Usar as concessões de arrendamento de apartamentos com sabedoria

Usar as concessões de arrendamento de apartamentos com sabedoria …SE você precisar.

Aqui está uma surpresa…um artigo meu sobre como oferecer concessões de arrendamento de apartamentos! Você não vê isso com muita frequência, e a maioria de vocês sabe porquê. Como oponente de longa data, estou convencido que eles não fazem absolutamente nenhum sentido. Em uma batalha de concessões, as comunidades estão essencialmente competindo para ver quem pode dar o aluguel mais gratuito. Quão contraproducente é isso!? Só serve para enfraquecer o mercado para todos e desvalorizar as nossas propriedades ao mesmo tempo.

Então agora você provavelmente está se perguntando por que eu escrevi um livro sobre como fazer em concessões. A resposta é que para muitos de vocês, eles são um mal necessário. Se você está em um desses mercados intensamente voltados para concessões, você pode não ter outra escolha senão ceder, apenas para manter sua cabeça acima da água. E se você tiver que ceder, então é melhor escolher suas concessões com sabedoria – para ter certeza de que elas fazem o melhor pela sua ocupação e o menor dano ao seu resultado final.

Regras inquebráveis para oferecer concessões de arrendamento de apartamentos

A coisa mais importante a lembrar quando oferecer uma concessão de arrendamento de apartamentos é…rolo de tambor, por favor…seja estratégico. Ofereça somente concessões de arrendamento nos apartamentos com alta vaga ou avisos de vaga. Parece óbvio, mas você ficaria surpreso com o número de gerentes que oferecem concessões automáticas, transversais, mesmo em tipos de apartamentos que são mais fáceis de arrendar. Não cometa esse erro. Já é mau o suficiente que você tenha que dar qualquer coisa de graça – mas dar quando não precisa é realmente um desperdício!

A segunda regra inquebrável das concessões é não dar algo em troca de nada. Faça com que os residentes “ganhem” as suas concessões, anexando condições que lhe sejam favoráveis. Por exemplo, se você estiver dando um mês de aluguel gratuito; prorrogue o prazo do aluguel por um mês. Defina prazos de assinatura e mudança que os residentes devem cumprir para receber o especial (para melhorar os seus números rapidamente). E, como proteção extra, faça com que eles assinem um “adendo de concessão”, declarando que eles concordam em pagar qualquer concessão que lhes seja dada se eles quebrarem seu contrato de arrendamento.

Tipos de concessões de arrendamento de apartamentos

Quando se trata de concessões, você tem muitas opções. Você pode oferecer aluguel gratuito, melhorias de apartamentos, presentes, serviços…a lista continua. Embora a oferta de melhoramentos de apartamentos seja sem dúvida a melhor escolha para o valor do imóvel a longo prazo, nem sempre é a mais eficaz. Na verdade, a maioria das comunidades pesquisadas para este artigo parece concordar que o dinheiro fala mais alto do que novos ventiladores de tapete ou teto.

Aluguel gratuito de apartamento

Aven se você optar por este caminho fácil e direto, você ainda deve tomar algumas decisões importantes – como quanto oferecer e quando os residentes obtê-lo. Abaixo estão algumas opções.

• Vá com o clássico “______ Mês de Aluguel Gratuito”. Normalmente, o valor do aluguel gratuito está vinculado à duração do aluguel assinado (ou seja, 1/2 mês gratuito em um aluguel de seis meses; 1 mês gratuito em um aluguel de 12 meses). Para que seja mais eficaz, pelo menos parte deste aluguer gratuito terá de vir na frente do contrato de arrendamento. Várias das comunidades que pesquisamos observaram que oferecer uma promoção de “aluguel grátis do mês passado” não funcionou.

• Oferecer o que os outros caras estão oferecendo. Execute uma oferta “vamos igualar as promoções dos nossos concorrentes”.

Tirar uma quantia fixa fora do prazo do aluguel. Uma propriedade surgiu com a ideia inteligente de oferecer “$2,010 de desconto em 2010”. (Como você pode realmente fazer a poupança pode ver os seguintes pontos!)

• Reduzir as taxas de aluguer. Em vez de dar um ou dois meses adiantados, alguns imóveis espalham a soma “grátis” ao longo do período do aluguer. Por exemplo, ao invés de doar dois meses a $600 em um aluguel de 12 meses, você poderia reduzir a taxa mensal em $100,

• Reduzir o aluguel gratuito. Ofereça um desconto de 15/10, no qual os residentes recebem 15% de desconto no aluguel para os primeiros três meses, depois 10% de desconto para os próximos três meses. Eles pagam o valor total do aluguel pelos seis meses restantes do aluguel.

Pagar um cupom ou voucher, com cada página valendo um valor fixo. Os residentes podem usar os cupões ou vouchers como quiserem durante todo o período de arrendamento.

Prendas Galore

Nem todas as concessões assumem a forma de renda gratuita. Algumas comunidades de apartamentos optam por dar presentes. Esta pode ser uma abordagem mais econômica do que o aluguel gratuito. Por um lado, você pode ser capaz de sobreviver oferecendo um presente que é um pouco menos valioso do que o aluguel gratuito. No entanto, não conte em poupar muito dinheiro com este estratagema. Os futuros residentes vão ser espertos o suficiente para reconhecer que a torradeira gratuita a

a sua propriedade não é igual ao aluguel gratuito do mês no local ao fundo da rua! Você está melhor procurando por um presente que as lojas de varejo aproximadamente no mesmo valor do aluguel gratuito que você estaria oferecendo, então negociando como louco para obter um desconto por volume. Você pode até querer trabalhar com um dos seus vendedores existentes, que já recebe uma quantidade razoável de negócios de você.

Os tipos de presentes que você pode oferecer são limitados apenas pela sua imaginação – e pelo seu orçamento, é claro! Abaixo estão algumas ideias que têm sido usadas por outras equipas de aluguer de apartamentos:

• Cartões de gás
• Microondas
• Gastos de mudança pagos (até um limite de dólares definido)
• DVDs
• HDTV
• i-Pad ou qualquer coisa “i”
• Pre-cartão de débito pago
• Computadores
• Lavas de lavar/secadores
• Gas grelhadores
• Viagens de fim-de-semana gratuitas
• Sócio de um ano num health club local
• Vouchers de serviço que podem ser utilizados com uma rede de fornecedores participantes, tais como serviço de limpeza a seco, limpeza a seco, cuidados de animais de estimação, etc.
• Certificados de bilhetes para eventos desportivos profissionais, eventos culturais, museus, parques, spas, restaurantes, lojas, etc. (Uma propriedade ofereceu $500 destes bilhetes, mas permitiu ao residente escolher entre os vários tipos de eventos)

Leasing Concessions as Extras

Se está à procura de coisas para dar, talvez não tenha de procurar muito longe. Muitas comunidades oferecem comodidades e/ou serviços baseados em taxas que fariam excelentes concessões. Considere o seguinte:

• Garagem ou garagem gratuita durante um ano
• Sem aluguer de animais de estimação durante um ano
• Preço de candidatura (normalmente usado em conjunto com outra concessão)
• Aporte de segurança reduzido
• Livre armazenamento adicional por um ano
• Aquecimento gratuito durante os meses de inverno
• Cabo gratuito por um determinado número de meses
• A máquina de lavar e secar roupa gratuita por um ano
• Um quarto mobiliado gratuitamente por um ano
• Um préquantidade definida de uso livre de lavadoras e secadoras, para propriedades com lavandarias partilhadas em vez de lavadoras/secadoras (Isto funciona especialmente bem se a sua lavandaria utilizar cartões inteligentes em vez de quartos)
• Apartamento actualiza a substituição do tapete, moldagem da coroa, um novo aparelho, linha telefónica extra, etc.

Mix-n-Match

Não há nenhuma regra que diga que você tem que escolher apenas um tipo de concessão de aluguel de apartamento. Você pode montar “pacotes” que melhor se adaptem à sua comunidade e ao seu mercado. Por exemplo, você pode oferecer $25 de desconto no aluguel mensal mais um certificado de presente para um parque temático local. Ou duas semanas de aluguel gratuito mais novas bancadas na cozinha. Você também pode oferecer um menu de concessões de aluguel de apartamentos que os residentes podem escolher. Por exemplo, com um aluguel de 13 meses, os residentes podem escolher um mês de aluguel gratuito OU uma viagem de fim de semana gratuita OU serviços no valor de $500. Com um aluguel de seis meses, eles podem escolher entre um desconto de aluguel de $100 OU três meses de associação em um ginásio local OU estacionamento gratuito em garagem por três meses.

E que tal Renovações de Aluguel?

Todos sabemos que é muito mais barato manter um residente existente do que encontrar um novo e transformar um apartamento. Parece sensato, então, que oferecemos aos nossos residentes renovados pelo menos um acordo tão bom quanto oferecemos a todos os outros. Mesmo assim, as opiniões sobre a oferta de concessões de renovação são mistas. Várias das comunidades que pesquisei disseram que não ofereceram nenhuma concessão para renovações. Várias outras ofereceram concessões, mas normalmente eram menos do que o que era oferecido aos novos residentes (por exemplo, os residentes renovadores poderiam receber de 50 a 150 dólares de desconto no aluguel do primeiro mês, limpeza de carpetes de cortesia, ou uma noite na cidade).

Um casal de propriedades disse que embora não oferecessem concessões para suas renovações, se os residentes tivessem conhecimento e pedissem uma mudança especial atual, eles a dariam a eles em vez de perdê-los. Apenas algumas propriedades realmente ofereceram aos seus residentes concessões que eram comparáveis àquelas oferecidas para novos arrendamentos – desde um mês grátis até $500 de desconto no primeiro mês até um certificado de oferta de $500.

Não é para acreditar em nada…mas num mercado suave, é mais importante do que nunca fechar a porta dos fundos. Antes de tomar qualquer decisão sobre concessões, certifique-se de olhar cuidadosamente para onde o seu dinheiro vai fazer mais bem. Se, gastando um pouco mais com os residentes existentes, você pode ganhar a batalha da renovação, você pode não ter que investir tanto na guerra das concessões – onde não há verdadeiros vencedores.

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