Aqui vamos rever um exemplo de como você pode ser capaz de reduzir seus impostos de propriedade através de um argumento chamado Taxa de aluguel Vs Fee Simple.
A REGRA 4 PREVÊ QUE AO USAR OS PREÇOS DE VENDA DO SUJEITO DA AVALIAÇÃO OU DE IMÓVEIS COMPARÁVEIS NA AVALIAÇÃO, O AVALIADOR DEVERÁ:
(b) Ao avaliar uma taxa de juros não onerosa, (1) converter o preço de venda de um imóvel onerado com uma dívida à qual o imóvel permaneceu sujeito ao seu equivalente emolumentos não onerados, adicionando ao preço de venda do capital do vendedor o preço pelo qual se estima que tal dívida poderia ter sido vendida em condições indicativas de valor no momento da negociação do preço de venda e (2) converter a venda preço de um imóvel onerado com um arrendamento ao qual o imóvel permaneceu sujeito ao seu preço livre de encargos equivalente, deduzindo do preço de venda do património do vendedor o montante pelo qual se estima que o arrendamento aumentou esse preço ou acrescentando ao preço do património do vendedor o montante pelo qual se estima que o arrendamento baixou esse preço.
Porque os juros da propriedade a ser avaliada é o juro simples sem encargos, a estimativa de renda de mercado deve ser feita sem ter em conta os acordos de arrendamento reais. A regra 8(d) estabelece que na “avaliação de um imóvel onerado por um arrendamento, o rendimento líquido a ser capitalizado é o montante que o imóvel renderia se não estivesse tão onerado, se esse montante excede ou fica aquém do aluguer do contrato e se o locador ou o locatário concordou em pagar o imposto sobre o imóvel”
Manual de Apoio ao Argumento
CarACTERÍSTICAS ECONÓMICAS
As características económicas incluem todos os atributos do imóvel que afectam o seu fluxo de rendimentos. Este elemento de comparação é geralmente aplicável apenas a propriedades geradoras de renda. Características econômicas significativas incluem o seguinte:
- Nível de despesas operacionais
- Qualidade de administração
- Qualidade do tenant (por exemplo, classificação de crédito)
- Determinadas provisões de arrendamento (concessões de arrendamento, paradas e recuperações de despesas, expiração do arrendamento, opções de renovação, etc.), mas não incluindo aluguéis acima ou abaixo do mercado
Ajustes para características econômicas não devem ser confundidos com ajustes para diferenças nos direitos de propriedade transmitidos (por exemplo, aluguéis que não são comercializados atualmente) ou condições de mercado. Frequentemente, os ajustes para características econômicas são difíceis de isolar e medir dentro da abordagem de vendas comparativas. Uma análise de vendas pareadas, por exemplo, exigiria duas vendas comparáveis que diferem apenas nas características econômicas cujo valor marginal está sendo medido. Este é um requisito de dados muito rigoroso. Sempre que possível, o avaliador deve identificar imóveis comparáveis com características econômicas similares ao assunto e assim evitar a necessidade deste tipo de ajuste.
CAPITALIZAÇÃO DA DIFERENÇA DE RENTOS
Diferenças no aluguel (seja um ganho ou uma perda) devido a características específicas do imóvel podem ser capitalizadas em uma estimativa do valor do ajuste. Esta técnica é tipicamente usada para fazer ajustes para diferenças nas características físicas, embora possa ser usada para qualquer diferença entre propriedades para as quais uma diferença de aluguel permanente possa ser estimada. Obviamente, também é necessária uma estimativa da taxa de capitalização. Por exemplo, o imóvel em questão pode ter um elevador enquanto um imóvel comparável não tem. Usando dados de aluguel de mercado, um diferencial de aluguel para os dois terrenos é estimado e capitalizado – usando capitalização direta – em uma estimativa do ajuste. Tanto a diferença de aluguel quanto a taxa de capitalização devem ser suportadas pelo mercado.