Cum să gestionați o proprietate moștenită împreună cu frații dvs. și să reduceți la minimum conflictele

Cabana de pe lac sau cabana de pe plajă poate să fi fost decorul a zeci de ani de întâlniri de familie fericite. Dar asta nu înseamnă că moștenirea unei a doua case va fi o vacanță pentru dumneavoastră și frații dumneavoastră.

Din fericire pentru Bill Ringham, director al serviciilor de patrimoniu privat pentru RBC Wealth Management din Minneapolis, el și cei trei frați ai săi comunică bine și împart în mod amiabil cabana pe care părinții lor le-au lăsat-o moștenire.

De 17 ani, Ringham și frații săi au reușit să cadă de acord asupra principalelor probleme și să se adune la proprietate pentru a sărbători sărbătorile importante. El a spus că, în general, sunt de acord asupra unor lucruri cum ar fi să decidă când trebuie zugrăvită cabana, chiar dacă nu sunt întotdeauna de acord asupra culorii.

Dar nu toate familiile au norocul de a se înțelege atât de bine. Nu toți frații au neapărat același interes în păstrarea sau întreținerea acelei proprietăți.

În unele cazuri, părinții au presupus că copiii lor vor fi întotdeauna în sincronie și nu au făcut aranjamente pentru a-i pregăti pentru un potențial conflict, a declarat Lee Hausner, Ph.D., co-autor al cărții „The Legacy Family: The Definitive Guide to Creating a Successful Multigenerational Family.”

„Părinții noștri au presupus pur și simplu că vom dori cu toții să păstrăm cabana în familie, dar întotdeauna cred că este o întrebare corectă pentru părinți să își întrebe copiii dacă vor casa de vacanță”, a spus Ringham. „A fost un moment de deschidere a ochilor pentru mine când mi-am dat seama că iubesc cabana, dar un alt frate nu era la fel de încântat de ea. În mod ironic, acel frate sau acea soră se bucură cu adevărat de ea acum și este fericit că am păstrat-o.”

Activele comune nefinanciare generatoare de venituri, cum ar fi o barcă, un avion sau o casă de vacanță, creează posibilitatea unor conflicte enorme, a spus Hausner.

„Casa familiei are tot felul de atașamente nevrotice, emoționale”, a spus Hausner.

De exemplu, mama poate să fi lăsat o pereche de scaune de relaxare pe care una dintre fiice refuză să le înlocuiască, chiar dacă mama însăși ar fi fost îngrozită să aibă acele scaune vechi în casa ei astăzi.

„Este exact genul de lucru care îi poate face pe frați să nu-și mai vorbească unul altuia”, a spus ea.

Opțiuni pentru modul în care frații se pot alinia cu privire la ce să facă cu o casă moștenită

Cel mai important lucru pe care familiile îl pot face atunci când transferă sau împart o proprietate este să fie transparente, altfel riscați să ruinați relațiile, a declarat Alma Banuelos, șefa națională a serviciilor de încredere și succesiune pentru City National Bank din Los Angeles.

Dacă o casă de vacanță face parte din averea pe care o moștenești de la părinții tăi, tu și frații tăi aveți mai multe opțiuni pentru a ajunge la un acord cu privire la ce să faceți cu bunul care va ajuta la asigurarea satisfacerii dorințelor fiecărei persoane.

Părtășiți casa cu un acord formal

Dacă toți frații moștenesc proprietatea în mod egal și o doresc, este important să stabiliți un acord de parteneriat care să stabilească regulile de utilizare, cum ar fi cât de des o pot folosi oamenii, cine are prioritate și privilegiile oaspeților, a spus Banuelos.

„Ar trebui chiar să descrieți tipurile de utilizare și câți oaspeți sunt permiși la un moment dat pentru a evita conflictele”, a spus Banuelos. „De exemplu, s-ar putea să nu doriți ca fratele dvs. celibatar să organizeze o petrecere de Revelion pentru 150 de persoane, care ar putea provoca pagube în casă. De asemenea, este posibil să doriți să luați în considerare dacă cineva poate închiria proprietatea altor persoane în timpul programat și cine se va ocupa de starea casei înainte și după această închiriere.”

Un element important al acordului include, de asemenea, împărțirea întreținerii/cheltuielilor, care, potrivit lui Banuelos, ar putea fi bazată pe cota de proprietate a proprietății, pe utilizare sau pe alte metode.

Câțiva părinți optează să transfere actul de proprietate al casei lor de vacanță copiilor lor în timpul vieții și să înființeze un fond pentru a plăti cheltuielile de întreținere și impozitele pe proprietate, mai ales dacă proprietatea se află într-o zonă scumpă, cum ar fi Martha’s Vineyard sau pe plaja din Malibu, a spus ea.

Dacă acest lucru nu a făcut parte din planul de succesiune, va trebui să stabiliți un cont de cheltuieli pentru proprietate. Acest lucru evită problema creată atunci când este nevoie de o îmbunătățire de capital – cum ar fi acoperișul care prezintă scurgeri de apă și care trebuie înlocuit – iar frații dvs. susțin că nu au bani de rezervă pentru a contribui la reparații.

„De asemenea, trebuie să decideți cum să selectați furnizorii pentru reparații, gândiți-vă doar dacă un frate vrea să încheie un contract cu cea mai ieftină opțiune, în timp ce altul vrea să angajeze un furnizor mai scump, dacă a fost explicitat într-un acord, există mai puțin risc de dezacord între frați”, a spus Banuelos.

O altă opțiune este de a angaja un administrator de proprietate care să se ocupe de reparațiile obișnuite, să închirieze proprietatea, dacă se dorește, și să ia decizii comune, ceea ce este deosebit de avantajos atunci când proprietarii/frații sunt la o distanță semnificativă de casa de vacanță. Costul este de obicei împărțit între frați.

„Un acord formal poate fi necesar pe măsură ce următoarea generație moștenește proprietatea, deoarece, în loc de câțiva frați, începeți să aveți mai mulți verișori și familiile lor care împart proprietatea”, a spus Ringham. „În cazul nostru, dacă toți ne dăruim partea noastră de casă de vacanță copiilor noștri, am trece de la patru proprietari la nouă proprietari.”

Hausner recomandă crearea unui consiliu de guvernanță, similar cu un consiliu de administrare a unui condominiu, astfel încât membrii familiei să nu fie lăsați să încerce să își dea seama cum să administreze cel mai bine casa. Iar familiile ar trebui să aibă un sistem sănătos pentru a face ceea ce Hausner numește „apeluri de numerar” – discuții privind cheltuirea banilor pe proprietate, cu linii directoare convenite înainte de apariția cheltuielilor.

Structurați un buyout

În unele familii, unul dintre moștenitori poate locui prea departe pentru a folosi casa de vacanță cu regularitate – sau poate nu are resursele necesare pentru a contribui la întreținerea acesteia. În cazul în care acel frate sau acea soră ar prefera bani lichizi în locul proprietății parțiale a casei de vacanță, executorul judecătoresc ar putea să îi aloce alte părți din moștenire, pentru a egaliza moștenirea, a spus Ringham.

Dacă moștenirea nu dispune de lichidități sau nu există suficiente active în patrimoniu, membrii familiei care doresc să păstreze casa de vacanță pot cumpăra cealaltă rudă cu fonduri proprii.

„Frații trebuie să se asigure că structurează un preț corect pentru partea de proprietate și pot decide să folosească câteva evaluări”, a spus Ringham.

Dacă frații nu au banii necesari pentru a cumpăra partea de casă a celuilalt, ei pot lua în considerare posibilitatea de a lua un împrumut de capital imobiliar pe proprietate, a spus Banuelos.

„Frații pot, de asemenea, să fie de acord să accepte un bilet la ordin, în care ambele părți sunt de acord cu termenii și plățile dobânzilor”, a spus ea. „Trebuie să luați în considerare ce se va întâmpla dacă nu se efectuează o plată. În cazul în care un împrumut interfamilial este adecvat pentru familie, pentru a evita animozitatea dintre frați, este posibil să luați în considerare un agent extern care să colecteze plățile.”

Vindeți și împărțiți profiturile

Dacă niciunul dintre moștenitori nu dorește proprietatea de vacanță, cea mai simplă soluție este să o vindeți și să împărțițiți veniturile ca parte a moștenirii, a spus Banuelos.

Dacă alegeți să vindeți, Hausner a spus că este important să folosiți cele mai bune practici de afaceri și să aveți casa evaluată în mod profesionist. Membrii familiei pot avea dreptul de prim refuz, dar numai la valoarea de piață deschisă.

Chiar dacă frații sunt de acord să împartă casa de vacanță la început, este înțelept să stabiliți un acord cu privire la condițiile în care familia ar lua în considerare o vânzare viitoare, a spus Banuelos.

„Ar trebui să vă puneți de acord cu privire la cine are dreptul de prim refuz, cum ar fi dacă este limitat la membrii familiei imediate sau la familia extinsă”, a spus Banuelos. „Sau puteți elabora o listă limitată de cumpărători.”

De asemenea, ar trebui să definiți o metodă de determinare a prețului de vânzare pentru a evita viitoarele neînțelegeri, a spus ea, inclusiv dacă prețul se bazează pe valoarea actuală de piață sau pe o valoare actualizată.

Închiriați și împărțiți profiturile

Dacă niciunul dintre frați nu dorește să folosească proprietatea pentru vacanțe, dar este un bun valoros, ar putea dori să transforme casa într-o investiție. O modalitate de a face acest lucru, a sugerat Ringham, este de a crea un SRL care să dețină titlul de proprietate, iar veniturile din chirii să curgă prin intermediul afacerii.

„Trebuie să existe un anumit tip de acord de parteneriat, în mod ideal cu un manager imobiliar independent care să întrețină proprietatea și să o închirieze”, a spus Banuelos. „Trebuie să stabiliți în acord tipul de chiriaș, cum ar fi un chiriaș pe termen scurt sau pe termen lung, chiria preferată și modul în care vor fi luate deciziile cu privire la reparații și îmbunătățiri.”

Un manager imobiliar va percepe, de obicei, o taxă; un procent din venitul de închiriere, a spus Banuelos, dar va ușura presiunea asupra proprietarilor de a lua decizii zilnice și de a se ocupa de întreținerea de rutină.

Proces de partajare

Dacă membrii familiei care moștenesc o casă de vacanță nu se pot pune de acord asupra a ceea ce să facă cu proprietatea, o ultimă soluție este o acțiune de partajare a bunului.

„Dacă există un administrator independent al patrimoniului care nu este un membru al familiei, acea persoană, în funcție de documentul de guvernare, ar putea avea autoritatea de a vinde proprietatea”, a spus Banuelos. „Dacă un frate sau o soră este administratorul fiduciar, acea persoană sau un alt frate sau o soră ar putea solicita să meargă în instanță pentru a primi instrucțiuni cu privire la ce să facă cu proprietatea. Obținerea binecuvântării unui judecător pentru a vinde casa înlătură răspunderea administratorului pentru această decizie.”

Acțiunea legală poate fi costisitoare, deoarece fiecare frate sau soră este probabil să angajeze un avocat și ar putea exista mai multe apeluri, a spus Banuelos. „Există puține avantaje în a prelungi problema prin tribunale dacă există o metodă informală de rezolvare a conflictului”, a spus ea.

Părinții pot, de asemenea, să stipuleze administratorului fiduciar, ca parte a planului lor de succesiune, că în cazul în care frații nu sunt de acord să împartă casa de vacanță, sau aceasta trebuie vândută, a spus Banuelos, ceea ce poate atenua luptele interne.

Stabilirea unor acorduri scrise poate reduce animozitatea

„Cel mai bine este să formalizați un acord operațional cât mai curând posibil după o moștenire pentru a anticipa viitoarele conflicte în timp ce toată lumea se înțelege”, a spus Ringham. „Fraților le va fi mult mai bine dacă se pun de acord asupra modului în care vor gestiona utilizarea, întreținerea și viitoarele opțiuni de transfer înainte ca cineva să fie nemulțumit.”

Menținerea familiilor conectate este principalul obiectiv al unei case de vacanță, așa că Hausner sugerează că, chiar dacă proprietatea moștenită nu funcționează pentru toată lumea, familiile ar putea lua în considerare planificarea călătoriilor împreună, cumpărarea de apartamente de vacanță în același complex sau cumpărarea unui teren cu spațiu pentru ca fiecare ramură a familiei să își construiască propria cabană.

La urma urmei, așa cum spune vechea zicală, familiile care se joacă împreună rămân împreună.

Managementul unei case moștenite

Datorită complexității și numărului de opțiuni disponibile atunci când se donează sau se moștenește o casă, este important să vă consultați cu profesioniști la fiecare pas.

.