Was bedeutet „Clear to Close“, und wie lange dauert es noch, bis ich Hausbesitzer bin?

Wenn Sie ein Haus kaufen, werden Sie auf viele Begriffe und Ausdrücke stoßen, die Sie verwirrt den Kopf kratzen lassen. Einer dieser Begriffe ist „clear to close“. Man könnte annehmen, dass es bedeutet, dass Sie sprichwörtlich nur noch einen Sprung davon entfernt sind, die Schlüssel zu Ihrem neuen Heim in den Händen zu halten.

Leider sind Sie noch nicht ganz so weit – noch nicht.

Was bedeutet „clear to close“?

„Clear to close“ ist einfacher als man denkt. Jessica Sanchez, Director of Mortgage Fulfillment Operations hier bei HomeLight, erklärt:

„Clear to close“ bedeutet aus Sicht der Hypothekenbearbeitung, dass die Kreditnehmer alle ausstehenden Bedingungen oder Anforderungen erfüllt haben, die erforderlich sind, damit die Kreditnehmer zum Abschlusstisch gehen – und ihre endgültigen Abschlussdokumente unterschreiben können. Sobald Sie alle Dokumente unterschrieben und Ihre Hypothek „abgeschlossen“ haben, bezahlt der Kreditgeber den Verkäufer und alle Parteien und Sie erhalten die Schlüssel zu Ihrem Haus.“

Die Dokumente, die Sie in der Regel benötigen, wenn Sie eine Hypothek beantragen (außer einem Ausweis und dem Antrag selbst), umfassen:

Einkommensnachweis

• Zwei Jahre Steuererklärungen, entweder W-2s oder 1099s
• Lohnabrechnungen der letzten 30 Tage
• Gewinn- und Verlustrechnung des laufenden Jahres (wenn Sie selbständig sind)
• Briefe, die etwaige Beschäftigungslücken in den letzten zwei Jahren erklären
• Abschriften über Arbeitslosengeld
• Nachweise über Immobilieneinkünfte
• Einkommen aus Unterhaltszahlungen für Kinder oder Alimente
• Nachweise über andere Einkommensarten

Plan für Ihre Anzahlung

• Zwei Monate Kontoauszüge, bei Verwendung von Ersparnissen
• Briefe über Schenkungen von Freunden oder Verwandten
• Nachweise für Förderprogramme

Vermögensnachweise

• 60 Tage Bankauszüge Kontoauszüge
• Letzter vierteljährlicher Auszug für Renten- oder 401(k)-Konten
• 60 Tage IRA-Auszüge
• Letzte zwei Monate der Maklerkontoauszüge

Schulden, Finanzgeschichte und andere Verpflichtungen

• Kreditberichte von Experian, Equifax, und TransUnion
• Wiederkehrende Schulden und Ausgaben

Besondere Umstände

• Konkursunterlagen
• Scheidungsurteil
• Zwangsvollstreckungsunterlagen
• Zusätzliche Unterlagen, die Ihr Kreditgeber eventuell benötigt

Was geschieht vor der Freigabe zum Abschluss?

Nach dem Origination Insight Report von Ellie Mae für 2019 dauert der durchschnittliche Abschluss von Anfang bis Ende etwa 47 Tage. Dies hängt natürlich von einigen Variablen ab, z. B. davon, ob Sie eine Vorabgenehmigung für eine Hypothek erhalten oder ob Sie ein FHA- oder VA-Darlehen aufnehmen, was etwas länger dauern kann. (Dabei haben wir noch nicht einmal alle möglichen Verzögerungen berücksichtigt, die den Abschlusstermin nach hinten verschieben können!)

In den Wochen, bevor Sie grünes Licht bekommen und den Kauf abschließen können, müssen noch einige Dinge erledigt werden.

Der Verkäufer nimmt Ihr Kaufangebot an

Der allererste Schritt, der erfolgen muss, bevor ein Kreditsachbearbeiter Ihren Antrag zur Bearbeitung einreichen kann, ist, dass der Verkäufer Ihr Angebot annimmt.

Wenn das Angebot angenommen wurde, wird Ihr Immobilienmakler einen Kaufvertrag aufsetzen.

In einem Kaufvertrag werden verschiedene Aspekte des Vertrages festgehalten, darunter:

• Wer der Käufer und der Verkäufer sind
• Der Zustand und eine Beschreibung der Immobilie
• Alle Bedingungen und Eventualitäten des Kredits
• Pflichten und Rechte des Käufers und des Verkäufers
• In den Verkauf eingeschlossene oder ausgeschlossene Gegenstände
• Die Höhe der geleisteten Anzahlung
• Auflistung der Abschlusskosten und wer wofür verantwortlich ist
• Abschlusstermin
• Wann erhalten Sie die Schlüssel zur Immobilie (auch als Besitzbedingungen bekannt)
• Unterschriften von Käufer und Verkäufer

Hinweis: Der Abschluss beginnt offiziell, wenn der Verkäufer den Vertrag unterschreibt.

Bestellung einer Hausinspektion und eines Gutachtens

Die nächste Aufgabe auf der Liste ist die Beauftragung einer Hausinspektion und eines Gutachtens für das Haus. Die Hausinspektion ist nicht unbedingt ein Muss bei der Beantragung einer Hypothek, da sie in der Regel nach dem Ermessen des Käufers durchgeführt wird, aber sie hilft bei den Verhandlungen, wenn Reparaturen erforderlich sind.

Bei einer Hausinspektion kommt ein unabhängiger, lizenzierter Hausinspektor ins Haus und schaut sich jeden Aspekt des Hauses an. Dazu gehören die elektrische Anlage, die Heizungs-, Lüftungs- und Klimaanlage, die strukturellen Komponenten und die Geräte. Sie müssen einen spezialisierten Inspektor beauftragen, um mögliche versteckte Probleme wie Bleifarbe, Schimmel, Radon und Termitenschäden aufzuspüren.

Das Hausgutachten ist ein notwendiger Bestandteil des Hauskaufprozesses, wenn Sie eine Hypothek aufnehmen. Ein Gutachten wird von Hypothekengebern verlangt, weil es verhindert, dass Sie und der Kreditgeber mehr bezahlen, als das Haus wert ist. Sollte die Immobilie mehr wert sein als der geforderte Preis, ist das Ihr Glückstag, denn Sie sind nicht verpflichtet, dem Verkäufer die Einschätzung des Gutachters mitzuteilen. Solange der Kaufvertrag von beiden Parteien unterzeichnet ist, kann der Verkäufer die Preisvorstellung nicht erhöhen.

Hinweis: Sie, der Käufer, müssen die Gebühren für die Inspektion und den Gutachter in der Regel aus eigener Tasche bezahlen. Die durchschnittlichen Kosten für eine Hausinspektion liegen zwischen 300 und 400 $. Größere Häuser können $600 und mehr kosten! Hausgutachten können den gleichen Betrag wie eine Inspektion kosten. Denken Sie daran, dass die tatsächlichen Kosten von Ihrem Standort und der Größe des Hauses abhängen.

Underwriter prüft den Kredit

Nachdem die Bewertung und die Inspektion abgeschlossen sind, legt der Kreditsachbearbeiter dem Underwriter eine vollständige Akte zur Prüfung vor. Der Underwriter prüft die gesamte Akte, um sicherzustellen, dass alles korrekt ist.

Dazu gehören eine aktualisierte Kreditwürdigkeitsprüfung, eine abschließende Überprüfung des Beschäftigungsverhältnisses und eine Überprüfung, um sicherzustellen, dass der Titel klar ist. Sollte der Underwriter noch Fragen haben, kann er zusätzliche Unterlagen anfordern, bevor der Kredit genehmigt wird.

Wenn der Underwriter seine Prüfung abgeschlossen hat und den Kredit unter Vorbehalt genehmigt, erhält der Käufer eine Liste der ausstehenden Bedingungen, die erfüllt werden müssen, bevor er eine „clear to close“-Benachrichtigung erhalten kann.

Was passiert nach der Freigabe zum Abschluss?

Nachdem der Underwriter seine Prüfung abgeschlossen hat und das Darlehen genehmigt wurde, erhalten Sie spätestens drei Tage vor dem geplanten Abschlussdatum eine Closing Disclosure. Sie müssen den Erhalt der Abschlusserklärung so bald wie möglich bestätigen, da sich sonst das Abschlussdatum verschieben kann.

Die Closing Disclosure wird Folgendes enthalten:

• Darlehensbedingungen
• Geschätzte monatliche Hypothekenzahlung
• Abschlusskosten
• Kosten für die Bearbeitung des Darlehens
• Cash-toAbschlusstabelle
• Transaktionsübersichtstabelle
• Darlehensangaben
• Darlehensberechnungen
• Kontaktinformationen
• Empfangsbestätigung

„Sobald der Kreditgeber die Abschlusserklärung ausstellt, bedeutet das, dass Sie alles getan haben, was Sie als Käufer tun müssen, und Sie können loslegen“, sagt Sanchez. Sobald die dreitägige Frist abgelaufen ist, können Sie Ihre Dokumente bei der Notargesellschaft beglaubigen lassen oder einen mobilen Notar beauftragen, zu Ihnen zu kommen.

Abschließende Besichtigung

Glückwunsch! Sie befinden sich auf der Zielgeraden, wenn Sie eine abschließende Besichtigung vornehmen.

Dies ist der Zeitpunkt, an dem Sie jeden Aspekt des Hauses noch einmal überprüfen möchten, um sicherzustellen, dass es sich in demselben Zustand befindet wie zum Zeitpunkt der Angebotsabgabe.

Bei der Besichtigung stellen Sie sicher, dass der Verkäufer die in der Reparaturanforderung des Käufers aufgeführten Reparaturen durchgeführt hat – falls zutreffend. Es kann sein, dass der Käufer auf die Reparaturanforderung verzichtet oder dass der Verkäufer das Haus so verkaufen möchte, wie es ist, und nach der Besichtigung gar nicht daran denkt, irgendetwas zu reparieren.

Wenn das Haus größere Schäden aufweist oder neue Probleme aufgetaucht sind, können Sie darum bitten, den Abschluss zu verschieben, während Ihr Makler mit dem Immobilienmakler verhandelt, um eine faire Lösung zu finden.

Abschlusstag

Es ist endlich soweit! Heute ist der Tag, an dem alle an der Transaktion Beteiligten zusammenkommen und eine Reihe von Dokumenten unterschreiben, um den Verkauf abzuschließen. Bringen Sie einen Lichtbildausweis und einen Bankscheck mit, der die Abschlusskosten und die restliche Anzahlung abzüglich der Anzahlung abdeckt.

Hinweis: Es ist nicht ungewöhnlich, dass Kreditgeber empfehlen, diese Gelder zu überweisen, da dies die einfachste und effizienteste Option ist. Stellen Sie jedoch sicher, dass Sie alle Kontoinformationen dreifach überprüfen, bevor Sie diese Gelder überweisen; Betrug kommt vor, und Sie möchten Ihre Anzahlung nicht verlieren.

Die Gelder werden überwiesen

Wenn alle Dokumente unterzeichnet sind, schickt der Kreditgeber die Gelder an die Eigentumsgesellschaft oder den Abschlussanwalt. Von dort erhält der Verkäufer seinen Anteil an den Geldern, oder im Falle einer Refinanzierung wird die vorherige Hypothek abbezahlt und der Verkäufer beginnt mit den Zahlungen für seine neue Hypothek.

Tipps, um schneller zum Abschluss zu kommen

Käufer, die es kaum erwarten können, in ihr neues Zuhause einzuziehen, können mit diesen einfachen Tipps schneller zum Abschluss kommen:

1. Halten Sie Ihre Finanzunterlagen bereit.

Im Idealfall haben Sie dies getan, bevor Sie sich ein Haus angeschaut haben.

2. Lassen Sie sich eine Vorabgenehmigung geben, bevor Sie sich ein Haus anschauen.

Damit wissen Sie, wie viel Haus Sie sich leisten können. Eine Vorabgenehmigung gibt Ihnen auch das nötige Vertrauen, um ein starkes Angebot abzugeben, wenn Sie ein Haus gefunden haben, auf das Sie bieten möchten.

3. Behalten Sie Ihre Kreditauskunft im Auge.

Eine „ausgezeichnete“ Kreditwürdigkeit bietet Ihnen die bestmöglichen Raten, aber das bedeutet nicht, dass Sie kein Glück haben, wenn Ihre Kreditwürdigkeit weniger als vorbildlich ist. Sie können eine Punktzahl von 580 haben und trotzdem für ein Darlehen zugelassen werden, aber die meisten konventionellen Darlehen erfordern mindestens eine Punktzahl von 620.

Auch ist jetzt nicht der richtige Zeitpunkt, um große Anschaffungen zu tätigen, da dies negative Auswirkungen auf Ihre Kreditwürdigkeit haben wird, was den Kreditgeber dazu veranlassen könnte, seine Entscheidung zu überdenken.

4. Lesen Sie die Abschlusserklärung gründlich durch.

Es ist wichtig, dass Sie die Abschlusserklärung Zeile für Zeile durchgehen. Achten Sie auf Rechtschreibfehler, Unstimmigkeiten oder andere Dinge, die von dem abweichen, was Sie erwartet haben.

5. Schließen Sie sofort eine Versicherung ab.

Die Kreditgeber verlangen in der Regel, dass der Käufer eine Hausratversicherung abschließt, um seine Investition zu schützen. Aber auch wenn Ihr Kreditgeber dies nicht verlangt, ist es in Ihrem Interesse, eine Hausratversicherung abzuschließen. Wenn Ihrem Haus etwas zustößt, könnten Sie vor dem finanziellen Ruin stehen, wenn Sie die Mittel für die Reparaturen nicht aufbringen können… und der Himmel bewahre Sie davor, dass jemand auf Ihrem Grundstück zu Schaden kommt, denn Sie könnten mit einer saftigen Klage konfrontiert werden.

Die Wochen bis zum Tag des Kaufabschlusses können ein wenig nervenaufreibend sein, weil nichts in Stein gemeißelt ist. Aber keine Angst, denn sobald Sie eine Benachrichtigung erhalten, dass Sie den Vertrag abschließen können, sind Sie auf der sicheren Seite.

„Käufer können sich ziemlich entspannen und die drei Tage warten, um ihre Kreditdokumente zu unterschreiben, und dann sollte Ihr Kredit am nächsten Tag abgeschlossen werden“, bemerkt Sanchez.