Flipping houses and taxes

Se você já assistiu a um reality show sobre inverter casas, é difícil não ficar impressionado com os lucros exorbitantes que eles reivindicam. Quem não gostaria de comprar um fixer-upper e vendê-lo para um enorme ganho? Antes de você entrar e comprar aquela casa na rua que tem “tanto potencial”, você deve primeiro considerar as implicações fiscais.

Viragem de propriedade é quando indivíduos, incluindo agentes imobiliários, compram e revendem casas em um curto período de tempo para obter um lucro. Isto também inclui a compra e venda de um imóvel antes da sua venda oficial ou construção – um processo chamado de “venda de cessão”, mas às vezes também referido como “venda sombra”.

Ganho de Capital versus Rendimento Empresarial

A maior diferença entre lucros de capital e lucros empresariais é a taxa do imposto a pagar. Se a venda de um imóvel for considerada capital por natureza, apenas 50% dos ganhos são reportados na sua declaração de imposto geral T1 como rendimento na Linha 12700 – Ganhos de Capital. No entanto, se a venda for considerada parte de um negócio, deve preencher o T2125 – Declaração de Actividades Empresariais ou Profissionais e todo o lucro líquido está sujeito a imposto.

Vamos dizer que compra aquele pequeno bungalow na esquina com a intenção de o vender para um lucro considerável. Em poucas semanas, você transformou aquele faz-tudo especial em uma casa de sonho. De acordo com seu corretor de imóveis, você poderá ganhar $20.000 se a casa for vendida antes do seu próximo pagamento bancário. Devido às circunstâncias em torno da compra e venda, CRA provavelmente tratará esses $20.000 como rendimento empresarial e sujeitará todo o montante a impostos.

Se você tivesse comprado essa mesma casa como uma propriedade de aluguer, os seus lucros de uma eventual venda seriam muito provavelmente considerados ganhos de capital. Enquanto o rendimento do aluguer que você tinha feito teria um papel no cálculo do imposto, você só seria tributado à taxa de 50%. A diferença é a intenção. Se comprar um imóvel com a intenção de obter lucros com a sua venda, este é normalmente considerado como rendimento do negócio. Se a sua intenção é que o imóvel gere um rendimento contínuo, normalmente é considerado capital.

Intent não é o único factor que o CRA tem em conta quando se trata de capital versus rendimento empresarial. O número de propriedades que você vendeu, o prazo entre a compra e venda, e a natureza das reformas também são considerados.

Mas não é isento se eu morar lá?

Se você vender sua casa, você geralmente está isento de imposto sobre ganhos de capital se a casa era sua residência principal. Quando a mudança de casa se tornou popular pela primeira vez, muitas pessoas aproveitaram esta regra, achando que eram mais espertas que o CRA, evitando possíveis implicações fiscais. Eles reivindicavam a casa do projeto como sua residência principal durante o período de renovação e uma vez que a propriedade fosse vendida, eles simplesmente mudariam seu endereço para a mais nova casa do projeto.

Não demorou muito até que o CRA colocasse a tampa nesta prática, impondo requisitos mais rigorosos para a designação da residência principal. Mais uma vez, a intenção no momento da compra, número de compras e vendas, e o prazo entre as designações de residência principal são todos considerados ao determinar a isenção. A CRA está a tomar medidas para resolver o incumprimento no sector imobiliário e para assegurar que a isenção do imposto de residência principal seja reclamada apenas por aqueles que são elegíveis para a mesma. Além do imposto devido na venda, você também pode estar sujeito a penalidades se não relatar seus lucros corretamente.

Este link do CRA tem mais informações: Virar casas ou condomínios? Conheça suas obrigações fiscais!

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