Você provavelmente já ouviu o termo “preferido” no contexto do investimento na bolsa de valores. As empresas muitas vezes dão aos investidores a opção de comprar ações preferenciais de suas ações. Estas são consideradas menos arriscadas – embora mais caras – do que as ações ordinárias. No entanto, o que significa “preferencial” no contexto do investimento imobiliário?
- Neste Guia:
- O que é capital preferencial?
- Preferred Equity Fees &Risco
- Pilha de Capital Imobiliário
- Capital Preferencial vs. Capital Comum
- Rendimento preferencial não é o mesmo que o patrimônio preferencial
- Opções de Crowdfunding Options
- Síntese
- Então Quer Aprender Sobre o Investimento?
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Neste Guia:
O que é capital preferencial?
Proprietários ou promotores imobiliários (Vou referir-me a eles como patrocinadores do projecto) querem aumentar a sua alavancagem. O patrimônio preferencial ajuda-os a fazer isso financiando um projeto com capital júnior (menor prioridade) para a dívida hipotecária mas sênior (maior prioridade) para o patrimônio que o patrocinador do projeto já tem no projeto.
Normalmente, os financiadores imobiliários não emprestarão mais de 80% do valor de um imóvel. Isto porque o financiador quer dar a si mesmo alguma proteção se as coisas derem errado. Estes empréstimos de primeira posição são normalmente mais na faixa de 60%-70%.
No reino dos investimentos imobiliários, as hipotecas são frequentemente referidas como dívida sénior. Esta é uma posição de financiamento que: (1) é adquirida privadamente de um credor hipotecário, (2) não é comprada, vendida ou negociada nas bolsas de valores e (3) não tem sistema central de classificação de risco.
Então, enquanto a dívida sénior obtém o financiamento dos empreendimentos imobiliários na maior parte do caminho, o patrocinador do projeto às vezes precisará de mais dinheiro para financiar mais do negócio. É aí que o patrimônio preferencial entra em jogo.
Preferred Equity Fees &Risco
O patrimônio preferencial é mais caro do que a dívida sênior. Também é mais arriscado para os investidores. É mais provável que seja afectado negativamente se o valor do imóvel diminuir. Assim, as taxas de juros pagas aos investidores são mais altas para compensar o risco agregado.
Muitas vezes, os patrocinadores de projetos buscam ainda mais financiamento oferecendo posições de ações ordinárias. Esta é a posição menos segura (mais arriscada), mas mais lucrativa para os investidores. Os financiadores e financiadores de ações preferenciais obtêm taxas de juros favoráveis, mas se o imóvel aumentou de valor, são os investidores da posição de ações ordinárias que obtêm essas (muitas vezes maiores) recompensas.
Estas recompensas frequentemente incluem:
- Participar nos ganhos da valorização do imóvel;
- Distribuições de renda de aluguel; e/ou
- Benefícios de deduções fiscais potenciais, como depreciação.
Pilha de Capital Imobiliário
Profissionais imobiliários usam o termo “pilha de capital” para descrever as camadas de dinheiro e os direitos que estão ligados a cada camada. À medida que se move “para cima” da pilha de capital de dívida para capital próprio, entra-se em zonas de risco cada vez maior – mas também de recompensas potencialmente mais elevadas.
Tipicamente, a pilha de capital parece algo parecido com isto:
Como se pode ver, a camada inferior da pilha de capital é o banco ou o titular da hipoteca que tem de ser pago não importa o quê. O seu investimento no empreendimento é garantido pela própria propriedade. O maior risco e a recompensa potencialmente maior do empreendimento vai para o patrocinador do projeto. Se eles não acompanharem os pagamentos, o financiador pode executar a hipoteca do imóvel e tirar tudo pelo qual o patrocinador/mutuário trabalhou.
Capital Preferencial vs. Capital Comum
Investidores de capital preferenciais favorecem um retorno fixo e prioridade tanto para o retorno do seu investimento como para o retorno do seu investimento. Isto é particularmente verdadeiro para investidores institucionais.
Tipicamente, o patrimônio preferencial tem direitos contratuais contidos no acordo operacional do projeto. O capital preferencial também evita a necessidade de um acordo entre credores com o credor principal e desfruta de uma posição melhor em qualquer cenário de falência.
Dívida, como o capital preferencial na maioria das vezes envolve um prazo fixo. Isto é normalmente de dois a três anos. No final do prazo ou no caso de certos eventos desencadeantes relacionados ao não desempenho do patrocinador, o patrocinador é normalmente obrigado a resgatar os juros do capital próprio preferencial por um preço de resgate igual ao capital não devolvido mais quaisquer rendimentos de juros acumulados, mas não distribuídos.
O capital próprio comum, por outro lado, é mais do que apenas um empréstimo. É uma compra para o projeto. Um investidor recebe um percentual de juros sobre o projeto. Dessa forma, ela recebe uma parte de qualquer aumento no valor do projeto concluído. Ou ela pode receber uma parte da renda do aluguel. Ou ambos. Isto é quase como comprar ações do seu corretor. Você é dono de uma parte da empresa. Mas se o projecto perder dinheiro, o investidor também pode perder o seu dinheiro.
As diferenças mais comuns estão detalhadas neste gráfico:
| Equidade preferida (também chamada “mezzanine” em algumas plataformas) | Equidade comum (também chamada apenas “equidade” em algumas plataformas) | |
|---|---|---|
| Prioridade de pagamento | Subordinado à dívida hipotecária mas superior à equidade comum | Subordinado a todas as outras dívidas |
| Termo de reembolso | Direito de reembolso na data especificada | Pago na data de vencimento especificada |
| Retorno | Fixado taxa de retorno preferencial | Taxa de juros fixa ou flutuante com uma parte do capital próprio especificada no Acordo do Proprietário |
| Segurado por | Muitas vezes, mas nem sempre, uma participação direta no patrimônio líquido do imóvel | Aprovação indiretamente garantida pelo imóvel através do penhor do patrocinador do projeto |
| Provisão de falência | Aprovação necessária do detentor preferencial do patrimônio líquido (não pode ser arquivada independentemente por patrocinador do projeto) | Gerente independente (terceiro) deve aprovar a falência |
| Nível de risco | Posição de risco menos arriscada que a posição de equidade comum | Posição de risco mais arriscada que a posição de equidade preferida |
Nota: Embora os termos definidos neste gráfico sejam diferenças comuns, cada local de financiamento imobiliário parece ter a sua própria definição de cada um. Em alguns, a equidade preferencial é referida como “mezzanine”, por exemplo. Há híbridos de cada tipo de patrimônio como patrocinadores e os oficiais de empréstimo são livres para estabelecer prioridades como acharem adequado para qualquer negócio. Você precisará ler cuidadosamente os documentos específicos do negócio antes de investir.
Rendimento preferencial não é o mesmo que o patrimônio preferencial
Embora os dois sejam frequentemente confundidos, há uma diferença importante entre o retorno preferencial e o patrimônio preferencial. O patrimônio líquido preferencial é uma posição na pilha de capital que tem prioridade de reembolso. O retorno preferencial refere-se à distribuição de lucros. Os lucros das operações, venda ou refinanciamento são distribuídos para uma classe de capital antes de outra. A diferença é que o retorno preferencial é uma preferência no retorno do capital, enquanto uma posição de capital preferencial é aquela que recebe preferência no retorno do capital.
Opções de Crowdfunding Options
Existem muitos sites de crowdfunding que oferecem investimentos de capital preferencial com definições variáveis e retornos anuais projetados.
- No Fundrise e CrowdStreet, os investidores de capital preferencial têm preferência sobre os investidores de capital comum na distribuição dos fluxos de caixa. Os lucros são pagos aos investidores de ações preferenciais (após o pagamento de todas as dívidas) até que eles recebam o “retorno preferencial” acordado. As demais distribuições de fluxo de caixa são devolvidas aos detentores de ações ordinárias.
- Realty Mogul distingue entre dívida mezzanine e ações preferenciais. Ambos representam retornos potenciais superiores… e riscos potenciais inferiores. A plataforma oferece ambos os tipos como opções para diversificar seu portfólio imobiliário “em todo o espectro de risco”
- E Rich Uncles oferece acesso aos REITs (fundos de investimento imobiliário) com várias opções de ações preferenciais ou ações ordinárias e um investimento mínimo de $500 que pode ser dividido entre qualquer um de seus REITs em incrementos de $10.
Síntese
As ações preferenciais oferecem aos investidores uma posição mais segura, menos arriscada do que as ações ordinárias. E como em qualquer investimento, quanto maior o risco, maior o retorno projetado.
Capital ordinário e preferencial pode ser vantajoso tanto para empresas imobiliárias quanto para investidores. As empresas imobiliárias (patrocinadores de projetos) podem aumentar sua alavancagem – e, portanto, seu retorno potencial – financiando seus projetos além da hipoteca, oferecendo capital preferencial. Isto é júnior no direito de pagamento da dívida hipotecária, mas sênior no patrimônio do patrocinador. Os investidores podem obter maiores retornos em troca de assumir maiores riscos, uma posição apenas um nível inferior a uma hipoteca de primeiro pagamento.
A realidade frustrante é que esta terminologia é usada de forma intercambiável – e não definida por qualquer agência reguladora. Portanto, o que uma plataforma de crowdfunding chama de “patrimônio preferencial”, outra pode chamar de “dívida mezzanine”. E como uma plataforma define patrimônio preferencial e patrimônio comum pode diferir substancialmente de outra plataforma. E mesmo na mesma plataforma, parece haver nuances no que os termos significam de um negócio para o próximo.
Este artigo pretende apresentar-lhe os termos que verá, mas por favor lembre-se de ler todos os documentos com cuidado e certifique-se de compreender completamente no que está a investir antes de gastar algum do seu dinheiro que ganhou muito dinheiro.
Independentemente de estar a investir numa plataforma de crowdfunding ou directamente num negócio, faça sempre a sua due diligence.