bei der Übertragung oder Aufteilung von Eigentum tun können, ist, transparent zu sein, da man sonst Gefahr läuft, die Beziehungen zu ruinieren, sagte Alma Banuelos, Nationale Leiterin der Treuhand- und Nachlassdienste der City National Bank in Los Angeles.

Wenn ein Ferienhaus Teil des Nachlasses ist, den Sie von Ihren Eltern erben, haben Sie und Ihre Geschwister mehrere Möglichkeiten, sich darüber zu einigen, was mit dem Vermögenswert geschehen soll, um sicherzustellen, dass die Wünsche jedes Einzelnen erfüllt werden.

Das Haus mit einer formellen Vereinbarung teilen

Wenn alle Geschwister das Anwesen zu gleichen Teilen erben und es haben wollen, ist es wichtig, eine Partnerschaftsvereinbarung aufzusetzen, in der die Nutzungsregeln festgelegt werden, z. B. wie oft jemand das Haus nutzen darf, wer Vorrang hat und welche Gäste zugelassen sind, so Banuelos.

„Sie sollten sogar die Arten der Nutzung und die Anzahl der zulässigen Gäste zu einem bestimmten Zeitpunkt festlegen, um Konflikte zu vermeiden“, so Banuelos. „Sie möchten zum Beispiel nicht, dass Ihr alleinstehender Bruder eine Silvesterparty für 150 Personen veranstaltet, die möglicherweise Schäden am Haus verursachen könnte. Sie sollten auch überlegen, ob jemand das Haus während der geplanten Zeit an andere vermieten kann und wer sich um den Zustand des Hauses vor und nach der Vermietung kümmert.“

Ein wichtiges Element der Vereinbarung ist auch die Aufteilung der Instandhaltung/Kosten, die laut Banuelos auf dem Eigentumsanteil an der Immobilie, der Nutzung oder anderen Methoden basieren kann.

Einige Eltern entscheiden sich dafür, die Urkunde ihres Ferienhauses zu Lebzeiten auf ihre Kinder zu übertragen und einen Fonds einzurichten, aus dem die Unterhaltskosten und die Grundsteuer bezahlt werden, vor allem, wenn sich die Immobilie in einer teuren Gegend wie Martha’s Vineyard oder am Strand von Malibu befindet, so Banuelos.

Wenn dies nicht Teil des Nachlassplans war, müssen Sie ein Kostenkonto für die Immobilie einrichten. Dadurch wird das Problem vermieden, das entsteht, wenn eine Kapitalverbesserung notwendig ist – wie das undichte Dach, das ersetzt werden muss – und Ihre Geschwister behaupten, dass sie nicht das nötige Geld haben, um sich an den Reparaturen zu beteiligen.

„Man muss auch entscheiden, wie man die Anbieter für die Reparaturen auswählt, bedenken Sie nur, wenn ein Geschwisterteil einen Vertrag mit der billigsten Option abschließen will, während ein anderes einen teureren Anbieter beauftragen möchte, wenn dies in einer Vereinbarung festgelegt wurde, ist das Risiko einer Unstimmigkeit zwischen den Geschwistern geringer“, sagte Banuelos.

Eine weitere Möglichkeit ist die Beauftragung eines Hausverwalters, der sich um die üblichen Reparaturen kümmert, die Immobilie auf Wunsch vermietet und gemeinsame Entscheidungen trifft, was besonders dann von Vorteil ist, wenn die Eigentümer/Geschwister weit vom Ferienhaus entfernt sind. Die Kosten werden in der Regel von den Geschwistern geteilt.

„Eine förmliche Vereinbarung kann notwendig werden, wenn die nächste Generation die Immobilie erbt, weil dann nicht mehr nur ein Geschwisterpaar, sondern mehrere Cousins und Cousinen und deren Familien die Immobilie gemeinsam nutzen“, so Ringham. „

Hausner empfiehlt die Einrichtung eines Verwaltungsgremiums, ähnlich wie bei einer Eigentumswohnung, damit die Familienmitglieder nicht mit der Frage konfrontiert werden, wie sie das Haus am besten verwalten sollen. Und die Familien sollten ein gesundes System haben, um „Cash Calls“ zu machen – Diskussionen über die Ausgaben für die Immobilie mit Richtlinien, die vereinbart werden, bevor die Ausgaben entstehen.

Strukturieren Sie einen Buyout

In manchen Familien lebt ein Erbe vielleicht zu weit weg, um das Ferienhaus regelmäßig zu nutzen – oder er hat nicht die Mittel, um zu dessen Unterhalt beizutragen. Wenn dieses Geschwisterteil lieber Bargeld als Teileigentum an der Ferienwohnung haben möchte, kann der Testamentsvollstrecker ihm oder ihr andere Teile des Nachlasses zuweisen, um das Erbe auszugleichen, so Ringham.

Wenn der Nachlass nicht über liquide Mittel verfügt oder nicht genügend Vermögenswerte im Nachlass vorhanden sind, können die Familienmitglieder, die die Ferienwohnung behalten möchten, den anderen Verwandten mit ihren eigenen Mitteln auszahlen.

„Die Geschwister müssen sicherstellen, dass sie einen fairen Preis für ihren Anteil an der Immobilie festlegen und können sich für mehrere Wertgutachten entscheiden“, so Ringham.

Wenn die Geschwister nicht über das nötige Geld verfügen, um den Anteil des anderen an der Immobilie zu kaufen, können sie einen Kredit für die Immobilie aufnehmen, so Banuelos.

„Die Geschwister können auch einen Schuldschein akzeptieren, in dem beide Seiten den Bedingungen und Zinszahlungen zustimmen“, sagte sie. „Sie müssen bedenken, was passiert, wenn eine Zahlung ausbleibt. Wenn ein Darlehen zwischen Familienmitgliedern für die Familie geeignet ist, sollten Sie, um Feindseligkeiten zwischen den Geschwistern zu vermeiden, einen externen Bevollmächtigten mit dem Einzug der Zahlungen beauftragen.“

Verkaufen und den Gewinn teilen

Wenn keiner der Erben die Ferienimmobilie will, ist die einfachste Lösung, sie zu verkaufen und den Erlös als Teil des Nachlasses zu teilen, so Banuelos.

Wenn Sie sich für den Verkauf entscheiden, ist es laut Hausner wichtig, die besten Geschäftspraktiken anzuwenden und das Haus professionell schätzen zu lassen. Familienmitglieder können ein Vorkaufsrecht haben, aber nur zum Marktwert.

Auch wenn sich Geschwister anfangs einig sind, das Ferienhaus zu teilen, ist es ratsam, eine Vereinbarung darüber zu treffen, unter welchen Bedingungen die Familie einen zukünftigen Verkauf in Betracht ziehen würde, so Banuelos.

„Sie sollten sich darüber einigen, wer das Vorkaufsrecht hat, z. B. ob es auf unmittelbare Familienmitglieder oder die erweiterte Familie beschränkt ist“, so Banuelos. „Oder Sie können eine begrenzte Liste von Käufern erstellen.“

Sie sollten auch eine Methode zur Bestimmung des Verkaufspreises festlegen, um künftige Meinungsverschiedenheiten zu vermeiden, sagte sie, einschließlich der Frage, ob der Preis auf dem aktuellen Marktwert oder einem abgezinsten Wert basiert.

Vermieten und den Gewinn aufteilen

Wenn keines der Geschwister die Immobilie für Ferienzwecke nutzen will, es sich aber um einen wertvollen Vermögenswert handelt, möchten sie das Haus vielleicht in eine Investition verwandeln. Eine Möglichkeit, dies zu tun, schlug Ringham vor, ist die Gründung einer LLC, die das Eigentum an der Immobilie hält, wobei die Mieteinnahmen durch das Unternehmen fließen.

„Es muss eine Art Partnerschaftsvertrag geschlossen werden, idealerweise mit einem unabhängigen Hausverwalter, der die Immobilie instand hält und vermietet“, sagte Banuelos. „Sie müssen in der Vereinbarung die Art des Mieters, z. B. Kurz- oder Langzeitmieter, die bevorzugte Miete und die Art und Weise, wie Entscheidungen über Reparaturen und Verbesserungen getroffen werden, festlegen.“

Ein Immobilienverwalter erhebt in der Regel eine Gebühr, d. h. einen Prozentsatz der Mieteinnahmen, so Banuelos, aber er entlastet die Eigentümer von täglichen Entscheidungen und Routinewartungen.

Teilungsklage

Wenn Familienmitglieder, die ein Ferienhaus erben, sich nicht einigen können, was mit der Immobilie geschehen soll, bleibt als letzter Ausweg eine Teilungsklage.

„Wenn es einen unabhängigen Treuhänder des Nachlasses gibt, der kein Familienmitglied ist, könnte diese Person, je nach dem geltenden Dokument, die Befugnis haben, die Immobilie zu verkaufen“, sagte Banuelos. „Wenn ein Geschwisterteil der Treuhänder ist, kann diese Person oder ein anderes Geschwisterteil bei Gericht um Anweisungen bitten, was mit der Immobilie geschehen soll. Wenn ein Richter den Verkauf des Hauses absegnet, ist der Treuhänder nicht mehr für die Entscheidung verantwortlich.“

Ein Gerichtsverfahren kann teuer werden, da jedes Geschwisterteil wahrscheinlich einen Anwalt beauftragt und es mehrere Berufungen geben könnte, so Banuelos. „

Eltern können ihrem Treuhänder im Rahmen ihres Nachlassplans auch vorschreiben, dass das Ferienhaus verkauft werden muss, wenn sich die Geschwister nicht einig sind, ob es geteilt werden soll“, so Banuelos, was die Streitigkeiten entschärfen kann.

Schriftliche Vereinbarungen können Animositäten verringern

„Es ist am besten, eine Betriebsvereinbarung so bald wie möglich nach einer Erbschaft zu formalisieren, um zukünftigen Konflikten zuvorzukommen, während alle miteinander auskommen“, sagte Ringham. „

Das Hauptziel eines Ferienhauses ist es, die Familie zusammenzuhalten. Deshalb schlägt Hausner vor, dass Familien, selbst wenn die geerbte Immobilie nicht für alle geeignet ist, in Erwägung ziehen könnten, gemeinsame Ausflüge zu planen, Ferienwohnungen in derselben Anlage zu kaufen oder ein Grundstück zu erwerben, auf dem jeder Zweig der Familie seine eigene Hütte bauen kann.

Das alte Sprichwort besagt schließlich, dass Familien, die zusammen spielen, auch zusammen bleiben.

Verwaltung eines geerbten Hauses

Angesichts der Komplexität und der Anzahl der Optionen, die bei der Schenkung oder Erbschaft eines Hauses zur Verfügung stehen, ist es wichtig, sich bei jedem Schritt mit Fachleuten zu beraten.