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Manchmal liegt das Heilmittel für ein unterdimensioniertes Haus direkt unter Ihnen. Wenn Sie das Glück haben, einen Keller zu haben, wird die Umwandlung des ungenutzten Raums in ein Spielzimmer, ein Heimkino, eine Einliegerwohnung, ein Büro, ein Fitnessstudio oder eine Kombination davon wahrscheinlich etwa 20.000 bis 50.000 Dollar kosten, sagt der Architekt Christopher Turley aus Highland Park, Illinois – vielleicht die Hälfte des Preises für einen entsprechenden Anbau im Obergeschoss. Hier sind vier Dinge, die Sie wissen müssen, wenn Sie dieses Projekt in Erwägung ziehen.
Die Umgehung einer Genehmigung kann teuer werden.
Die Sanierung des Kellers gehört zu den Arbeiten, die oft ohne eine Baugenehmigung durchgeführt werden. Da die Arbeiten von der Straße aus nicht sichtbar sind, spart man sich die Zeit und die Kosten für das Genehmigungsverfahren – und die Steuererhöhung, die mit einer offiziellen Wohnraumerweiterung einhergeht.
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Das ist ein Fehler. Wenn Sie erwischt werden (und die Lieferwagen und der Müllcontainer sind ein eindeutiges Indiz dafür, dass etwas im Gange ist), kann das Bauamt Sie zwingen, das Projekt abzureißen und neu aufzubauen. Und selbst wenn Sie das nicht tun, könnten die Käufer, wenn Sie Ihr Haus verkaufen wollen, abwinken und Ihnen einen Preisnachlass gewähren, weil Sie keine Baugenehmigung für das Projekt haben. Außerdem verpassen Sie die Chance, die Arbeit Ihres Bauunternehmers von einem Experten überprüfen zu lassen, der Ihre Interessen im Auge hat und Ihnen ein Maß an technischer Überwachung bietet, das Sie sonst nicht bekommen würden. Die Genehmigungsunterlagen kosten nur ein paar hundert Dollar. Und hier ist der Clou: Steuerprüfer zählen fertige Keller nicht als vollwertigen Wohnraum. In den meisten Fällen wird das Projekt also keine großen Auswirkungen auf Ihre Steuerrechnung haben.
Es ist klug, in den Lärmschutz zu investieren.
Eine schöne Sache, ein Spiel- oder Freizeitzimmer im Keller einzurichten, ist, dass es den Fußgängerlärm im Hauptwohnbereich reduziert. Aber Sie können natürlich immer noch lautstarke Stimmen, laute Musik und Filme hören. Planen Sie also vorausschauend und isolieren Sie die Decke über dem Keller (mit Glasfaser- oder Steinwollisolierung ohne Feuchtigkeitssperre), was laut dem Bauunternehmer Rob Wennersten aus Woodcliff Lake, New Jersey, 500 bis 1.000 Dollar kosten kann. Einige „abgehängte Decken“ (die von Metallrahmen abgehängt werden) bieten Schallschutz – daher der Name „Akustikplatten“ – oder, wenn Sie Trockenbauwände verwenden, sollten Sie schalldämpfende Befestigungsclips in Betracht ziehen, die Neopren-Gummidichtungen enthalten, die verhindern, dass Schall durch die Decke dringt, und die nur ein paar Dollar zu den Kosten Ihres Projekts beitragen.
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Planen Sie mehr Kopffreiheit ein.
Die Bauvorschriften verlangen in der Regel einen Deckenabstand von etwa einem Meter (erkundigen Sie sich bei Ihrem Bauamt nach den örtlichen Anforderungen). Das kann bedeuten, dass Sie Rohre oder Kanäle höher in die Decke oder weg von der Mitte des Raums verlegen müssen, was je nach dem, was Sie verlegen, zwischen 500 und 2.000 Dollar kosten kann. In manchen Fällen können Sie eine Ausnahmegenehmigung für etwas erhalten, dessen Verlegung zu teuer wäre, wie z. B. einen Balken.
Sie müssen den Raum zuerst trocknen.
Der American Society of Home Inspectors zufolge sind etwa 60 % der Keller nass, und diese Feuchtigkeit kann zu Schimmel und Fäulnis führen, wenn Sie die Dinge nicht trocknen, bevor Sie sie renovieren. Zu den Lösungen gehören die Reparatur von beschädigten, verstopften oder schlecht ausgerichteten Dachrinnen (200 bis 1.000 Dollar), das Abdichten von Rissen im Fundament (500 Dollar), der Einbau einer Sumpfpumpe – und eines Batterie-Backups, um Sie für den wahrscheinlichen Fall zu schützen, dass der Strom während einer Überschwemmung ausfällt (2.000 bis 3.000 Dollar) – und/oder die Installation einer Bodenentwässerung (3.000 bis 5.000 Dollar).
Auch wenn diese Sicherheitsvorkehrungen getroffen wurden, kann noch Feuchtigkeit eindringen. „Da Schimmel auch auf feuchtem organischem Material wächst, sollten Sie bei der Fertigstellung Ihres Kellers keine organischen Produkte verwenden“, sagt Tom Matthews von der internationalen Firma Basement Systems, die Kellerabdichtungen und -sanierungen durchführt. „Das bedeutet: keine Holzständer, keine Sperrholzunterböden und keine Trockenbauwände. Achten Sie auf ein wasserdichtes Kellerreparatursystem. Bitten Sie Ihren Bauunternehmer außerdem, vor der Fertigstellung von Wänden und Böden schwere Kunststofffolien anzubringen, um zu verhindern, dass Feuchtigkeit durch den Beton wandert und zu hohe Luftfeuchtigkeit verursacht.
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Hier sind ein paar Produkte für den Kellerausbau, die Sie bei der Planung Ihres Projekts berücksichtigen sollten:
InSoFast Wall System: Diese Styropor-Wandpaneele haben ineinander greifende Kanäle, die sich wie viele Legosteine zusammenschieben lassen, um im Handumdrehen isolierte, feuchtigkeitssichere, strukturierte Wände zu schaffen, die für die Verkleidung (oder feuchtigkeitsbeständige Trockenbauwände) bereit sind und vorgeschnittene Kanäle für die elektrische Verkabelung enthalten. Die Kosten für einen typischen Keller belaufen sich auf etwa 2.000 Dollar.
ThermalDry Flooring: Diese 12-Zoll-Kunststoffquadrate lassen sich zu einem Boden mit Fliesen-, Laminat-, Teppich- oder Parkettoptik zusammenstecken. Sie bestehen jedoch zu 100 % aus Polyvinylchlorid (PVC-Kunststoff), so dass sie weder verrotten noch schimmeln können. Außerdem haben die Fliesen winzige Noppen an der Unterseite, die einen kleinen Luftspalt über dem Betonboden lassen, so dass sich ansammelnde Feuchtigkeit einfach in den Kellerabfluss abfließen kann – und der Boden bleibt wärmer unter den Füßen.
Die Zinndecke: Anstelle der üblichen Büromöbeldecke können Sie auch eine Blechdecke verwenden. Sie sieht aus wie eine traditionelle Metalldecke aus den 1880er Jahren und verleiht Ihrem Keller eine ansprechende Optik, während sie gleichzeitig einen einfachen Zugang zu den Leitungen, Sanitäranlagen und anderen wichtigen Dingen im oberen Bereich ermöglicht. Sie erhalten gutes Aussehen und Komfort – das Ziel für jedes fertige Kellerprojekt.
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