Sie haben wahrscheinlich schon einmal den Begriff „Vorzugsaktien“ im Zusammenhang mit Börseninvestitionen gehört. Unternehmen bieten Anlegern oft die Möglichkeit, Vorzugsaktien zu kaufen. Diese gelten als weniger riskant – wenn auch teurer – als Stammaktien. Aber was bedeutet „bevorzugt“ im Zusammenhang mit Immobilieninvestitionen?
- In diesem Leitfaden:
- Was sind Vorzugsaktien?
- Gebühren für bevorzugtes Eigenkapital & Risiko
- Der Immobilienkapitalstapel
- Vorzugsaktien vs. Stammaktien
- Vorzugsrendite ist nicht dasselbe wie Vorzugskapital
- Crowdfunding-Optionen
- Zusammenfassung
- So möchten Sie mehr über Investitionen erfahren?
- Abonnieren Sie den Investor Junkie Newsletter!
In diesem Leitfaden:
Was sind Vorzugsaktien?
Immobilienentwickler oder -eigentümer (ich bezeichne sie als Projektsponsoren) wollen ihren Fremdkapitalanteil erhöhen. Vorzugsaktien helfen ihnen dabei, indem sie ein Projekt mit Kapital finanzieren, das gegenüber den Hypothekenschulden nachrangig ist, aber gegenüber dem Eigenkapital, das der Projektsponsor bereits in das Projekt eingebracht hat, vorrangig ist.
Normalerweise vergeben Immobilienkreditgeber keine Kredite, die 80 % des Immobilienwerts übersteigen. Der Grund dafür ist, dass der Kreditgeber sich ein gewisses Sicherheitspolster verschaffen will, falls etwas schief geht. Diese First-Position-Darlehen liegen in der Regel eher im Bereich von 60 % bis 70 %.
Im Bereich der Immobilieninvestitionen werden Hypotheken oft als vorrangige Schulden bezeichnet. Dies ist eine Finanzierungsposition, die: (1) privat von einem Hypothekarkreditgeber erworben wird, (2) nicht an der Börse gekauft, verkauft oder gehandelt wird und (3) kein zentrales Ratingsystem hat.
Während also vorrangiges Fremdkapital die Immobilienprojekte zum größten Teil finanziert, benötigt der Projektsponsor manchmal mehr Geld, um einen größeren Teil des Geschäfts zu finanzieren. Hier kommt bevorzugtes Eigenkapital ins Spiel.
Gebühren für bevorzugtes Eigenkapital & Risiko
Bevorzugtes Eigenkapital ist teurer als vorrangige Kredite. Es ist auch risikoreicher für die Anleger. Es ist wahrscheinlicher, dass es in Mitleidenschaft gezogen wird, wenn der Wert der Immobilie sinkt. Daher sind die an die Investoren gezahlten Zinssätze höher, um das zusätzliche Risiko zu kompensieren.
Oft versuchen Projektsponsoren, noch mehr Finanzmittel zu erhalten, indem sie Stammaktien anbieten. Dies ist die am wenigsten sichere (risikoreichste), aber für die Anleger lukrativste Position. Kreditgeber und bevorzugte Kapitalgeber erhalten günstige Zinssätze, aber wenn die Immobilie an Wert gewonnen hat, sind es die Investoren der Common-Equity-Position, die diese (oft größeren) Gewinne ernten können.
Diese Belohnungen umfassen häufig:
- Beteiligung an den Gewinnen aus der Wertsteigerung der Immobilie;
- Ausschüttungen von Mieteinnahmen; und/oder
- Vorteile aus potenziellen Steuerabzügen wie z. B. Abschreibungen.
Der Immobilienkapitalstapel
Immobilienfachleute verwenden den Begriff „Kapitalstapel“, um die Geldschichten und die mit jeder Schicht verbundenen Rechte zu beschreiben. Je weiter man sich auf dem Kapitalstapel vom Fremdkapital zum Eigenkapital nach oben bewegt, desto höher ist das Risiko, aber desto höher sind auch die potenziellen Gewinne.
Typischerweise sieht der Kapitalstapel etwa so aus:
Wie Sie sehen können, ist die unterste Schicht des Kapitalstapels die Bank oder der Hypothekeninhaber, der auf jeden Fall bezahlt werden muss. Ihre Investition in das Unternehmen ist durch die Immobilie selbst gesichert. Das höchste Risiko und die potenziell höchsten Erträge aus dem Projekt gehen an den Projektträger. Wenn er seinen Zahlungen nicht nachkommt, kann der Kreditgeber die Immobilie zwangsvollstrecken und ihm alles wegnehmen, wofür der Sponsor/Kreditnehmer gearbeitet hat.
Vorzugsaktien vs. Stammaktien
Vorzugsaktieninvestoren bevorzugen eine feste Rendite und Vorrang, was sowohl die Rendite ihrer Investition als auch die Rendite ihrer Investition angeht. Dies gilt vor allem für institutionelle Anleger.
In der Regel sind die vertraglichen Rechte von Vorzugskapital in der Betriebsvereinbarung des Projekts enthalten. Bevorzugtes Eigenkapital vermeidet auch die Notwendigkeit einer Gläubigervereinbarung mit dem vorrangigen Kreditgeber und genießt eine bessere Position in einem Konkursszenario.
Wie Fremdkapital ist bevorzugtes Eigenkapital meist mit einer festen Laufzeit verbunden. Diese beträgt in der Regel zwei bis drei Jahre. Am Ende der Laufzeit oder bei bestimmten auslösenden Ereignissen, die mit der Nichterfüllung des Sponsors zusammenhängen, ist der Sponsor in der Regel verpflichtet, die Vorzugsbeteiligung zu einem Rückzahlungspreis zurückzuzahlen, der dem nicht zurückgezahlten Kapital zuzüglich aller aufgelaufenen, aber nicht ausgeschütteten Zinserträge entspricht.
Common Equity hingegen ist mehr als nur ein Darlehen. Es ist eine Beteiligung an dem Projekt. Ein Investor erhält eine prozentuale Beteiligung an dem Projekt. Auf diese Weise erhält er einen Teil der Wertsteigerung des fertiggestellten Projekts. Oder er erhält einen Teil der Mieteinnahmen. Oder beides. Das ist so ähnlich wie der Kauf von Aktien bei einem Makler. Sie besitzen einen Anteil an dem Unternehmen. Aber wenn das Projekt Geld verliert, kann der Investor auch sein Geld verlieren.
Die häufigsten Unterschiede sind in dieser Tabelle aufgeführt:
| Preferred Equity (auf manchen Plattformen auch „Mezzanine“ genannt) | Common Equity (auf manchen Plattformen auch einfach „Eigenkapital“ genannt) | |
|---|---|---|
| Rückzahlungspriorität | Nachrangig zu Hypothekenschulden, aber höher als Common Equity | Nachrangig zu allen anderen Schulden |
| Rückzahlungsbedingungen | Rückzahlungsrecht zu einem bestimmten Zeitpunkt | Vollständige Rückzahlung zum festgelegten Fälligkeitstermin |
| Rendite | Feste Vorzugsverzinsung | Fester oder variabler Zinssatz mit einem in der Eigentümervereinbarung festgelegten Teil des Eigenkapitals |
| Gesichert durch | Meist, aber nicht immer, eine direkte Kapitalbeteiligung an einer Immobilie | Indirekt gesichert durch eine Immobilie durch das Pfandrecht des Projektsponsors |
| Konkursbestimmung | Zustimmung des bevorzugten Kapitalinhabers erforderlich (kann nicht unabhängig von Projektsponsor) | Unabhängiger Verwalter (3. Partei) muss Konkurs genehmigen |
| Risikogehalt | Risikoärmer als Stammaktienposition | Risikoreicher als Vorzugskapitalposition |
Anmerkung: Während die in dieser Tabelle definierten Begriffe gängige Unterschiede sind, scheint jede Immobilien-Crowdfunding-Website ihre eigene Definition für jeden Begriff zu haben. Auf einigen wird bevorzugtes Eigenkapital beispielsweise als „Mezzanine“ bezeichnet. Es gibt Mischformen jeder Art von Eigenkapital, da Sponsoren und Kreditsachbearbeiter die Prioritäten für jedes Geschäft nach eigenem Ermessen setzen können. Bevor Sie investieren, müssen Sie die spezifischen Geschäftsunterlagen sorgfältig lesen.
Vorzugsrendite ist nicht dasselbe wie Vorzugskapital
Auch wenn die beiden oft verwechselt werden, gibt es einen wichtigen Unterschied zwischen Vorzugsrendite und Vorzugskapital. Bevorzugtes Eigenkapital ist eine Position im Kapitalstapel, die Rückzahlungspriorität hat. Die Vorzugsrendite bezieht sich auf die Gewinnausschüttung. Gewinne aus dem Betrieb, dem Verkauf oder der Refinanzierung werden an eine Eigenkapitalklasse vor einer anderen ausgeschüttet. Der Unterschied besteht darin, dass eine bevorzugte Rendite eine Bevorzugung bei der Kapitalrückzahlung bedeutet, während eine bevorzugte Eigenkapitalposition eine Position ist, die eine Bevorzugung bei der Kapitalrückzahlung erhält.
Crowdfunding-Optionen
Es gibt viele Crowdfunding-Websites, die bevorzugte Eigenkapitalinvestitionen mit unterschiedlichen Definitionen und prognostizierten jährlichen Renditen anbieten.
- Bei Fundrise und CrowdStreet werden bevorzugte Eigenkapitalinvestoren bei der Verteilung der Cashflows gegenüber gewöhnlichen Eigenkapitalinvestoren bevorzugt. Die Gewinne werden (nach Rückzahlung aller Schulden) an die Vorzugsaktionäre zurückgezahlt, bis sie die vereinbarte „Vorzugsrendite“ erhalten. Die verbleibenden Cashflow-Ausschüttungen werden an die Stammaktionäre zurückgegeben.
- Realty Mogul unterscheidet zwischen Mezzanine-Schulden und Vorzugsaktien. Beide stehen für höhere potenzielle Renditen … und potenzielle Verlustrisiken. Die Plattform bietet beide Arten als Optionen für die Diversifizierung Ihres Immobilienportfolios „über das gesamte Risikospektrum“ an.
- Und Rich Uncles bietet Zugang zu REITs (Real Estate Investment Trusts) mit verschiedenen Optionen von Vorzugs- oder Stammaktienbeteiligungen und einer Mindestinvestition von 500 $, die in 10-$-Schritten auf alle REITs aufgeteilt werden können.
Zusammenfassung
Vorzugskapital bietet Anlegern eine sicherere, weniger riskante Aktienposition als Stammaktien. Und wie bei jeder Investition gilt: Je höher das Risiko, desto höher die erwartete Rendite.
Sowohl Stamm- als auch Vorzugskapital können sowohl für Immobilienunternehmen als auch für Investoren von Vorteil sein. Immobiliengesellschaften (Projektsponsoren) können ihre Hebelwirkung – und damit ihr Renditepotenzial – erhöhen, indem sie ihre Projekte über die Hypothek hinaus finanzieren, indem sie Vorzugskapital anbieten. Dieses ist im Hinblick auf das Zahlungsrecht den Hypothekenschulden nachgeordnet, aber dem Eigenkapital des Sponsors vorgeordnet. Die Anleger können höhere Renditen erzielen, wenn sie im Gegenzug ein höheres Risiko eingehen, eine Position, die nur eine Stufe niedriger ist als eine erstrangige Hypothek.
Die frustrierende Realität ist, dass diese Terminologie austauschbar verwendet wird – und von keiner Regulierungsbehörde definiert wird. Was also eine Crowdfunding-Plattform als „bevorzugtes Eigenkapital“ bezeichnet, kann eine andere als „Mezzanine-Kredit“ bezeichnen. Und wie eine Plattform „bevorzugtes Eigenkapital“ und „Stammkapital“ definiert, kann sich von einer anderen Plattform erheblich unterscheiden. Und selbst auf ein und derselben Plattform scheint es Nuancen in der Bedeutung der Begriffe von einem Geschäft zum nächsten zu geben.
Dieser Artikel soll Sie mit den Begriffen vertraut machen, die Sie sehen werden, aber denken Sie bitte daran, alle Dokumente sorgfältig zu lesen und sicherzustellen, dass Sie genau verstehen, in was Sie investieren, bevor Sie einen Teil Ihres hart verdienten Geldes hinlegen.
Ungeachtet dessen, ob Sie auf einer Crowdfunding-Plattform oder direkt in ein Geschäft investieren, sollten Sie immer Ihre Sorgfaltspflicht erfüllen.