Que a cabana no lago ou na cabana de praia pode ter sido o cenário durante décadas de felizes reuniões familiares. Mas isso não significa que herdar uma segunda casa será umas férias para você e seus irmãos.
Felizmente para Bill Ringham, diretor de serviços de riqueza privada da RBC Wealth Management em Minneapolis, ele e seus três irmãos se comunicam bem e compartilham amigavelmente a cabana que seus pais lhes transmitiram.
Durante 17 anos, Ringham e seus irmãos conseguiram chegar a um acordo sobre as principais questões e se reunir na propriedade para celebrar os grandes feriados. Ele disse que eles geralmente concordam em coisas como decidir quando a cabine precisa ser pintada, mesmo que eles nem sempre concordem na cor.
Mas nem todas as famílias têm a sorte de se darem tão bem. Nem todos os irmãos têm necessariamente o mesmo interesse em manter ou manter aquela propriedade.
Em alguns casos, os pais assumiram que seus filhos estariam sempre em sincronia e não tomaram providências para prepará-los para potenciais conflitos, disse Lee Hausner, Ph.D., co-autor de “The Legacy Family”: The Definitive Guide to Creating a Successful Multigenerational Family”.”
“Nossos pais assumiram que todos nós queríamos manter a cabana na família, mas eu sempre acho que é uma pergunta justa para os pais perguntarem aos filhos se eles querem a casa de férias”, disse Ringham. “Foi um momento de abertura de olhos para mim quando percebi que amo a cabana, mas outro irmão não estava tão entusiasmado com ela”. Ironicamente, aquele irmão realmente gosta dela agora e está feliz por a termos guardado”, disse Hausner. “
Ativos não financeiros compartilhados, como um barco, um avião ou uma casa de verão, criam a possibilidade de enormes conflitos”.
“A casa da família tem todos os tipos de ligações neuróticas e emocionais”, disse Hausner.
Por exemplo, a mãe pode ter deixado um par de cadeiras que uma filha se recusa a substituir, mesmo que a própria mãe tivesse ficado horrorizada por ter essas cadeiras antigas em sua casa hoje.
“É exatamente o tipo de coisa que pode fazer com que os irmãos parem de falar uns com os outros”, disse ela.
Options for How Siblings can Align on what to do with an Inherited Home
A coisa mais importante que as famílias podem fazer quando transferem ou compartilham propriedades é serem transparentes, caso contrário correm o risco de arruinar relacionamentos, disse Alma Banuelos, chefe nacional dos serviços de fideicomisso e bens do City National Bank em Los Angeles.
Se uma casa de férias faz parte do patrimônio que você herdou de seus pais, você e seus irmãos têm várias opções para chegar a um acordo sobre o que fazer com o patrimônio que ajudará a garantir que os desejos de cada pessoa sejam atendidos.
Partilhar a casa com um acordo formal
Se todos os irmãos herdam o bem igualmente e o querem, é importante estabelecer um acordo de parceria que estabeleça regras de uso, tais como a frequência com que as pessoas a usam, quem tem prioridade e privilégios de hóspedes, disse Banuelos.
“Você deve até delinear os tipos de uso e quantos hóspedes são permitidos a qualquer momento para evitar conflitos”, disse Banuelos. “Por exemplo, você pode não querer que seu irmão solteiro faça uma festa de Ano Novo para 150 pessoas, o que poderia causar algum dano à casa. Você também pode querer considerar se alguém pode alugar a propriedade para outras pessoas durante o seu tempo programado, e quem vai lidar com o estado da casa antes e depois desse aluguer”
Um elemento importante do acordo também inclui a partilha de manutenção/despesas, que Banuelos disse que poderia ser baseado na partilha da propriedade da propriedade, uso ou outros métodos.
Alguns pais optam por transferir a escritura da sua casa de férias para os seus filhos durante a sua vida e criar um fundo para pagar as despesas de manutenção e impostos sobre a propriedade, especialmente se a propriedade estiver numa área cara como Martha’s Vineyard ou na praia em Malibu, disse ela.
Se isso não fizer parte do plano da propriedade, terá de estabelecer uma conta de despesas para a propriedade. Isso evita o problema criado quando há necessidade de uma melhoria de capital – como o telhado vazado que precisa ser substituído – e os seus irmãos afirmam que não têm dinheiro de sobra para fazer as reparações.
“Você também precisa decidir como selecionar os vendedores para os reparos, basta considerar se um irmão quer fazer um contrato com a opção mais barata enquanto outro quer contratar um fornecedor mais caro, se isso foi especificado em um acordo, há menos risco de um desacordo entre os irmãos”, disse Banuelos.
Outra opção é contratar um gerente de propriedade para tratar de reparos comuns, alugar o imóvel se desejado e tomar decisões comuns, o que é particularmente vantajoso quando os proprietários/irmãos são de longe significativo da casa de férias. O custo é normalmente partilhado pelos irmãos.
“Um acordo formal pode ser necessário, pois a próxima geração herda a propriedade, porque em vez de um casal de irmãos, você começa a ter vários primos e suas famílias compartilhando a propriedade”, disse Ringham. No nosso caso, se todos nós dermos a nossa parte da casa de férias aos nossos filhos, passaríamos de quatro proprietários para nove proprietários”
Hausner recomenda a criação de um conselho de administração, semelhante a um condomínio, para que os membros da família não fiquem tentando descobrir a melhor maneira de administrar a casa”. E as famílias devem ter um sistema saudável para fazer o que Hausner chama de “ligações em dinheiro” – discussões sobre como gastar dinheiro na propriedade com diretrizes acordadas antes que as despesas surjam.
Estruturar uma Buyout
Em algumas famílias, um herdeiro pode viver longe demais para usar a casa de férias com qualquer regularidade – ou pode não ter os recursos para contribuir para a sua manutenção. Se esse irmão preferir dinheiro ao invés da propriedade parcial da casa de férias, o testamenteiro pode ser capaz de alocar outras partes da propriedade para ele ou ela, a fim de equalizar a herança, disse Ringham.
Se a propriedade não tem ativos líquidos ou não há ativos suficientes na propriedade, os membros da família que querem manter a casa de férias podem comprar o outro parente com seus próprios fundos.
“Os irmãos precisam ter certeza de que eles estruturam um preço justo para a parte da propriedade e podem decidir usar um par de avaliações”, disse Ringham.
Se os irmãos não tiverem dinheiro para comprar a parte da outra casa, eles podem considerar a possibilidade de fazer um empréstimo para a compra da propriedade, disse Banuelos.
“Os irmãos também podem concordar em aceitar uma nota promissória, na qual ambos os lados concordam com os termos e pagamentos de juros”, disse ela. “Você precisa considerar o que acontecerá se um pagamento for perdido. Se um empréstimo interfamiliar for apropriado para a família, para evitar animosidade entre os irmãos, você pode querer considerar um agente externo para cobrar os pagamentos.”
Vender e dividir os lucros
Se nenhum dos herdeiros quiser a propriedade de férias, a solução mais simples é vendê-la e dividir os lucros como parte da propriedade, disse Banuelos.
Se você optar por vender, Hausner disse que é importante usar as melhores práticas comerciais e ter a casa profissionalmente avaliada. Os membros da família podem ter o direito de primeira recusa, mas apenas ao valor de mercado aberto.
Se os irmãos concordarem em compartilhar a casa de férias no início, é sábio estabelecer um acordo sobre as condições em que a família consideraria uma venda futura, disse Banuelos.
“Você deve concordar sobre quem tem o direito de primeira recusa, como por exemplo, se é limitado aos membros da família imediata ou família estendida”, disse Banuelos. “Ou você pode desenvolver uma lista limitada de compradores”
Você também deve definir um método para determinar o preço de venda para evitar futuros desacordos, disse ela, incluindo se o preço é baseado no valor atual de mercado ou um valor descontado.
Renda e Dividir os Lucros
Se nenhum dos irmãos quer usar o imóvel para férias, mas é um bem valioso, eles podem querer transformar a casa em um investimento. Uma maneira de fazer isso, sugeriu Ringham, é criar uma LLC que detenha a propriedade com renda de aluguel fluindo através do negócio.
“Algum tipo de acordo de parceria precisa estar em vigor, idealmente com um gerente de propriedade independente que irá manter a propriedade e alugá-la”, disse Banuelos. “Você precisa estabelecer no contrato o tipo de inquilino, como um locatário de curto ou longo prazo, o aluguel preferido e como as decisões sobre reparos e melhorias serão tomadas”.
Um gerente de propriedade normalmente cobrará uma taxa; uma porcentagem da renda do aluguel, disse Banuelos, mas aliviará a pressão sobre os proprietários para tomar decisões diárias e lidar com a manutenção de rotina.
Processo de Partição
Se os membros da família que herdam uma casa de férias não podem concordar com o que fazer com a propriedade, um último recurso é uma ação para dividir o bem.
“Se houver um administrador independente da propriedade que não seja um membro da família, essa pessoa, dependendo do documento governante, poderia ter autoridade para vender a propriedade”, disse Banuelos. “Se um irmão é o administrador, essa pessoa ou outro irmão pode pedir ao tribunal instruções sobre o que fazer com a propriedade. Obter a bênção de um juiz para vender a casa remove a responsabilidade do administrador judicial pela decisão”, disse Banuelos. “
A acção judicial pode ser cara, uma vez que cada irmão é provável que contrate um advogado e pode haver vários recursos, disse Banuelos. “Há pouca vantagem em prolongar a questão através dos tribunais se houver um método informal para resolver o conflito”, disse ela.
Os pais também podem estipular ao seu fiduciário como parte do seu plano patrimonial que, caso os irmãos discordem, devem compartilhar a casa de férias, ou ela deve ser vendida, disse Banuelos, o que pode mitigar as lutas internas.
Estabelecer acordos escritos pode reduzir a animosidade
“É melhor formalizar um acordo operacional o mais rápido possível após uma herança para se antecipar a conflitos futuros enquanto todos se dão bem”, disse Ringham. “Os irmãos estarão muito melhor se concordarem em como irão lidar com o uso, manutenção e futuras opções de transferência antes que alguém esteja infeliz”
As famílias ligadas é o principal objetivo de uma casa de férias, então Hausner sugere que mesmo que a propriedade herdada não funcione para todos, as famílias poderiam considerar planejar viagens juntas, comprar condomínios de férias no mesmo complexo ou comprar um terreno com espaço para cada ramo da família construir sua própria cabana.
Acima de tudo, como diz o velho ditado, as famílias que brincam juntas ficam juntas.
Gerir uma Casa Herdada
Dada a complexidade e o número de opções disponíveis ao doar ou herdar uma casa, é importante consultar os profissionais a cada passo do caminho.