Quando estiver a comprar uma casa, vai encontrar muitos termos e frases que o vão fazer coçar a cabeça em confusão. Um desses termos é “claro para fechar”. Você assumiria que isso significa que você é um proverbial salto, pulo, e um salto para longe de receber chaves para sua nova casa.
Felizmente, você não está bem lá – ainda.
- O que significa claramente fechar?
- Prova de rendimentos
- Plano para o seu pagamento de entrada
- Documentação de fundos
- Debts, histórico financeiro, e outras obrigações
- Condições especiais
- O que acontece antes do encerramento de conta?
- O vendedor aceita a sua oferta de compra
- Pedir uma inspeção e avaliação da casa
- O subscritor analisa o empréstimo
- O que acontece depois de clear to close?
- Passagem final
- Dia de encerramento
- Funds são transferidos
- Dicas para conseguir fechar mais rápido
- 1. Tenha os seus documentos financeiros à mão.
- 2. Obtenha pré-aprovação antes de olhar para casas.
- 3. Fique de olho no seu relatório de crédito.
- 4. Leia a Divulgação de Fechamento minuciosamente.
- 5. Obtenha o seguro imediatamente.
O que significa claramente fechar?
Clarar para fechar é mais simples do que você imagina. Jessica Sanchez, a Diretora de Operações de Cumprimento Mortal aqui na HomeLight, explica:
“Limpar para fechar do ponto de vista do processamento da hipoteca significa que os mutuários cumpriram todas as condições ou requisitos pendentes que são necessários para que os mutuários possam ir para a mesa de fechamento – e assinar seus documentos finais de fechamento. Uma vez que você tenha assinado todos os seus documentos e “fechado” a sua hipoteca, o credor pagará ao vendedor e a todas as partes e você receberá as chaves da sua casa.”
Os documentos que você geralmente precisará ao solicitar uma hipoteca (que não seja uma identificação e o próprio requerimento) incluem:
Prova de rendimentos
- Dois anos de declarações de impostos, ou W-2s ou 1099s
- Pay stubs for the past 30 days
- Solução de lucros e perdas até à data (se você for auto-suficienteempregado)
- Cartas explicando quaisquer lacunas de emprego durante os últimos dois anos
- Transcrições de rendimentos de desemprego
- Prova de rendimentos imobiliários
- Rendimento de sustento ou pensão alimentícia
- Prova de outras formas de rendimento
Plano para o seu pagamento de entrada
- Dois meses de extractos bancários, se usando poupança
- Cartas de fundos dotados de amigos ou família
- Documentação para programas de assistência
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Documentação de fundos
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- 60 dias de banco extratos
- Último extrato trimestral para aposentadoria ou contas 401(k)
- 60 dias de extratos do IRA
- Extratos dos últimos dois meses de contas de corretagem
Debts, histórico financeiro, e outras obrigações
- Relatórios de crédito da Experian, Equifax, e TransUnion
- Dívidas e despesas recorrentes
Condições especiais
- Documentos de falência
- Decisão de divórcio
- Documentos de encerramento de conta
- Todos os documentos adicionais que o seu credor possa requerer
O que acontece antes do encerramento de conta?
De acordo com o relatório de Ellie Mae’s Origination Insight Report para 2019, o fechamento médio leva cerca de 47 dias do início ao fim. Isto, claro, depende de algumas variáveis, tais como ser pré-aprovado para uma hipoteca, ou se você está contraindo um FHA ou um empréstimo VA, que pode demorar um pouco mais. (Não estamos sequer a contar todos os possíveis atrasos que podem atrasar a data de encerramento!)
Durante essas semanas antes de obter a luz verde e sendo claro para fechar, há algumas coisas que precisam de acontecer primeiro.
O vendedor aceita a sua oferta de compra
O primeiro passo que deve ser dado antes que um agente de empréstimos possa apresentar a sua candidatura para processamento é que o vendedor deve aceitar a sua oferta.
Após a oferta ter sido aceite, o seu agente imobiliário elaborará um acordo de compra.
Um contrato de compra e venda irá quebrar vários aspectos do contrato, incluindo:
- Quem são o comprador e o vendedor
- A condição e uma descrição do imóvel
- Ainda e todas as condições e contingências do empréstimo
- Obrigações e direitos do comprador e do vendedor
- Items incluídos ou excluídos na venda
- A quantidade de dinheiro a sério depositada
- Lista de custos de fecho e quem é responsável pelo quê
- Data de encerramento
- Quando você receberá as chaves do imóvel (também conhecidas como termos de posse)
- Assinaturas do comprador e vendedor
Nota: O processo de encerramento começará oficialmente quando o vendedor assinar o acordo.
Pedir uma inspeção e avaliação da casa
A próxima tarefa na lista é obter uma inspeção e uma avaliação da casa. A inspeção da casa não é necessariamente uma obrigação quando se solicita uma hipoteca, como normalmente é feito a critério do comprador, mas ajudará a negociar se há algum reparo que precisa ser feito.
Durante uma inspeção da casa, um terceiro, inspetor de casa licenciado virá à casa e olhará todos os aspectos da casa. Isto incluirá o sistema elétrico, sistema HVAC, componentes estruturais e aparelhos. Você precisará contratar um inspetor especializado para encontrar potenciais problemas ocultos, tais como pintura com chumbo, mofo, rádon e danos causados por cupins.
A avaliação da casa é um componente necessário do processo de compra da casa quando você usa uma hipoteca. Uma avaliação é requerida pelas financiadoras de hipotecas, porque impede que você e a financiadora paguem mais do que a casa vale. No caso do imóvel valer mais do que o preço pedido, é o seu dia de sorte porque não é obrigado a dizer ao vendedor a avaliação do avaliador. Desde que o acordo de compra tenha sido assinado por ambas as partes, o vendedor não pode aumentar o preço pedido.
Nota: Você, o comprador, é responsável pelo pagamento das taxas de inspecção e avaliador, normalmente sem dinheiro. O custo médio de uma inspeção domiciliar pode variar de $300 a $400. As casas maiores podem custar $600 ou mais! As avaliações das casas podem custar o mesmo valor que uma inspeção. Tenha em mente que o custo real vai depender da sua localização e tamanho da casa.
O subscritor analisa o empréstimo
Agora que a avaliação e a inspeção sejam concluídas, o responsável pelo empréstimo submeterá um arquivo completo ao subscritor para análise. O subscritor examinará o arquivo inteiro para certificar-se de que tudo está correto.
O que inclui uma análise da pontuação de crédito atualizada, verificação final do emprego e verificação para garantir que o título está claro. Caso o subscritor tenha alguma dúvida, ele poderá solicitar documentação adicional antes que o empréstimo seja aprovado.
Após o subscritor ter completado sua revisão e aprovado condicionalmente o empréstimo, o comprador receberá uma lista de condições pendentes que devem ser cumpridas antes que ele possa obter uma notificação “clara para fechar”.
O que acontece depois de clear to close?
Após o subscritor ter concluído a sua revisão e o empréstimo ter sido aprovado, você receberá uma Divulgação de Fechamento não menos de três dias antes da sua data de fechamento agendada. Você deve confirmar a recepção da Divulgação de Encerramento o mais rápido possível, caso contrário, a data de encerramento poderá ser adiada.
A Divulgação de Fechamento vai incluir:
- Termos de empréstimo
- Pagamento hipotecário mensal estimado
- Custos de encerramento
- Custos de processamento do empréstimo
- Pagamento hipotecário mensal estimado
- Custos de processamento do empréstimo
- Pagamento hipotecário mensal estimado
- Custos de encerramentotabela de fecho
- Tabela de resumo de transacções
- Divulgações de Empréstimo
- Cálculos de Empréstimo
- Informação de contacto
- Confirmação de recibo
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“Assim que o credor emitir a Divulgação de Fechamento, Isso significa basicamente que você fez tudo o que precisava fazer como comprador e está pronto para ir”, diz Sanchez. Uma vez expirado o prazo de três dias, você pode ter seus documentos autenticados na empresa de títulos ou pode pedir que um notário móvel venha até você”.
Passagem final
Congratulações! Você está na reta final se você está fazendo uma caminhada final.
Esta é a hora em que você quer verificar novamente cada aspecto da casa para ter certeza de que está nas mesmas condições de quando você apresentou sua oferta.
Durante a caminhada, você está verificando para ter certeza de que o vendedor cuidou das reparações listadas no pedido de reparação do comprador – se aplicável. Os compradores podem renunciar ao pedido de reparação ou o vendedor pode decidir vender a casa como está e não vai sequer pensar em reparar nada na casa após a inspecção.
No caso da casa ter sofrido grandes danos ou novos problemas surgiram, você pode pedir para adiar o fechamento, enquanto o seu agente negocia com o agente para chegar a uma resolução justa.
Dia de encerramento
É finalmente dia de encerramento! Hoje é o dia em que todos os envolvidos na transação se reunirão e assinarão um monte de documentos para finalizar a venda. Você vai querer trazer uma identificação com foto e um cheque administrativo com os fundos para cobrir os custos de fechamento e o resto do adiantamento, menos o seu dinheiro a sério.
Nota: Não é incomum para os credores recomendarem ter estes fundos ligados porque é a opção mais fácil e mais eficiente. Mas certifique-se de verificar três vezes qualquer informação da conta antes de transferir esses fundos; a fraude acontece, e você não quer perder seu adiantamento.
Funds são transferidos
Após todos os documentos terem sido assinados, o credor enviará os fundos para a empresa titular ou para o advogado de encerramento. De lá, o vendedor receberá sua parte dos fundos, ou no caso de refinanciamento, a hipoteca anterior será paga e o vendedor começará a pagar sobre sua nova hipoteca.
Dicas para conseguir fechar mais rápido
Compradores ansiosos para se mudarem para suas novas casas podem conseguir fechar mais rápido seguindo estas simples dicas:
1. Tenha os seus documentos financeiros à mão.
Idealmente, você terá feito isto antes mesmo de começar a olhar para casas.
2. Obtenha pré-aprovação antes de olhar para casas.
Isto irá deixá-lo saber quanto casa você pode pagar. Uma pré-aprovação também lhe dará a confiança para fazer uma oferta forte quando você encontrar uma casa que você quer licitar.
3. Fique de olho no seu relatório de crédito.
Uma “excelente” pontuação de crédito lhe dará as melhores taxas possíveis, mas isso não significa que você está sem sorte se a sua pontuação for menos que exemplar. Você pode ter uma pontuação de 580 e ainda ser aprovado para um empréstimo, mas a maioria dos empréstimos convencionais vai exigir pelo menos uma pontuação de 620.
Também, agora não é o momento de fazer grandes compras porque terá um impacto negativo em seu crédito, o que poderia fazer o credor reconsiderar sua decisão.
4. Leia a Divulgação de Fechamento minuciosamente.
É importante passar pela sua Divulgação de Fechamento linha por linha. Fique atento a quaisquer erros de ortografia, discrepâncias ou outras coisas que sejam diferentes do que você estava esperando.
5. Obtenha o seguro imediatamente.
Os credores geralmente exigem que os compradores tenham um seguro do proprietário para proteger o seu investimento. No entanto, mesmo que o seu financiador não o exija, seria do seu interesse obter o seguro do proprietário de qualquer maneira. Se algo acontecer à sua casa, você pode enfrentar a ruína financeira se você não tiver fundos para reparos… e o céu proíbe que alguém se machuque na sua propriedade porque você pode enfrentar um processo judicial pesado.
As semanas que levam até o dia do fechamento podem ser um pouco nervosas, porque nada é gravado em pedra. No entanto, não tenha medo, porque uma vez que você receba uma notificação de que está livre para fechar, você está dourado!
“Os compradores podem simplesmente relaxar e esperar os três dias para assinar seus documentos de empréstimo, e então seu empréstimo deve fechar no dia seguinte”, observa Sanchez.