Cum să cumperi o proprietate multifamilială fără bani

Key Takeaways

• Cum să cumperi o proprietate multifamilială

• Cele mai bune împrumuturi pentru locuințe multifamiliale

• Pro și contra proprietății multifamiliale

Sunt șanse, dacă ați fost expus la comerțul de investiții imobiliare pentru o vreme, ați început să vă gândiți la investițiile în proprietăți multifamiliale. Dacă da, probabil că ați auzit despre numeroasele beneficii disponibile: Mai mult flux de numerar, gestionare mai ușoară, scutiri fiscale uriașe. Dar dacă nu aveți prea multe fonduri, s-ar putea să vă întrebați cum să cumpărați o proprietate multifamilială fără bani. Poate că ați presupus că, dacă nu aveți rezerve uriașe de bani, investiția în proprietăți multifamiliale este dincolo de raza dumneavoastră de acțiune.

Și, deși este adevărat că multe oferte de investiții imobiliare, și asta le include pe cele atașate unei proprietăți de investiții multifamiliale, vor fi private de un flux de numerar vital dacă nu există un avans adecvat plasat, asta nu înseamnă că, dacă sunteți strâmtorat pe partea de avans, nu puteți cumpăra proprietăți imobiliare multifamiliale.

De fapt, fiind creativ în ceea ce privește opțiunile de finanțare, s-ar putea să descoperiți că lecția inițială din cursul „Investiții multifamiliale pentru începători” este una profitabilă. Iată cinci strategii pentru cum să finanțați o proprietate multifamilială cu un avans mic sau deloc, pentru a vă ghida în acest demers.

Nota: Ca în cazul oricărei tranzacții financiare, este vital să faceți diligențele necesare și să vă consultați cu un profesionist financiar pentru a vă asigura că o anumită strategie funcționează pentru nevoile dumneavoastră, cum ar fi executarea unei proprietăți multifamiliale de reabilitare. Informațiile furnizate aici sunt destinate doar în scopuri educaționale.

7 moduri de a cumpăra proprietăți multifamiliale fără avans

Proprietățile multifamiliale pot veni atașate cu un preț de achiziție ridicat, ceea ce îi face pe unii investitori să se ferească. Cu toate acestea, atunci când sunt gestionate în mod corespunzător, acest tip de proprietăți prezintă o oportunitate de a câștiga o cantitate mare de flux de numerar și de a oferi randamente puternice. Prețul de achiziție nu trebuie neapărat să reprezinte o barieră de intrare; există mai multe modalități de a investi în proprietăți multifamiliale pentru cei care nu au o tonă de bani, inclusiv metodele de mai jos:

1. Bani privați

2. Acțiuni de participare

3. Vânzări de materiale

4. Bani grei

5. Avansare de reparații

6. Avansare de reparații

.

7. House Hacking

8. Real Estate Crowdfunding

Bani privați

Împrumutătorii de bani privați nu sunt utili doar atunci când se achiziționează singuri-case unifamiliale. Împrumutătorii privați pot fi deosebit de utili pe partea de multifamiliale, cum ar fi investițiile în apartamente multifamiliale, și pot fi o modalitate excelentă de a avansa într-un proiect de dezvoltare dacă nu aveți în prezent fondurile necesare pentru un avans.

La fel ca în cazul proprietăților unifamiliale, creditorii privați nu trebuie să fie conectați la o firmă de investiții. De fapt, unii dintre cei mai buni creditori de bani privați care există pentru dvs. pot fi găsiți în cadrul rețelei dvs. sociale existente. Aceasta include familia, prietenii, medicii, colegii, etc.

De ce v-ar da cineva din rețeaua dvs. bani? Perspectiva unui randament mai bun decât cel pe care mulți îl obțin din contul lor de pensie – și susținut de proprietăți imobiliare – poate face ca acesta să fie un caz convingător pentru cei care vă contactează (și vă poate ajuta să faceți rost de fondurile necesare pentru plata inițială a unei proprietăți multifamiliale).”

Participații la capitalul social

Căutarea unui investitor de participații la capitalul social este ușor diferită de colaborarea cu un creditor de bani privați. Cu un creditor privat, promiteți un randament regulat pentru investitorul dumneavoastră. Dar cu un investitor în acțiuni, îi oferiți o parte din capitalul social al unei proprietăți în schimbul fondurilor necesare pentru un avans în cumpărarea de proprietăți imobiliare multifamiliale.

De exemplu, să spunem că un investitor în acțiuni vă oferă 100.000 de dolari pentru a contribui la o proprietate multifamilială. Ați putea apoi, în schimb, să îi oferiți investitorului o cotă de 40 % din capitalul social al proprietății. Acest lucru i-ar permite investitorului dvs. să primească atât 40 la sută din fluxul de numerar lunar al proprietății, cât și 40 la sută din veniturile obținute din eventuala vânzare a proprietății.

Este o strategie puternică tocmai din motivul pentru care capitalul propriu este atractiv pentru investitori. Iar această metodă le oferă investitorilor atât o șansă de a genera fluxuri de numerar pe termen scurt, cât și pe termen lung, lucru pe care îl puteți folosi pentru a motiva potențialii investitori în căutarea unui avans.

Vânzări de materiale

Acest lucru nu este întotdeauna posibil pentru fiecare proiect de proprietate multifamilială. Totuși, există ocazii în care o proprietate poate conține resurse naturale (sau fabricate) valoroase care pot fi vândute, la cumpărarea unei proprietăți, pentru a ajuta la generarea unui avans.

Exemple de materiale ar include pământ, plante, pietriș, lemn și îngrășăminte, orice resursă care se poate dovedi valoroasă pentru o altă parte. Totul constă în a vedea dincolo de valoarea percepută a proprietății multifamiliale și în a determina dacă există oportunități ascunse care pot face ca afacerea să fie mult mai realistă și mai acceptabilă pentru dumneavoastră.

Bani grei

În cazul în care nu sunteți familiarizat cu termenul, creditorii de bani grei (HML) pot fi descriși ca fiind persoane private sau organizații mici care împrumută „bani grei” unui împrumutat pe baza valorii unei proprietăți, nu a scorului de credit al împrumutatului.

Chiar dacă rata dobânzii și comisioanele de inițiere ale unui împrumut de bani grei sunt mult mai mari decât un împrumut ipotecar tradițional, acesta nu este numit „bani grei” din cauza condițiilor sale oneroase. Totuși, pentru că hard money este vorba de matematică. Raportul împrumut/valoare (LTV) al proprietății – în mod ideal 65% sau mai puțin – îndeplinește criteriile stabilite de creditorul de bani grei?

Dacă da, aveți o șansă bună de a încheia o afacere, mai ales dacă v-ați făcut temele și ați găsit o proprietate multifamilială care are toate semnele unei surse constante de flux de numerar. Dacă nu, este timpul să continuați să căutați.

Avansare pentru reparații

Investitorii trec adesea cu vederea această strategie, dar poate fi o modalitate puternică de a vă genera fonduri pentru avansul proprietății multifamiliale. Funcționează în felul următor: Când inspectați o proprietate multifamilială, veți face o listă cu reparațiile care trebuie făcute înainte ca achiziția să aibă loc. Și apoi acei bani, cu condiția ca vânzătorul să fie de acord cu tranzacția, vă vor fi dați înapoi la închidere.

Apoi aveți două opțiuni:

1. Vă faceți singuri reparațiile. Nu este o soluție ideală, dar dacă aveți expertiza și timpul necesar, aceasta poate fi eficientă.

2. O soluție mai bună este să aveți deja o echipă de antreprenori și/sau profesioniști în reparații la domiciliu cu care (sau partenerul dvs.) ați lucrat în trecut pentru a se ocupa de reparații.

Pentru că le-ați dat de lucru în mod constant în trecut sau veți face acest lucru în viitor, puteți obține adesea o reducere la costurile manoperei și materialelor pentru reparații. Ceea ce reprezintă bani pe care îi puteți pune la plata avansului.

House Hacking

House Hacking se referă la închirierea unei părți a unei proprietăți în care locuiți în prezent. În esență, puteți lista online un dormitor de rezervă, o mansardă sau chiar un spațiu comun ca o închiriere pe termen scurt. Cel mai comun mod de a face acest lucru este prin utilizarea Airbnb. Prețul închirierii dvs. este în funcție de anunțurile similare din zonă și urmăriți cum vă crește fluxul de numerar pe măsură ce oaspeții vă închiriază spațiul.

Atât proprietarii de locuințe, cât și chiriașii pot utiliza această strategie dacă acordurile de închiriere și ordonanțele locale permit acest lucru. Cercetați legile privind închirierile pe termen scurt din zona dvs. și aflați de ce fel de permise (dacă este cazul) veți avea nevoie pentru a începe. În multe destinații turistice populare este necesară obținerea unei licențe pentru a vă lista proprietatea. După ce sunteți liber să începeți, gândiți-vă la modul în care puteți atrage oaspeții la listarea dvs. Aranjați camera, faceți fotografii clare și enumerați toate facilitățile care o însoțesc. Camera dvs. nu trebuie să fie exagerată, dar cu cât este mai bună listarea dvs., cu atât mai mult veți putea să le cereți vizitatorilor.

În concluzie, această strategie subutilizată poate fi o modalitate excelentă de a vă suplimenta veniturile și de a vă crește rezervele financiare. În câteva luni scurte, ați putea avea chiar suficient pentru a face un avans pentru o proprietate multifamilială.

Crowdfunding imobiliar

În loc să obțineți finanțare de la un singur creditor, luați în considerare utilizarea crowdfunding-ului ca modalitate de a cumpăra o proprietate multifamilială. Crowdfunding-ul este o modalitate de a strânge bani cerând unui grup de investitori sume mici de capital, mai degrabă decât o singură investiție mare. Această strategie a fost popularizată de site-uri precum GoFundMe și Kickstarter, care permit utilizatorilor să finanțeze prin crowdfunding orice proiect cu ușurință.

Nu aveți nevoie de niciun capital pentru a începe crowdfunding-ul; totuși, aveți nevoie de o rețea de încredere și de un pitch puternic. Este mai probabil ca finanțatorii să fie interesați de succesul proiectului tău, așa că trebuie să fii pregătit să îi convingi cum va funcționa. S-ar putea să fie nevoie de o dedicare serioasă, dar vestea bună este că, după succesul proprietății tale, investitorii vor fi mai înclinați să te recomande altora și să îți susțină proiectele viitoare.

Cele mai bune credite pentru locuințe multifamiliale

Există mai multe tipuri de credite pentru proprietăți multifamiliale disponibile pe piață pentru cei care caută modalități de a-și finanța achiziția cu un împrumut. Ratele dobânzilor la următoarele împrumuturi variază de obicei între 4,5 și 12 procente și pot fi potrivite și pentru investitorii care doresc să își refinanțeze proprietățile:

• Ipotecă multifamilială convențională: Majoritatea creditorilor tradiționali oferă împrumuturi suficient de mari pentru a finanța proprietăți multifamiliale, de obicei pentru cele între două și patru unități. (Orice lucru mai mare s-ar califica drept proprietate comercială.) Ipotecile convenționale sunt excelente pentru investitorii care doresc un împrumut pe termen mai lung și pot face un avans de 20 la sută.

• Finanțare federală: Mai multe agenții guvernamentale, cum ar fi Federal Housing Administration (FHA), Fannie Mae și Freddie Mac sponsorizează programe de împrumuturi multifamiliale. Aceste împrumuturi sunt excelente pentru investitorii care nu dispun de mult pentru un avans și sunt dispuși să locuiască într-una dintre unități.

• Portfoliu de credite: Împrumuturile de portofoliu sunt împrumuturi care pot fi folosite pentru a achiziționa mai multe proprietăți deodată. Aceste împrumuturi pe termen lung sunt potrivite pentru investitorii care doresc să achiziționeze până la 10 proprietăți deodată.

• Finanțare pe termen scurt: Unii investitori ar putea avea nevoie de un împrumut pe termen scurt, cum ar fi un împrumut hard money sau un împrumut punte, pentru flexibilitate. De exemplu, un investitor ar putea dori să acționeze rapid asupra unei tranzacții și să o finanțeze pe termen scurt până când poate să o renoveze sau să crească gradul de ocupare până când poate îndeplini cerințele unui împrumut pe termen mai lung. Finanțarea pe termen scurt este de obicei asociată cu rate ale dobânzii mai mari.

Pros Of Buying Multifamily Properties

Înainte de a decide să adăugați o proprietate multifamilială la portofoliul dvs. de investiții, ar trebui să vă acordați timp pentru a cântări argumentele pro și contra pentru a decide dacă este potrivit pentru dvs. Există multe beneficii ale investiției într-o proprietate multifamilială care îi atrage pe investitori să urmărească aceste oportunități.

• Venituri recurente: Venitul lunar recurent pe care o proprietate multifamilială îl poate produce este unul dintre cele mai proeminente beneficii ale acestei investiții. Afacerile solide din punct de vedere financiar au potențialul de a vă compensa cheltuielile lunare și de a vă băga bani în portofel în fiecare lună.

• Diversitatea veniturilor: O locuință vacantă într-o proprietate cu o singură casă va duce la o pierdere de venit pentru acea perioadă de timp. Cu toate acestea, dacă o unitate este neocupată într-o proprietate multifamilială, celelalte unități vor continua să genereze venituri, ajutând la atenuarea costului de neocupare.

• Întreținere redusă: Multe dintre reparațiile de întreținere, cum ar fi acoperișul sau încălzirea centrală, pot fi efectuate deodată la toate unitățile dintr-o proprietate multifamilială. Acest lucru vă va ajuta să economisiți timp și bani pentru consumabile și manoperă.

• Surse multiple de venit: În cazul proprietăților multifamiliale mai mari, investitorii au posibilitatea de a genera mai multe surse de venit pe loc. Puteți percepe chiriașilor taxe suplimentare pentru locurile de parcare sau de garaj sau puteți instala spălătorii care funcționează cu monede, care vor asigura venituri în plus față de chiria lunară.

• Finanțare bazată pe performanță: Finanțarea pentru proprietățile multifamiliale se bazează pe performanța proprietății, nu pe situația dumneavoastră financiară personală. Acest lucru poate fi benefic dacă doriți să investiți în imobiliare, dar nu aveți un scor de credit foarte bun.

Cons Of Buying Multifamily Properties

Deși există multe beneficii ale achiziționării și deținerii de proprietăți multifamiliale, a face acest lucru poate fi mai complex decât investițiile într-o singură locuință, așa că este important să înțelegeți provocările cu care vă puteți confrunta.

• Management: Gestionarea unei proprietăți multifamiliale poate consuma mult timp, mai ales dacă există mai mult de 4 unități în proprietate. Mulți investitori aleg să angajeze administratori de proprietate la fața locului sau o companie de administrare a proprietății în loc să se ocupe ei înșiși de această sarcină. Cu toate acestea, ambele opțiuni vor veni cu costuri suplimentare.

• Rotație mai mare: În medie, chiriașii proprietăților multifamiliale ocupă o unitate timp de aproximativ 2 ani sau mai puțin, în comparație cu perioada de ocupare de 5 până la 7 ani a chiriașului mediu al unei singure case. Asigurați-vă că luați în calcul costurile de marketing necesare pentru a atrage noi chiriași din cauza rotației mai mari a chiriașilor multifamiliale.

• Locatarii neglijează proprietatea: Uzura normală a proprietăților multifamiliale tinde să fie mai mare decât cea a proprietăților unifamiliale, astfel încât investitorii ar trebui să fie pregătiți să facă mai multe reparații între ocupația fiecărui chiriaș.

• Costuri ridicate de întreținere: Atunci când apar probleme majore într-o proprietate multifamilială, mai multe unități vor fi afectate, ceea ce duce la reparații de întreținere mai costisitoare. Dacă apar probleme cum ar fi defecțiuni ale sistemului de încălzire sau probleme de instalații sanitare, va costa mai mult repararea mai multor unități decât ar costa repararea unei locuințe unifamiliale, astfel încât investitorii ar trebui să fie pregătiți pentru aceste cheltuieli dacă vor apărea vreodată.

Summary

Dacă investiția în proprietăți multifamiliale este potrivită pentru dvs. va fi nevoie ca investitorii să se gândească în mod creativ la obstacolele dvs. și să elaboreze o strategie pentru a cumpăra o proprietate multifamilială fără bani într-un mod care să funcționeze pentru dvs. Ajungând la rețeaua dvs., explorând opțiunile de hard money – chiar și calculând valoarea de revânzare a lemnului – s-ar putea să găsiți căi pentru investiții multifamiliale pe care nu le-ați crezut posibile. Există beneficii și dezavantaje pentru orice strategie de investiții. Cu toate acestea, dacă investitorii sunt pe deplin conștienți de ceea ce îi așteaptă, au mult mai multe șanse de a avea succes cu investițiile în proprietăți multifamiliale.

Este o lipsă de fonduri care vă împiedică să investiți în imobiliare? Nu o lăsați!

Unul dintre obstacolele cu care se confruntă mulți investitori noi este acela de a găsi finanțare pentru afacerile lor imobiliare. Noul nostru curs imobiliar online, găzduit de investitorul expert Than Merrill, este conceput pentru a vă ajuta să începeți să învățați despre numeroasele opțiuni de finanțare disponibile pentru investitori, precum și despre cele mai profitabile strategii de investiții imobiliare de astăzi.

Click aici pentru a vă înscrie la seminarul nostru imobiliar de o zi și pentru a începe să învățați cum să investiți pe piața imobiliară de astăzi!