Como comprar um imóvel multifamiliar sem dinheiro

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  Prós e contras de um imóvel multifamiliar

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Chances são, Se você esteve exposto ao comércio de investimentos imobiliários por um tempo, você começou a pensar em investimento multifamiliar. Se sim, você provavelmente já ouviu falar dos inúmeros benefícios disponíveis: Mais fluxo de caixa, gestão mais fácil, enormes benefícios fiscais. Mas se você tem poucos fundos, talvez esteja se perguntando como comprar um imóvel multifamiliar sem dinheiro. Talvez tenha assumido que se não tiver grandes reservas de dinheiro, o investimento em propriedades multifamiliares está fora do seu alcance.

E embora seja verdade que muitos investimentos imobiliários, e isso inclui aqueles ligados a uma propriedade de investimento multifamiliar, serão privados de fluxo de caixa vital se não houver uma entrada adequada, isto não significa que se estiver preso ao lado da entrada não possa comprar propriedades multifamiliares.

Na verdade, ao ser criativo com as suas opções de financiamento, você pode descobrir que a lição inicial na sua classe “Investimento Multifamiliar para Iniciantes” é lucrativa. Aqui estão cinco estratégias de como financiar um imóvel multifamiliar com pouco ou nenhum dinheiro para orientá-lo neste empreendimento.

Note: Como em qualquer transação financeira, é vital fazer a sua due diligence e consultar um profissional financeiro para garantir que uma determinada estratégia funcione para as suas necessidades, como a execução de um imóvel de reabilitação multifamiliar. As informações aqui fornecidas destinam-se apenas para fins educacionais.

7 Maneiras de comprar um imóvel multifamiliar sem dinheiro para baixo

As propriedades multifamiliares podem vir anexadas com um preço de compra elevado, fazendo com que alguns investidores se esquivem. No entanto, quando administrados adequadamente, estes tipos de propriedades apresentam uma oportunidade de ganhar uma grande quantidade de fluxo de caixa e oferecer um forte retorno. O preço de compra não precisa apresentar uma barreira à entrada; há várias formas de investir em propriedades multifamiliares para aqueles que não têm uma tonelada de dinheiro, incluindo os métodos abaixo:

1. Private Money

2. Acções de capital

3. Vendas de materiais

4. Dinheiro duro

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   Abono de Reparação

6. Hacking da casa

7. Real Estate Crowdfunding

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Private Money

Prestadores de dinheiro privado não são úteis apenas na aquisição decasas de família. Os financiadores privados podem ser especialmente úteis no lado multifamiliar, como investir em apartamentos multifamiliares, e pode ser uma ótima maneira de avançar em um projeto de desenvolvimento se você não tiver atualmente os fundos para um adiantamento.

Apenas como com propriedades unifamiliares, os financiadores privados não precisam estar ligados a uma empresa de investimento. Na verdade, alguns dos melhores financiadores privados que existem para você podem ser encontrados dentro da sua rede social existente. Isto inclui família, amigos, médicos, colegas, etc.

Por que alguém na sua rede lhe daria dinheiro? A perspectiva de um melhor retorno do que muitos estão recebendo de sua conta de aposentadoria – e apoiada por bens imóveis – pode tornar este um caso convincente para aqueles que chegam até você (e podem ajudá-lo a encontrar os fundos necessários para um adiantamento de propriedade multifamiliar)

Ações de capital social

Encontrar um investidor de ações é ligeiramente diferente de trabalhar com um emprestador de dinheiro privado. Com um emprestador privado, você promete um retorno regular para o seu investidor. Mas com um investidor em acções, está a dar-lhes uma parte do capital próprio de uma propriedade em troca dos fundos necessários para um adiantamento na compra de um imóvel multifamiliar.

Por exemplo, digamos que um investidor em acções lhe dá $100.000 para contribuir para uma propriedade multifamiliar. Você pode então, em troca, dar ao investidor uma parte de 40% do patrimônio líquido da propriedade. Isto permitiria ao seu investidor receber tanto 40% do fluxo de caixa mensal da propriedade, como 40% do rendimento da eventual venda da propriedade.

Esta é uma estratégia poderosa pela simples razão de que o capital próprio é atractivo para os investidores. E este método dá aos investidores tanto uma chance de gerar fluxo de caixa de curto e longo prazo, algo que você pode usar para motivar os potenciais investidores na sua busca de entrada.

Vendas Materiais

Isso nem sempre é possível para cada projeto de propriedade multifamiliar. Ainda assim, há ocasiões em que uma propriedade pode conter recursos naturais valiosos (ou manufaturados) que podem ser vendidos, no momento da compra de uma propriedade, para ajudar a gerar um adiantamento.

Exemplos de materiais incluem sujeira, plantas, cascalho, madeira e fertilizante, qualquer recurso que possa se mostrar valioso para outra parte. Trata-se de ver além do valor percebido da propriedade multifamiliar e determinar se existem oportunidades ocultas que podem tornar o negócio muito mais realista e palatável para você.

Hard Money

No caso de você não estar familiarizado com o termo, emprestadores de dinheiro vivo (HMLs) podem ser descritos como indivíduos privados ou pequenas organizações que emprestam “dinheiro vivo” a um mutuário com base no valor de uma propriedade, não na pontuação de crédito do mutuário.

Apesar de a taxa de juros e as taxas de originação de um empréstimo de dinheiro vivo serem muito mais altas do que um empréstimo hipotecário tradicional, não é chamado de “dinheiro vivo” por causa de seus termos onerosos. Ainda assim, porque o dinheiro duro é tudo sobre matemática. A relação empréstimo-valor (LTV) do imóvel – idealmente 65% ou inferior – cumpre os critérios estabelecidos pelo emprestador de dinheiro vivo?

Se cumprir, você tem uma boa chance de conseguir um acordo, especialmente se você fez o seu trabalho de casa e encontrou uma propriedade multifamiliar que tem todos os recursos de uma fonte estável de fluxo de caixa. Se não, é altura de continuar a procurar.

Abono de Reparação

Investidores muitas vezes ignoram esta estratégia, mas pode ser uma forma poderosa de gerar os seus fundos de adiantamento de propriedade multifamiliar. Funciona desta forma: Ao inspeccionar um imóvel multifamiliar, fará uma lista dos reparos a serem feitos antes da compra ocorrer. E então esse dinheiro, concedido ao vendedor concordar com a transação, será devolvido no fechamento.

Então você tem duas opções:

1. Você mesmo faz as reparações. Não é uma solução ideal, mas se você tiver experiência e tempo, isto pode ser eficaz.

2. Uma solução melhor é já ter uma equipe de empreiteiros e/ou profissionais de reparos domésticos que (ou seu parceiro) já trabalharam no passado para lidar com os reparos.

Porque você lhes deu um trabalho estável no passado ou irá fazê-lo no futuro, você pode muitas vezes obter um desconto nos custos de mão-de-obra e material do reparo. Que é dinheiro que você pode colocar para o seu pagamento de entrada.

House Hacking

House hacking refere-se ao aluguer de parte de uma propriedade em que você vive atualmente. Você pode essencialmente listar um quarto, loft, ou mesmo um espaço compartilhado online como um aluguel de curto prazo. A maneira mais comum de fazer isso é usando Airbnb. Preça o seu aluguer de acordo com listas semelhantes na área, e veja o seu fluxo de caixa aumentar à medida que os clientes alugam o seu espaço.

Bambos os proprietários e locadores podem utilizar esta estratégia se os contratos de arrendamento e os regulamentos locais permitirem. Pesquise as leis sobre aluguéis de curto prazo em sua área e saiba que tipo (se houver) permite que você precise começar. Em muitos destinos turísticos populares o licenciamento é necessário para listar a sua propriedade. Depois que você estiver livre para começar, pense em como você pode atrair hóspedes para a sua listagem. Monte o quarto, tire fotos claras, e liste todas as amenidades que acompanham o quarto. Seu quarto não tem que estar acima do topo, mas quanto melhor for sua listagem, mais você será capaz de cobrar os visitantes.

Tudo em resumo, esta estratégia subutilizada pode ser uma ótima maneira de complementar sua renda e aumentar suas reservas financeiras. Em poucos meses, você pode até ter o suficiente para fazer um adiantamento para um imóvel multi-familiar.

Real Estate Crowdfunding

Em vez de obter financiamento de um financiador, considere o uso de crowdfunding como uma forma de comprar um imóvel multi-familiar. O crowdfunding é uma forma de angariar dinheiro pedindo a um grupo de investidores pequenas quantias de capital, em vez de um grande investimento. Esta estratégia foi popularizada por sites como GoFundMe e Kickstarter, que permitem aos utilizadores crowdfunding facilmente.

Não é necessário capital para começar a crowdfunding; no entanto, é necessária uma rede fiável e um forte pitch. Os financiadores estão mais interessados no sucesso do seu projeto, então você precisa estar preparado para convencê-los de como ele irá funcionar. Pode exigir alguma dedicação séria, mas a boa notícia é que após o sucesso de sua propriedade, os investidores estarão mais inclinados a encaminhá-lo para outros e apoiar seus projetos futuros.

Best Multifamily Home Loans

Existem vários tipos de empréstimos para propriedades multifamiliares disponíveis no mercado para aqueles que pesquisam formas de financiar sua compra com um empréstimo. As taxas de juros dos seguintes empréstimos normalmente variam entre 4,5% e 12% e podem ser apropriadas para investidores que procuram refinanciar suas propriedades também:

• Crédito à Habitação Multifamiliar Convencional: A maioria dos financiadores tradicionais oferece empréstimos suficientemente grandes para financiar propriedades multifamiliares, geralmente para aquelas entre duas e quatro unidades. As hipotecas convencionais são excelentes para investidores que desejam um empréstimo de longo prazo e podem fazer um adiantamento de 20%.

• Financiamento Federal: Várias agências governamentais, tais como a Federal Housing Administration (FHA), Fannie Mae e Freddie Mac patrocinam programas de empréstimos multifamiliares. Estes empréstimos são ótimos para investidores que não têm muito para um adiantamento e estão dispostos a viver em uma das unidades.

• Empréstimo de Carteira: Empréstimos de Portfólio são empréstimos que podem ser usados para comprar várias propriedades ao mesmo tempo. Estes empréstimos de longo prazo são adequados para investidores que querem comprar até 10 propriedades de uma só vez.

• Financiamento a prazo: Alguns investidores podem precisar de um empréstimo a curto prazo, como um empréstimo de dinheiro duro ou um empréstimo-ponte, para flexibilidade. Por exemplo, um investidor pode querer agir rapidamente em um negócio e financiá-lo no curto prazo até que possa renová-lo ou aumentar a ocupação até que possa atender às exigências de empréstimos de longo prazo. O financiamento de curto prazo está normalmente associado a taxas de juros mais altas.

Pros Of Buying Multifamily Properties

Antes de decidir adicionar uma propriedade multifamiliar à sua carteira de investimentos, você deve ter tempo para pesar os prós e os contras para decidir se é certo para você. Há muitos benefícios em investir em um imóvel multifamiliar que atrai investidores para buscar essas oportunidades.

• Recurring Income:O rendimento mensal recorrente que um imóvel multifamiliar pode produzir é um dos benefícios mais proeminentes deste investimento. Negócios financeiramente sólidos têm o potencial de compensar as suas despesas mensais e colocar dinheiro na sua carteira todos os meses.

• Diversidade de rendimentos:Uma vaga numa única propriedade residencial resultará numa perda de rendimentos para esse período de tempo. No entanto, se uma unidade estiver desocupada num imóvel multifamiliar, as outras unidades continuarão a gerar rendimentos, ajudando a aliviar o custo da vaga.

• Baixa Manutenção: Muitas reparações de manutenção, como telhados ou aquecimento central, podem ser feitas a todas as unidades de uma só vez em um imóvel multifamiliar. Isto ajudará a poupar tempo e dinheiro em suprimentos e mão-de-obra.

• Multiplas fontes de renda:Em propriedades maiores e multifamiliares, os investidores têm oportunidades de gerar mais fontes de renda no local. Você pode cobrar dos inquilinos taxas adicionais por vagas de estacionamento ou garagem ou instalar instalações de lavanderia operadas por moedas que fornecerão renda além do aluguel mensal.

• Financiamento Baseado no Desempenho:O financiamento para propriedades multifamiliares é baseado no desempenho do imóvel, não na sua situação financeira pessoal. Isto pode beneficiar se você está procurando investir em imóveis mas não tem uma grande pontuação de crédito.

Cons Of Buying Multifamily Properties

Embora existam muitos benefícios de comprar e possuir propriedades multi-familiares, fazê-lo pode ser mais complexo do que investimentos em casas individuais, por isso é importante compreender os desafios que você pode enfrentar.

• Gestão:A gestão de um imóvel multifamiliar pode ser demorada, especialmente se houver mais de 4 unidades no imóvel. Muitos investidores optam por contratar gestores de propriedades no local ou uma empresa de gestão de propriedades em vez de assumirem eles próprios a tarefa. Ainda assim, ambas as opções terão custos adicionais.

• Volume mais elevado:Em média, os inquilinos de propriedades multifamiliares ocupam uma unidade por cerca de 2 anos ou menos, em comparação com a ocupação média de 5 a 7 anos do inquilino de uma única casa. Certifique-se de assumir os custos de marketing necessários para atrair novos inquilinos devido à maior rotatividade dos inquilinos multifamiliares.

• Tenantes Negligenciam Propriedades: O desgaste normal das propriedades multifamiliares tende a ser maior que o das propriedades unifamiliares, por isso os investidores devem estar preparados para fazer mais reparações entre a ocupação de cada inquilino.

• Custo Elevado de Manutenção:Quando surgem grandes problemas numa propriedade multifamiliar, várias unidades serão afectadas, resultando em reparações de manutenção mais dispendiosas. Se ocorrerem problemas como falhas no sistema de aquecimento ou problemas de canalização, a reparação de várias unidades será mais dispendiosa do que a reparação de uma casa unifamiliar, por isso os investidores devem estar preparados para estas despesas se alguma vez vierem a ocorrer.

Sumário

Se investir numa propriedade multifamiliar é correcto para si, vai exigir que os investidores pensem criativamente nos seus obstáculos e estrategicamente como comprar uma propriedade multifamiliar sem dinheiro de uma forma que funcione para si. Ao chegar à sua rede, explorando opções de dinheiro difícil – mesmo calculando o valor de revenda da madeira – você pode encontrar caminhos para o investimento multifamiliar que você nunca pensou ser possível. Há benefícios e desvantagens em qualquer estratégia de investimento. Ainda assim, se os investidores estiverem plenamente conscientes do que os espera, têm muito mais probabilidades de sucesso com investimentos imobiliários multifamiliares.

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