Iată un exemplu de reducere a impozitului pe proprietate prin intermediul unui argument numit Leased Fee Vs Fee Simple.
REGULA 4 PREVEDE CĂ ATUNCI CÂND UTILIZEAZĂ PREȚURILE DE VÂNZARE ALE OBIECTULUI EVALUĂRII SAU ALE UNOR PROPRIETĂȚI COMPARABILE ÎN EVALUARE, EVALUATORUL TREBUIE:
(b) Atunci când evaluează un drept de proprietate liber de sarcini, (1) să convertească prețul de vânzare al unei proprietăți grevate de o datorie la care proprietatea a rămas supusă în echivalentul prețului său de redevență negrevată prin adăugarea la prețul de vânzare a capitalului propriu al vânzătorului a prețului pentru care se estimează că o astfel de datorie ar fi putut fi vândută în condiții orientative de valoare la momentul negocierii prețului de vânzare și (2) să convertească vânzarea prețul de vânzare al unui bun imobil grevat de un contract de leasing la care bunul a rămas supus în echivalentul prețului de redevență liber de sarcini prin deducerea din prețul de vânzare al capitalului propriu al vânzătorului a sumei cu care se estimează că leasingul a îmbunătățit acest preț sau prin adăugarea la prețul capitalului propriu al vânzătorului a sumei cu care se estimează că leasingul a diminuat acest preț.
Pentru că dreptul de proprietate care face obiectul evaluării este un drept de proprietate simplă fără sarcini, estimarea chiriei de piață trebuie să se facă fără a se ține seama de contractele de închiriere reale. Regula 8(d) prevede că, la „evaluarea proprietății grevate de un contract de leasing, venitul net care trebuie capitalizat este suma pe care ar produce-o proprietatea dacă nu ar fi astfel grevată, indiferent dacă această sumă este mai mare sau mai mică decât chiria contractuală și dacă locatorul sau locatarul a fost de acord să plătească impozitul pe proprietate.”
Assessor Handbook Support for Argument
CARACTERISTICI ECONOMICE
Caracteristicile economice includ toate atributele proprietății care afectează fluxul său de venit. Acest element de comparație se aplică, în general, numai proprietăților generatoare de venit. Caracteristicile economice semnificative includ următoarele:
- Nivelul cheltuielilor de exploatare
- Calitatea managementului
- Calitatea chiriașului (de exemplu, ratingul de credit)
- Certe prevederi de închiriere (concesii de chirie, opriri și recuperări de cheltuieli, expirarea contractului de închiriere, opțiuni de reînnoire etc., dar fără a include chirii peste sau sub nivelul pieței
Ajustările pentru caracteristicile economice nu trebuie confundate cu ajustările pentru diferențele în ceea ce privește drepturile de proprietate transmise (de exemplu, chirii care nu sunt de comercializare curentă) sau condițiile de piață. În mod frecvent, ajustările pentru caracteristicile economice sunt dificil de izolat și de măsurat în cadrul abordării comparative a vânzărilor. O analiză a vânzărilor perechi, de exemplu, ar necesita două vânzări comparabile care diferă doar prin caracteristicile economice a căror valoare marginală este măsurată. Aceasta este o cerință de date foarte riguroasă. Ori de câte ori este posibil, evaluatorul ar trebui să identifice proprietăți comparabile cu caracteristici economice similare subiectului și, astfel, să evite necesitatea acestui tip de ajustare.
CAPITALIZAREA DIFERENȚEI DE LOCUINȚĂ
Diferențele de chirie (fie un câștig, fie o pierdere) datorate unor caracteristici specifice ale proprietății pot fi capitalizate într-o estimare a unei sume de ajustare. Această tehnică este utilizată în mod obișnuit pentru a face ajustări pentru diferențe în ceea ce privește caracteristicile fizice, deși poate fi utilizată pentru orice diferență între proprietăți pentru care se poate estima o diferență permanentă de chirie. Evident, este necesară, de asemenea, o rată de capitalizare estimată. De exemplu, este posibil ca proprietatea în cauză să aibă un lift, în timp ce o proprietate comparabilă nu are lift. Cu ajutorul datelor privind chiriile de pe piață, se estimează o diferență de chirie pentru cele două proprietăți și se capitalizează – folosind capitalizarea directă – într-o estimare a ajustării. Atât diferența de chirie, cât și rata de capitalizare trebuie să fie susținute de piață.
.