Ați auzit probabil termenul „preferențial” în contextul investițiilor la bursă. Companiile oferă adesea investitorilor posibilitatea de a alege să cumpere acțiuni preferențiale din acțiunile lor. Acestea sunt considerate mai puțin riscante – deși mai scumpe – decât acțiunile ordinare. Cu toate acestea, ce înseamnă „preferențiale” în contextul investițiilor imobiliare?
- În acest ghid:
- Ce sunt acțiunile preferențiale?
- Cheltuieli pentru capitalul preferențial & Risc
- Stiva de capital imobiliar
- Capital preferențial vs. capital comun
- Randamentul preferențial nu este același lucru cu capitalul preferențial
- Opțiuni de crowdfunding
- Rezumat
- Așa că vreți să învățați despre investiții?
- Subscrieți-vă la newsletter-ul Investor Junkie!
În acest ghid:
Ce sunt acțiunile preferențiale?
Producătorii sau proprietarii imobiliari (mă voi referi la ei ca sponsori de proiect) doresc să își mărească efectul de levier. Capitalul preferențial îi ajută să facă acest lucru prin finanțarea unui proiect cu capital de rang inferior (prioritate mai mică) față de datoria ipotecară, dar de rang superior (prioritate mai mare) față de capitalul pe care sponsorul proiectului îl are deja în proiect.
În mod normal, creditorii imobiliari nu vor împrumuta mai mult de 80% din valoarea unei proprietăți. Acest lucru se datorează faptului că creditorul dorește să își ofere o anumită rezervă de protecție în cazul în care lucrurile merg prost. Aceste împrumuturi de primă poziție se situează de obicei mai degrabă în intervalul 60%-70%.
În domeniul investițiilor imobiliare, creditele ipotecare sunt adesea denumite datorii de rang superior. Aceasta este o poziție de finanțare care: (1) este achiziționată în mod privat de la un creditor ipotecar, (2) nu este cumpărată, vândută sau tranzacționată pe bursele de valori și (3) nu are un sistem central de rating.
Atunci, în timp ce datoria de rang superior asigură finanțarea proiectelor imobiliare în cea mai mare parte a drumului, sponsorul proiectului va avea uneori nevoie de mai mulți bani pentru a finanța mai mult din afacere. Aici intră în joc capitalul preferențial.
Cheltuieli pentru capitalul preferențial & Risc
Capitalul preferențial este mai scump decât datoria prioritară. Este, de asemenea, mai riscant pentru investitori. Este mai probabil să fie afectat în mod negativ dacă valoarea proprietății scade. Așadar, ratele dobânzii plătite investitorilor sunt mai mari pentru a compensa riscul suplimentar.
De multe ori, sponsorii proiectului caută și mai multă finanțare prin oferirea de poziții de capitaluri proprii comune. Aceasta este poziția cea mai puțin sigură (cea mai riscantă), dar cea mai profitabilă pentru investitori. Creditorii și finanțatorii de capitaluri proprii preferențiale obțin rate ale dobânzii favorabile, dar dacă valoarea proprietății a crescut, investitorii pozițiilor de capitaluri proprii comune sunt cei care culeg aceste recompense (adesea mai mari).
Aceste recompense includ adesea:
- Participarea la câștigurile din aprecierea proprietății;
- Distribuții de venituri din chirii; și/sau
- Beneficii din potențiale deduceri fiscale, cum ar fi amortizarea.
Stiva de capital imobiliar
Profesioniștii din domeniul imobiliar folosesc termenul „stivă de capital” pentru a descrie straturile de bani și drepturile care sunt atașate fiecărui strat. Pe măsură ce vă deplasați „în sus” în stiva de capital, de la datorii la capitaluri proprii, intrați în zone cu riscuri din ce în ce mai mari – dar și cu recompense potențial mai mari.
Tipic, stiva de capital arată cam așa:
Cum puteți vedea, stratul de jos al stivei de capital este banca sau titularul ipotecii care trebuie să fie plătit indiferent de situație. Investiția lor în această întreprindere este garantată de proprietatea în sine. Riscul cel mai mare și răsplata potențial mai mare din întreprindere revine sponsorului proiectului. Dacă nu se menține la zi cu plățile, creditorul poate să execute silit proprietatea și să ia tot ceea ce sponsorul/împrumutatul a muncit.
Capital preferențial vs. capital comun
Investitorii de capital preferențial favorizează o rentabilitate fixă și o prioritate atât în ceea ce privește rentabilitatea investiției lor, cât și în ceea ce privește rentabilitatea investiției lor. Acest lucru este valabil în special în cazul investitorilor instituționali.
În mod obișnuit, capitalul preferențial are drepturi contractuale cuprinse în acordul de operare al proiectului. De asemenea, capitalul preferențial evită necesitatea unui acord între creditori cu creditorul principal și se bucură de o poziție mai bună în orice scenariu de faliment.
Ca și datoriile, capitalul preferențial implică cel mai adesea un termen fix. Acesta este, de obicei, de doi până la trei ani. La sfârșitul termenului sau în cazul anumitor evenimente de declanșare legate de neperformanța sponsorului, sponsorul este, de obicei, obligat să răscumpere participația preferențială la capital pentru un preț de răscumpărare egal cu capitalul nereturnat plus orice câștiguri din dobânzi acumulate, dar nedistribuite.
Capitalul comun, pe de altă parte, este mai mult decât un simplu împrumut. Este o achiziție în cadrul proiectului. Un investitor primește o participație procentuală în proiect. În acest fel, primește o parte din orice creștere a valorii proiectului finalizat. Sau poate primi o parte din veniturile din chirii. Sau ambele. Acest lucru este cam ca și cum ați cumpăra acțiuni de la brokerul dumneavoastră. Dumneavoastră dețineți o parte din companie. Dar dacă proiectul pierde bani, investitorul își poate pierde și el banii.
Cele mai frecvente diferențe sunt detaliate în acest grafic:
| Preferred Equity (numit și „mezzanine” pe unele platforme) | Common Equity (numit și doar „equity” pe unele platforme) | |
|---|---|---|
| Prioritate de rambursare | Subordonată datoriei ipotecare, dar superioară capitalului comun | Subordonată tuturor celorlalte datorii |
| Termeni de rambursare | Drept de răscumpărare la o dată specificată | Plătită integral la data de scadență specificată |
| Returnare | Fixă rată de rentabilitate preferată | |
| Securizat de | Cel mai adesea, dar nu întotdeauna, o participație directă la capitalul social al proprietății | Garantuită indirect de proprietate prin gajarea sponsorului de proiect |
| Dispoziție de faliment | Aprobare necesară din partea deținătorului de acțiuni preferențiale (nu poate fi depusă independent de către sponsorul proiectului) | |
| Nivelul de risc | Mai puțin riscant decât poziția de capital comun | Mai riscant decât poziția de capital preferențial |
Nota: Deși termenii definiți în acest grafic reprezintă diferențe comune, fiecare site de crowdfunding imobiliar pare să aibă propria definiție a fiecăruia. Pe unele, capitalul preferențial este denumit „mezanin”, de exemplu. Există hibrizi ai fiecărui tip de capitaluri proprii, deoarece sponsorii și ofițerii de credite sunt liberi să stabilească prioritățile după cum consideră de cuviință pentru orice afacere. Va trebui să citiți cu atenție documentele specifice ale afacerii înainte de a investi.
Randamentul preferențial nu este același lucru cu capitalul preferențial
Deși cele două sunt adesea confundate, există o diferență importantă între randamentul preferențial și capitalul preferențial. Capitalul propriu preferențial este o poziție în stiva de capital care are prioritate la rambursare. Randamentul preferențial se referă la distribuirea profitului. Profiturile din exploatare, vânzare sau refinanțare sunt distribuite unei clase de capitaluri proprii înaintea alteia. Diferența constă în faptul că randamentul preferențial este o preferință în ceea ce privește randamentul capitalului, în timp ce o poziție de acțiuni preferențiale este o poziție care primește o preferință în ceea ce privește randamentul capitalului.
Opțiuni de crowdfunding
Există multe site-uri de crowdfunding care oferă investiții în acțiuni preferențiale cu diferite definiții și randamente anuale preconizate.
- La Fundrise și CrowdStreet, investitorii în acțiuni preferențiale au prioritate față de investitorii în acțiuni comune în ceea ce privește distribuirea fluxurilor de numerar. Profiturile sunt rambursate investitorilor de acțiuni preferențiale (după ce toate datoriile au fost rambursate) până când aceștia primesc „randamentul preferențial” convenit. Restul distribuțiilor de fluxuri de numerar sunt returnate deținătorilor de acțiuni comune.
- Realty Mogul face distincție între datoriile mezzanine și acțiunile preferențiale. Ambele reprezintă randamente potențiale mai mari de creștere… și riscuri potențiale de scădere. Platforma oferă ambele tipuri ca opțiuni pentru diversificarea portofoliului dvs. imobiliar „pe tot spectrul de risc.”
- Și Rich Uncles oferă acces la REIT-uri (trusturi de investiții imobiliare) cu diverse opțiuni de deținere de acțiuni preferențiale sau comune și o investiție minimă de 500 de dolari care poate fi împărțită între oricare dintre REIT-urile sale în tranșe de 10 dolari.
Rezumat
Acțiunile preferențiale oferă investitorilor o poziție de capitaluri proprii mai sigură și mai puțin riscantă decât acțiunile comune. Și, ca în cazul oricărei investiții, cu cât riscul este mai mare, cu atât mai mare este randamentul preconizat.
Atât acțiunile ordinare, cât și cele preferențiale pot fi avantajoase atât pentru companiile imobiliare, cât și pentru investitori. Companiile imobiliare (sponsori de proiecte) își pot crește efectul de levier – și, prin urmare, randamentul potențial – prin finanțarea proiectelor lor dincolo de ipotecă, oferind capitaluri proprii preferențiale. Acestea sunt inferioare în dreptul de plată față de datoria ipotecară, dar superioare capitalului propriu al sponsorului. Investitorii pot obține randamente mai mari în schimbul asumării unui risc mai mare, o poziție cu doar un nivel mai mică decât o ipotecă de prim rang.
Realitatea frustrantă este că această terminologie este utilizată în mod interschimbabil – și nu este definită de nicio agenție de reglementare. Astfel, ceea ce o platformă de crowdfunding numește „acțiuni preferențiale”, alta poate numi „datorie mezanin”. Iar modul în care o platformă definește „preferred equity” și „common equity” poate diferi substanțial de o altă platformă. Și chiar și pe aceeași platformă, se pare că există nuanțe în ceea ce înseamnă termenii de la o tranzacție la alta.
Acest articol are scopul de a vă prezenta termenii pe care îi veți vedea, dar vă rugăm să nu uitați să citiți cu atenție toate documentele și să vă asigurați că înțelegeți temeinic în ce investiți înainte de a depune o parte din banii dvs. câștigați cu greu.
Indiferent dacă investiți pe o platformă de crowdfunding sau direct într-o tranzacție, faceți întotdeauna diligențele necesare.
Așa că vreți să învățați despre investiții?
.