Ce înseamnă „Clear to Close” și cât mai durează până când voi fi proprietar de casă?

Când cumpărați o casă, veți da peste o mulțime de termeni și fraze care vă vor face să vă scărpinați în cap de confuzie. Unul dintre acești termeni este „clar până la închidere”. Ați presupune că aceasta înseamnă că sunteți la un proverbial hop, skip și un salt distanță de a vi se înmâna cheile noii dvs. case.

Din păcate, nu sunteți chiar acolo – încă.

Ce înseamnă clear to close?

Clear to close este mai simplu decât ați crede. Jessica Sanchez, director al operațiunilor de îndeplinire a creditelor ipotecare aici la HomeLight, explică:

„Clear to close din punct de vedere al procesării ipotecare înseamnă că împrumutații au îndeplinit toate condițiile sau cerințele restante care sunt necesare pentru ca aceștia să meargă la masa de închidere – și să semneze documentele finale de închidere. După ce ați semnat toate documentele și ați „închis” ipoteca, creditorul va plăti vânzătorul și toate părțile, iar dumneavoastră veți primi cheile de la casă.”

Documentele de care veți avea nevoie, în general, atunci când solicitați un credit ipotecar (altele decât un act de identitate și cererea în sine) includ:

Proba de venit

• Doi ani de declarații fiscale, fie W-2s sau 1099s
• Conturi de salariu pentru ultimele 30 de zile
• Declarația de profit și pierdere de la începutul anului (dacă sunteți pe cont propriuangajat)
• Scrisori prin care se explică orice lacune de angajare în ultimii doi ani
• Transcrieri ale veniturilor din șomaj
• Dovada veniturilor din proprietăți imobiliare
• Relații de întreținere a copilului sau pensie alimentară
• Dovada altor forme de venit

Plan pentru plata avansului

• Două luni de extrase de cont bancar, dacă folosiți economii
• Letre de donații de la prieteni sau familie
• Documente pentru programe de asistență

Documente privind bunurile

• 60 de zile de la bancă extrasele de cont
• Ultima declarație trimestrială pentru conturile de pensie sau 401(k)
• 60 de zile de declarații IRA
• Ultimele două luni de declarații ale conturilor de brokeraj

Datorii, istoricul financiar și alte obligații

• Raporte de credit de la Experian, Equifax, și TransUnion
• Datorii și cheltuieli recurente

Circumstanțe speciale

• Documente de faliment
• Decret de divorț
• Documente de executare silită
• Toate documentele suplimentare pe care creditorul le-ar putea solicita

Ce se întâmplă înainte de aprobarea pentru închidere?

Potrivit raportului Ellie Mae’s Origination Insight Report for 2019, închiderea medie durează aproximativ 47 de zile de la început până la sfârșit. Acest lucru, desigur, depinde de câteva variabile, cum ar fi obținerea unei preaprobări pentru un credit ipotecar sau dacă contractați un împrumut FHA sau VA, care poate dura ceva mai mult. (Nici măcar nu punem la socoteală toate posibilele întârzieri care pot împinge înapoi data închiderii!)

În timpul acelor săptămâni înainte de a primi undă verde și de a fi liber să închidem, există destul de multe lucruri care trebuie să se întâmple mai întâi.

Vânzătorul vă acceptă oferta de cumpărare

Primul pas care trebuie să aibă loc înainte ca un ofițer de credite să vă poată trimite cererea pentru procesare este ca vânzătorul să vă accepte oferta.

După ce oferta a fost acceptată, agentul dvs. imobiliar va întocmi un contract de cumpărare.

Un acord de cumpărare va defalca diverse aspecte ale contractului, inclusiv:

• Cine sunt cumpărătorul și vânzătorul
• Condiția și o descriere a proprietății
• Toate și toate condițiile și contingențele împrumutului
• Obligațiile și drepturile cumpărătorului și vânzătorului
• Elemente incluse sau excluse în vânzare

.

• Cantitatea avansului pus
• Lista detaliată a costurilor de încheiere și cine este responsabil pentru ce
• Data încheierii
• Când veți primi cheile de la proprietate (cunoscută și sub numele de termeni de posesie)
• Firma cumpărătorului și a vânzătorului

Nota: Procesul de încheiere va începe oficial atunci când vânzătorul semnează acordul.

Comandați o inspecție și o evaluare a locuinței

Următoarea sarcină de pe listă este să obțineți o inspecție și o evaluare a locuinței. Inspecția casei nu este neapărat o necesitate atunci când se solicită un credit ipotecar, deoarece de obicei se face la discreția cumpărătorului, dar va ajuta la negocierea dacă există reparații care trebuie făcute.

În timpul unei inspecții a casei, un inspector de casă licențiat, de terță parte, va veni la casă și se va uita la fiecare aspect al casei. Acest lucru va include sistemul electric, sistemul HVAC, componentele structurale și aparatele electrocasnice. Va trebui să angajați un inspector specializat pentru a găsi potențiale probleme ascunse, cum ar fi vopseaua cu plumb, mucegaiul, radonul și daunele provocate de termite.

Evaluarea casei este o componentă necesară a procesului de cumpărare a unei case atunci când folosiți un credit ipotecar. O evaluare este cerută de creditorii ipotecari, deoarece vă împiedică pe dumneavoastră și pe creditor să plătiți mai mult decât valorează casa. În cazul în care proprietatea valorează mai mult decât prețul cerut, este ziua ta norocoasă, deoarece nu ești obligat să îi spui vânzătorului evaluarea evaluatorului. Atâta timp cât contractul de vânzare-cumpărare a fost semnat de ambele părți, vânzătorul nu poate mări prețul cerut.

Nota: Dumneavoastră, cumpărătorul, sunteți responsabil pentru plata taxelor pentru inspecție și evaluator, de obicei din buzunar. Costul mediu al unei inspecții a locuinței poate varia între 300 și 400 de dolari. Casele mai mari pot costa de la 600 de dolari în sus! Evaluarea unei case poate costa aceeași sumă ca și inspecția. Rețineți că costul real va depinde de locația dvs. și de mărimea casei.

Subscriitorul revizuiește împrumutul

Acum că evaluarea și inspecția sunt finalizate, ofițerul de credite va înainta un dosar complet subscriitorului pentru a fi revizuit. Subscriitorul va parcurge întregul dosar pentru a se asigura că totul este corect.

Acest lucru include o privire asupra scorului de credit actualizat, verificarea finală a locurilor de muncă și verificarea pentru a se asigura că titlul este clar. În cazul în care subscriitorul are întrebări, acesta poate solicita documente suplimentare înainte ca împrumutul să fie aprobat.

După ce subscriitorul și-a finalizat revizuirea și aprobă condiționat împrumutul, cumpărătorul va primi o listă de condiții restante care trebuie îndeplinite înainte de a putea primi o notificare „clear to close”.

Ce se întâmplă după „clear to close”?

După ce subscriitorul și-a încheiat analiza și împrumutul a fost aprobat, veți primi o „Closing Disclosure” cu cel puțin trei zile înainte de data programată pentru închidere. Trebuie să confirmați primirea Closing Disclosure cât mai curând posibil, în caz contrar data închiderii ar putea fi amânată.

Divulgarea de închidere va include:

• Condițiile de împrumut
• Plata lunară estimată a creditului ipotecar
• Costurile de închidere
• Costurile de procesare a împrumutului
• Cash-to-close table
• Tabel recapitulativ al tranzacției
• Dezvăluiri privind împrumutul
• Calcularea împrumutului
• Informații de contact
• Confirmare de primire

„Odată ce creditorul emite Closing Disclosure, asta înseamnă că ați făcut cam tot ceea ce trebuia să faceți în calitate de cumpărător și sunteți gata de plecare”, spune Sanchez. Odată ce perioada de trei zile a expirat, puteți cere ca documentele să fie autentificate la notar la compania de titluri de proprietate sau puteți cere unui notar mobil să vină la dumneavoastră.

Perioada finală

Felicitări! Sunteți în ultima linie dreaptă dacă faceți un walkthrough final.

Acesta este momentul în care doriți să verificați de două ori fiecare aspect al casei pentru a vă asigura că este în aceeași stare ca atunci când v-ați depus oferta.

În timpul walkthrough-ului, verificați să vă asigurați că vânzătorul a avut grijă de reparațiile enumerate în cererea de reparații a cumpărătorului – dacă este cazul. Cumpărătorii pot renunța la cererea de reparații sau vânzătorul poate decide să vândă casa așa cum este și nici măcar nu se gândește să repare ceva din casă după inspecție.

În cazul în care casa a suferit daune majore sau au apărut noi probleme, puteți cere amânarea închiderii în timp ce agentul dvs. negociază cu agentul de listare pentru a ajunge la o rezolvare echitabilă.

Ziua închiderii

Este în sfârșit ziua închiderii! Astăzi este ziua în care toți cei implicați în tranzacție se vor reuni și vor semna o mulțime de documente pentru a finaliza vânzarea. Veți dori să aduceți un act de identitate cu fotografie și un cec de casierie cu fondurile necesare pentru a acoperi costurile de închidere și restul avansului, mai puțin banii de avans.

Nota: Nu este neobișnuit ca creditorii să recomande ca aceste fonduri să fie virate, deoarece este cea mai simplă și mai eficientă opțiune. Dar asigurați-vă că verificați de trei ori orice informație din cont înainte de a vira aceste fonduri; se întâmplă fraude și nu vreți să vă pierdeți avansul.

Fondurile sunt transferate

După ce toate documentele au fost semnate, creditorul va trimite fondurile către compania de titlu sau avocatul de încheiere. De acolo, vânzătorul va primi partea sa de fonduri sau, în cazul unei refinanțări, ipoteca anterioară va fi achitată, iar vânzătorul va începe să plătească pentru noua sa ipotecă.

Consiliere pentru a ajunge mai repede la lichidare

Cumpărătorii care sunt nerăbdători să se mute în noile lor case pot ajunge mai repede la lichidare urmând aceste sfaturi simple:

1. Aveți documentele financiare la îndemână.

În mod normal, veți fi făcut acest lucru chiar înainte de a începe să vă uitați la case.

2. Obțineți preaprobarea înainte de a vă uita la case.

Aceasta vă va permite să știți cât de mult vă puteți permite o casă. O preaprobare vă va da, de asemenea, încrederea de a face o ofertă puternică odată ce găsiți o casă pe care doriți să licitați.

3. Fiți cu ochii pe raportul de credit.

Un scor de credit „excelent” vă va oferi cele mai bune rate posibile, dar asta nu înseamnă că nu aveți noroc dacă scorul dvs. este mai puțin decât exemplar. Puteți avea un scor de 580 și totuși să fiți aprobat pentru un împrumut, dar majoritatea împrumuturilor convenționale vor necesita cel puțin un scor de 620.

De asemenea, acum nu este momentul să faceți achiziții mari, deoarece acest lucru va avea un impact negativ asupra creditului dumneavoastră, ceea ce ar putea face ca creditorul să își reconsidere decizia.

4. Citiți cu atenție Declarația de închidere.

Este important să parcurgeți Declarația de închidere rând cu rând. Fiți atenți la orice greșeli de ortografie, discrepanțe sau alte lucruri care sunt diferite de ceea ce vă așteptați.

5. Asigurați-vă imediat.

De obicei, creditorii cer cumpărătorilor să aibă o asigurare de proprietar pentru a-și proteja investiția. Cu toate acestea, chiar dacă creditorul dvs. nu o cere, ar fi în interesul dvs. să obțineți oricum o asigurare pentru proprietar. Dacă se întâmplă ceva cu casa dumneavoastră, v-ați putea confrunta cu o ruină financiară dacă nu aveți fondurile necesare pentru reparații… și Doamne ferește ca cineva să fie rănit pe proprietatea dumneavoastră, pentru că v-ați putea confrunta cu un proces important.

Săptămânile premergătoare zilei de încheiere pot fi un pic stresante pentru că nimic nu este stabilit în piatră. Cu toate acestea, nu vă temeți, pentru că, odată ce primiți o notificare că sunteți gata să încheiați, sunteți de aur!

„Cumpărătorii pot să se relaxeze și să aștepte cele trei zile pentru a semna documentele de împrumut, iar apoi împrumutul dvs. ar trebui să se încheie a doua zi”, notează Sanchez.