Utilizarea înțeleaptă a concesiunilor de închiriere a apartamentelor

Utilizarea înțeleaptă a concesiunilor de închiriere a apartamentelor …DACĂ trebuie.

Iată o surpriză…un articol de la mine despre cum să oferiți concesii de închiriere de apartamente! Nu vedeți foarte des așa ceva și cei mai mulți dintre voi știți de ce. În calitate de opozant de lungă durată, sunt convins că acestea nu au absolut niciun sens. Într-o bătălie a concesiunilor, comunitățile concurează, în esență, pentru a vedea cine poate oferi cea mai mare cantitate de chirie gratuită. Cât de contraproductiv este acest lucru!? Nu face decât să slăbească piața pentru toată lumea și, în același timp, să devalorizeze proprietățile noastre.

Acum probabil că acum vă întrebați de ce am scris o carte despre cum se fac concesiunile. Răspunsul este că, pentru mulți dintre voi, acestea sunt un rău necesar. Dacă vă aflați pe una dintre acele piețe intens influențate de concesii, s-ar putea să nu aveți altă soluție decât să faceți concesii, doar pentru a vă menține capul deasupra apei. Și dacă trebuie să cedați, atunci cel mai bine este să vă alegeți concesiile cu înțelepciune – pentru a vă asigura că acestea fac cel mai mult bine pentru gradul de ocupare și cel mai puțin rău pentru profitul dumneavoastră.

Reguli de nezdruncinat pentru oferirea de concesii pentru închirierea de apartamente

Cel mai important lucru de reținut atunci când oferiți o concesie pentru închirierea de apartamente este…să bată tobele, vă rog…să fiți strategic. Oferiți o concesiune de închiriere numai pentru apartamentele cu un grad ridicat de neocupare sau cu avize de evacuare. Sună evident, dar ați fi surprins de numărul de administratori care oferă concesii automate și generalizate, chiar și pentru tipurile de apartamente care sunt mai ușor de închiriat. Nu faceți această greșeală. Este destul de rău că trebuie să oferiți orice fel de gratuități – dar să le oferiți atunci când nu trebuie să o faceți este cu adevărat o risipă!

A doua regulă de nezdruncinat a concesiilor este să nu oferiți ceva pentru nimic. Faceți ca rezidenții să-și „câștige” concesiile prin atașarea unor condiții care vă este favorabilă. De exemplu, dacă oferiți o lună de chirie gratuită; prelungiți termenul de închiriere cu o lună. Stabiliți termene limită de semnare și de mutare pe care rezidenții trebuie să le respecte pentru a primi oferta specială (pentru a vă îmbunătăți rapid cifrele). Și, ca o protecție suplimentară, puneți-i să semneze un „addendum de concesie”, în care să declare că sunt de acord să returneze orice concesie care le-a fost acordată în cazul în care își încalcă contractul de închiriere.

Tipuri de concesii de închiriere de apartamente

Când vine vorba de concesii, aveți multe opțiuni. Puteți oferi chirie gratuită, îmbunătățiri ale apartamentului, cadouri, servicii… lista poate continua. Deși oferirea de upgrade-uri de apartament este, fără îndoială, cea mai bună alegere pentru valoarea pe termen lung a proprietății, nu este întotdeauna cea mai eficientă. De fapt, cele mai multe dintre comunitățile intervievate pentru acest articol păreau să fie de acord că banii vorbesc mai tare decât un covor nou sau ventilatoarele de tavan.

Locație gratuită a apartamentului

Chiar dacă optați pentru această cale ușoară și directă, trebuie să luați totuși câteva decizii importante – cum ar fi cât de mult să oferiți și când o primesc rezidenții. Mai jos găsiți câteva opțiuni.

• Apărați varianta clasică „______ Luna de chirie gratuită”. De obicei, valoarea chiriei gratuite este legată de durata contractului de închiriere semnat (de exemplu, 1/2 lună gratuită la un contract de închiriere pe șase luni; 1 lună gratuită la un contract de închiriere pe 12 luni). Pentru ca acest lucru să fie cât mai eficient, cel puțin o parte din această chirie gratuită va trebui să vină la începutul contractului de închiriere. Mai multe dintre comunitățile pe care le-am analizat au observat că oferirea unei promoții de „ultima lună de chirie gratuită” nu a funcționat.

• Oferiți ceea ce oferă ceilalți. Faceți o ofertă de genul „vom egala ofertele speciale ale concurenților noștri”.

• Reduceți o sumă fixă din durata contractului de închiriere. O proprietate a venit cu ideea inteligentă de a oferi „2.010 dolari reducere în 2010”. (Modul în care distribuiți efectiv economiile poate varia – vedeți următoarele puncte!)

• Reduceți ratele de închiriere. În loc să oferiți o lună sau două în avans, unele proprietăți repartizează suma „gratuită” pe toată durata contractului de închiriere. De exemplu, în loc să oferiți două luni la 600 de dolari pentru un contract de închiriere pe 12 luni, ați putea reduce rata lunară cu 100 de dolari.

• Prorogați chiria gratuită. Oferiți o reducere de 15/10, în care rezidenții primesc 15% din chirie pentru primele trei luni, apoi 10% pentru următoarele trei luni. Aceștia plătesc valoarea integrală a chiriei pentru cele șase luni rămase din contractul de închiriere.

• Furnizați un carnet de cupoane sau de vouchere, în care fiecare pagină valorează o anumită sumă. Rezidenții pot folosi cupoanele sau voucherele după cum doresc pe toată durata contractului de închiriere.

Cadouri din belșug

Nu toate concesiile iau forma de chirie gratuită. Unele comunități de apartamente aleg în schimb să ofere cadouri. Aceasta poate fi o abordare mai economică decât chiria gratuită. În primul rând, s-ar putea să vă puteți descurca oferind un cadou care este ușor mai puțin valoros decât chiria gratuită. Totuși, nu vă bazați pe faptul că veți economisi mulți bani cu această stratagemă. Viitorii rezidenți vor fi suficient de isteți pentru a recunoaște că prăjitorul de pâine gratuit de la

proprietatea dvs. nu echivalează cu chiria gratuită pe o lună de la locuința de la capătul străzii! Este mai bine să cauți un cadou care se vinde cu aproximativ aceeași sumă ca și chiria gratuită pe care altfel ai oferi-o, apoi să negociezi ca un nebun pentru a obține o reducere de volum. S-ar putea chiar să doriți să lucrați cu unul dintre vânzătorii dvs. existenți, care primește deja o cantitate destul de mare de afaceri de la dvs.

Tipurile de cadouri pe care le puteți oferi sunt limitate doar de imaginația dvs. și de bugetul dvs., bineînțeles! Mai jos sunt câteva idei care au fost folosite de alte echipe de închiriere de apartamente:

• Cartete de benzină
• Microunde
• Cheltuieli de mutare plătite (până la o limită stabilită în dolari)
• DVD-uri
• HDTV
• i-Pad sau orice altceva „i”
• Pre…card de debit plătit
• Computere
• Lauze/uscătoare de rufe
• Grilluri cu gaz
• Viaje gratuite de weekend
• Abonament pe un an la un club de sănătate local
• Cupoane de servicii care pot fi folosite la o rețea de furnizori participanți, cum ar fi servicii de menajeră, curățătorie chimică, îngrijirea animalelor de companie etc.
• Bilete/certificate cadou pentru evenimente sportive profesioniste, evenimente culturale, muzee, parcuri, spa-uri, restaurante, magazine etc. (O proprietate a oferit bilete de acest tip în valoare de 500 de dolari, dar a permis rezidentului să aleagă dintre diferitele tipuri de evenimente)

Contracte de închiriere de concesiuni ca extras

Dacă sunteți în căutarea unor lucruri pe care să le oferiți, s-ar putea să nu trebuiască să căutați prea departe. Multe comunități oferă facilități și/sau servicii cu plată care ar fi niște concesiuni excelente. Luați în considerare următoarele:

• Garaj sau loc de parcare gratuit timp de un an
• Fără chirie pentru animale de companie timp de un an
• Taxă de înscriere rambursată (de obicei folosită împreună cu o altă concesie)
• Depozit de garanție redus
• Gratuit depozitare suplimentară timp de un an
• Încălzire gratuită în timpul lunilor de iarnă
• Cablu gratuit timp de un anumit număr de luni
• Lauciucă și uscător gratuite timp de un an
• O cameră mobilată gratuit timp de un an
• Un pre-stabilit de utilizare gratuită a mașinii de spălat și a uscătorului, pentru proprietățile cu spălătorie comună mai degrabă decât cu legături pentru mașină de spălat și uscător (Acest lucru funcționează deosebit de bine dacă spălătoria dvs. utilizează carduri inteligente mai degrabă decât monezi)
• Actualizări ale apartamentului – înlocuirea covorului, muluri de coroană, un aparat nou, o linie telefonică suplimentară etc.

Mix-n-Match

Nu există nicio regulă care să spună că trebuie să alegeți doar un singur tip de concesiune pentru închirierea unui apartament. Puteți alcătui „pachete” care se potrivesc cel mai bine comunității și pieței dumneavoastră. De exemplu, ați putea oferi o reducere de 25 de dolari din chiria lunară plus un certificat cadou la un parc tematic local. Sau două săptămâni de chirie gratuită plus blaturi noi în bucătărie. Ați putea, de asemenea, să oferiți un meniu de concesii de închiriere de apartamente din care rezidenții pot alege. De exemplu, cu un contract de închiriere pe 13 luni, rezidenții ar putea alege o lună de chirie gratuită SAU o excursie gratuită de weekend SAU servicii în valoare de 500 de dolari. Cu un contract de închiriere pe șase luni, aceștia ar putea alege dintre o reducere de 100 de dolari la chirie SAU un abonament pe trei luni la o sală de sport locală SAU o parcare gratuită în garaj timp de trei luni.

Cum rămâne cu reînnoirea contractului de închiriere?

Știm cu toții că este mult mai puțin costisitor să păstrezi un rezident existent decât să găsești unul nou și să transformi un apartament. Prin urmare, pare normal să le oferim rezidenților noștri care își reînnoiesc contractul cel puțin la fel de bine ca și celorlalți. Chiar și așa, opiniile cu privire la oferirea de concesii la reînnoire sunt amestecate. Mai multe dintre comunitățile pe care le-am chestionat au spus că nu oferă nicio concesie pentru reînnoire. Câteva altele au oferit concesii, dar acestea au fost de obicei mai mici decât cele oferite noilor rezidenți (de exemplu, rezidenții care se reînnoiesc ar putea primi între 50 și 150 de dolari din prima lună de chirie, curățarea gratuită a covoarelor sau o noapte în oraș).

Câteva proprietăți au spus că, deși nu au oferit concesii rezidenților care se reînnoiesc, dacă rezidenții au fost conștienți și au cerut o ofertă specială de mutare curentă, le-ar oferi-o mai degrabă decât să îi piardă. Doar câteva proprietăți au oferit de fapt rezidenților lor concesii comparabile cu cele oferite pentru noile contracte de închiriere – variind de la o lună gratuită până la o reducere de 500 de dolari din prima lună și un certificat cadou de 500 de dolari.

Nu vreau să insist asupra unui aspect… dar pe o piață moale, este mai important ca niciodată să închizi ușa din spate. Înainte de a lua orice decizie cu privire la concesii, asigurați-vă că vă uitați cu atenție unde banii dvs. vor face cel mai mult bine. Dacă, cheltuind puțin mai mult pentru rezidenții existenți, puteți câștiga bătălia reînnoirii, s-ar putea să nu mai fiți nevoit să investiți atât de mult în războiul concesiunilor – unde nu există adevărați câștigători.

The Leasing Professionals Guide to Eliminating Concessions, Raising Rents and Selling Rent Increases Every Time

De Tami L. Siewruk
Cartea: „The Book: The Leasing Professionals Guide to Eliminating Concessions, Raising Rents and Selling Rent Increases Every Time
: Acest program cuprinzător începe cu cartea definitivă despre creșterea chiriilor, eliminarea concesiilor și vânzarea creșterilor de chirie în comunitățile multifamiliale, provenită din peste 30 de ani de experiență în domeniul multifamilial și expertiză pe toate planurile. De la prezentarea termenilor financiari într-un mod pe care în sfârșit îl puteți înțelege, până la punerea la punct a unei reînnoiri de creștere a chiriei, această carte vă va dezvălui pe deplin când, unde și cum se află în spatele creșterii cu succes a chiriilor, eliminării concesiilor și vânzării de majorări de chirii și vă va echipa pentru a începe imediat să obțineți venituri record pentru compania și comunitatea dumneavoastră! Totul pentru DOAR 49 de dolari!