Wat betekent “vrij om te sluiten” en hoe lang duurt het nog voordat ik huiseigenaar ben?

Wanneer u een huis koopt, zult u veel termen en uitdrukkingen tegenkomen die u in verwarring op het hoofd zullen doen krabben. Een van die termen is “klaar om te sluiten.” Je zou aannemen dat het betekent dat je een spreekwoordelijke hop, skip, en een sprong verwijderd van het overhandigen van de sleutels van uw nieuwe huis.

Helaas, je bent niet helemaal daar – nog.

Wat betekent clear to close?

Clear to close is eenvoudiger dan u zou denken. Jessica Sanchez, de directeur van Mortgage Fulfillment Operations hier bij HomeLight, legt uit:

“Duidelijk om te sluiten vanuit een hypotheekverwerkingsstandpunt betekent dat de leners hebben voldaan aan alle uitstaande voorwaarden of vereisten die nodig zijn om de leners naar de afsluittafel te laten gaan – en hun definitieve afsluitdocumenten te laten ondertekenen. Zodra u al uw documenten hebt ondertekend en uw hypotheek hebt “afgesloten”, betaalt de geldschieter de verkoper en alle partijen en krijgt u de sleutels van uw huis.”

De documenten die u over het algemeen nodig hebt bij het aanvragen van een hypotheek (anders dan een ID en de aanvraag zelf) omvatten:

Bewijs van inkomen

• Twee jaar belastingaangifte, W-2’s of 1099’s
• Salarisstrookjes van de afgelopen 30 dagen
• Jaar-op-datum winst-en-verliesrekening (als u zelfstandige bent
• Brieven met uitleg over eventuele gaten in het werk gedurende de laatste twee jaar
• Afschriften van inkomsten uit werkloosheid
• Bewijs van inkomsten uit onroerend goed
• Kinderalimentatie of alimentatie
• Bewijs van andere vormen van inkomsten

Plan voor uw aanbetaling

• Twee maanden van bankafschriften, bij gebruik van spaargeld
• Brieven van geschonken fondsen van vrienden of familie
• Documentatie voor hulpprogramma’s

Documentatie van bezittingen

• 60 dagen van bank afschriften
• Laatste kwartaaloverzicht voor pensioen- of 401(k)-rekeningen
• 60 dagen IRA-afschriften
• Laatste twee maanden makelaarsrekeningafschriften

Schulden, financiële geschiedenis, en andere verplichtingen

• Krediet rapporten van Experian, Equifax, en TransUnion
• Recurrente schulden en uitgaven

Bijzondere omstandigheden

• Bankroet documenten
• Scheidingspapieren
• Sluitingspapieren
• Eventuele aanvullende documenten die uw geldverstrekker kan verlangen

Wat gebeurt er voor de clear to close?

Volgens Ellie Mae’s Origination Insight Report voor 2019 duurt de gemiddelde closing ongeveer 47 dagen van begin tot eind. Dit hangt natuurlijk af van een paar variabelen, zoals het krijgen van een preapproved voor een hypotheek, of of u een FHA- of een VA-lening neemt, die iets langer kan duren. (We zijn niet eens het tellen van alle mogelijke vertragingen die kunnen verschuiven naar de sluitingsdatum!)

Tijdens die weken voorafgaand aan het krijgen van het groene licht en duidelijk om te sluiten, zijn er nogal wat dingen die eerst moeten gebeuren.

De verkoper accepteert uw aanbod om te kopen

De allereerste stap die moet plaatsvinden voordat een leningsofficier uw aanvraag voor verwerking kan indienen, is dat de verkoper uw aanbod moet accepteren.

Zodra het aanbod is geaccepteerd, zal uw makelaar een koopovereenkomst opstellen.

Een koopovereenkomst zal verschillende aspecten van het contract opsplitsen, waaronder:

• Wie de koper en verkoper zijn
• De toestand en een beschrijving van het onroerend goed
• Alle voorwaarden en voorwaarden van de lening
• Obligaties en rechten van de koper en de verkoper
• Items inbegrepen of uitgesloten in de verkoop
• Het bedrag van de aanbetaling
• Gespecificeerde lijst van afsluitkosten en wie verantwoordelijk is voor wat
• Sluitingsdatum
• Wanneer u de sleutels van het eigendom krijgt (ook bekend als termen van bezit)
• Handtekeningen van de koper en verkoper

Note: Het afsluitingsproces begint officieel wanneer de verkoper de overeenkomst ondertekent.

Bestel een huisinspectie en taxatie

De volgende taak op de lijst is om een huisinspectie en een huistaxatie te krijgen. De thuisinspectie is niet per se een must-have bij het aanvragen van een hypotheek, omdat het meestal wordt gedaan naar goeddunken van een koper, maar het zal helpen om te onderhandelen als er reparaties zijn die moeten worden gemaakt.

Tijdens een thuisinspectie komt een derde partij, gelicentieerde huisinspecteur naar het huis en zal elk aspect van het huis bekijken. Dit omvat het elektrische systeem, HVAC-systeem, structurele componenten, en apparaten. U zult een gespecialiseerde inspecteur moeten inhuren om potentiële verborgen problemen te vinden, zoals loodverf, schimmel, radon en termietenschade.

De woningtaxatie is een noodzakelijk onderdeel van het huizenkoopproces wanneer u een hypotheek gebruikt. Een taxatie is vereist door hypotheekverstrekkers, omdat het voorkomt dat u en de geldschieter meer betalen dan het huis waard is. In het geval dat de woning meer waard is dan de vraagprijs, is het uw geluksdag, omdat u niet verplicht bent om de taxatie van de taxateur aan de verkoper te vertellen. Zolang de koopovereenkomst door beide partijen is ondertekend, kan de verkoper de vraagprijs niet verhogen.

Note: U, de koper, bent verantwoordelijk voor het betalen van de kosten voor de inspectie en de taxateur, meestal out-of-pocket. De gemiddelde kosten van een huis inspectie kan variëren van $ 300 tot $ 400. Grotere huizen kunnen kosten $ 600 en hoger! Home taxaties kunnen kosten hetzelfde bedrag als een inspectie. Houd in gedachten dat de werkelijke kosten zullen afhangen van uw locatie en de grootte van het huis.

Underwriter beoordeelt de lening

Nu de taxatie en inspectie zijn voltooid, zal de loan officer een ingevuld dossier ter beoordeling voorleggen aan de underwriter. De underwriter zal het hele dossier doornemen om er zeker van te zijn dat alles correct is.

Dit omvat een blik op een bijgewerkte kredietscore, een laatste verificatie van de werkgelegenheid, en controle om er zeker van te zijn dat de titel duidelijk is. Mocht de underwriter vragen hebben, kunnen ze vragen om aanvullende documentatie voordat de lening wordt goedgekeurd.

Als de underwriter hun beoordeling heeft voltooid en de lening voorwaardelijk goedkeurt, krijgt de koper een lijst met uitstaande voorwaarden waaraan moet worden voldaan voordat ze een “clear to close” kennisgeving kunnen krijgen.

Wat gebeurt er na clear to close?

Nadat de underwriter zijn beoordeling heeft afgerond en de lening is goedgekeurd, ontvangt u een Closing Disclosure niet minder dan drie dagen voor uw geplande sluitingsdatum. U moet de ontvangst van de Closing Disclosure zo spoedig mogelijk bevestigen, anders kan de sluitingsdatum worden verschoven.

De afsluitende verklaring zal bevatten:

• Leningvoorwaarden
• Geschatte maandelijkse hypotheekbetaling
• Koopkosten
• Kosten om de lening te verwerken
• Cash-to-close tabel
• Transaction summary table
• Loan disclosures
• Loan calculations
• Contact informatie
• Confirmation of receipt

“Zodra de geldverstrekker de Closing Disclosure afgeeft, betekent dit dat je alles hebt gedaan wat je als koper moet doen en dat je klaar bent om te gaan,” zegt Sanchez. Zodra de periode van drie dagen is verstreken, kunt u uw documenten notarieel laten vastleggen bij het titelbedrijf of kunt u een mobiele notaris naar u toe laten komen.

Final walkthrough

Gefeliciteerd! U bent in de laatste fase als u een laatste doorloop doet.

Dit is het moment waarop u elk aspect van het huis dubbel wilt controleren om ervoor te zorgen dat het in dezelfde staat is als toen u uw bod uitbracht.

Tijdens de doorloop controleert u of de verkoper heeft gezorgd voor de reparaties die zijn vermeld in het reparatieverzoek van de koper – indien van toepassing. Kopers kunnen afzien van de reparatie verzoek of de verkoper kan besluiten om het huis te verkopen as-is en zal niet eens de gedachte van het repareren van iets in het huis na de inspectie te vermaken.

In het geval dat het huis heeft opgelopen grote schade of nieuwe problemen zijn opgedoken, kunt u vragen om de sluiting uit te stellen, terwijl uw agent onderhandelt met de listing agent om te komen met een eerlijke resolution.

Sluitingsdag

Het is eindelijk sluitingsdag! Vandaag is de dag waarop iedereen die betrokken is bij de transactie samen zal komen en een heleboel documenten zal ondertekenen om de verkoop af te ronden. U zult een foto-ID en een cheque willen meenemen met het geld om de afsluitkosten en de rest van de aanbetaling te dekken, minus uw aanbetaling.

Note: Het is niet ongewoon voor kredietverstrekkers om aan te bevelen dat deze fondsen worden overgemaakt, omdat het de gemakkelijkste en meest efficiënte optie is. Maar zorg ervoor dat u alle rekeninginformatie drievoudig controleert voordat u deze fondsen overmaakt; fraude gebeurt, en u wilt uw aanbetaling niet verliezen.

Fondsen worden overgemaakt

Zodra alle documenten zijn ondertekend, stuurt de geldschieter de fondsen naar het titelbedrijf of de afsluitende advocaat. Van daaruit ontvangt de verkoper zijn deel van de fondsen, of in het geval van herfinanciering, wordt de vorige hypotheek afbetaald en begint de verkoper te betalen op zijn nieuwe hypotheek.

Tips om sneller te kunnen sluiten

Kopers die staan te popelen om hun nieuwe huis te betrekken, kunnen sneller tot sluiting overgaan door deze eenvoudige tips op te volgen:

1. Zorg dat u uw financiële documenten bij de hand hebt.

In principe hebt u dit al gedaan voordat u naar huizen begon te kijken.

2. Laat u vooraf goedkeuren voordat u naar huizen kijkt.

Dit zal u laten weten hoeveel huis u zich kunt veroorloven. Een preapproval zal u ook het vertrouwen geven om een sterk bod te doen zodra u een huis vindt waarop u wilt bieden.

3. Houd uw kredietrapport in de gaten.

Een “uitstekende” kredietscore zal u de best mogelijke tarieven geven, maar dat betekent niet dat u pech hebt als uw score minder dan voorbeeldig is. U kunt een score van 580 hebben en nog steeds worden goedgekeurd voor een lening, maar de meeste conventionele leningen vereisen ten minste een score van 620.

Ook, nu is niet het moment om grote aankopen te doen, omdat het een negatieve invloed op uw krediet zal hebben, waardoor de kredietgever zijn beslissing kan heroverwegen.

4. Lees de Closing Disclosure grondig.

Het is belangrijk om regel voor regel door uw Closing Disclosure te gaan. Houd een oogje op eventuele spelfouten, discrepanties, of andere dingen die anders zijn dan wat u verwacht.

5. Krijg verzekering meteen.

Lenders vereisen meestal dat kopers een huiseigenarenverzekering hebben om hun investering te beschermen. Maar zelfs als uw geldschieter het niet vereist, zou het in uw beste belang zijn om toch een huiseigenarenverzekering te krijgen. Als er iets met uw huis gebeurt, kunt u financieel geruïneerd worden als u de fondsen voor reparaties niet hebt … en de hemel verhoede dat iemand gewond raakt op uw eigendom, omdat u een flinke rechtszaak onder ogen kunt zien.

De weken in de aanloop naar de dag van de sluiting kunnen een beetje zenuwslopend zijn, omdat niets in steen is vastgelegd. Echter, vrees niet, want zodra u een kennisgeving dat je duidelijk te sluiten, je bent goud!

“Kopers kunnen vrij veel gewoon ontspannen en wacht de drie dagen om hun lening documenten te ondertekenen, en dan uw lening moet sluiten de volgende dag,” merkt Sanchez.