U hebt waarschijnlijk wel eens gehoord van de term “preferent” in de context van beleggen op de aandelenmarkt. Bedrijven geven beleggers vaak de keuze om preferente aandelen van hun aandelen te kopen. Deze worden als minder riskant beschouwd – hoewel duurder – dan gewone aandelen. Maar wat betekent “preferent” in de context van beleggen in onroerend goed?
- In deze gids:
- Wat is preferente aandelen?
- Preferred Equity Fees & Risk
- De kapitaalstapel van onroerend goed
- Preferred vs. Common Equity
- Preferred Return is niet hetzelfde als preferent aandelenkapitaal
- Crowdfunding-opties
- Samenvatting
- Wilt u meer weten over beleggen?
- Schrijf u in voor de Investor Junkie Nieuwsbrief!
In deze gids:
Wat is preferente aandelen?
Onroerendgoedontwikkelaars of -eigenaren (ik zal ze projectsponsors noemen) willen hun hefboomwerking vergroten. Preferred equity helpt hen dat te doen door een project te financieren met kapitaal dat achtergesteld is (lagere prioriteit) bij de hypothecaire schuld, maar senior (hogere prioriteit) bij het eigen vermogen dat de projectsponsor al in het project heeft.
Normaal gesproken zullen vastgoedkredietverstrekkers niet meer dan 80% van de waarde van een onroerend goed lenen. Dit komt omdat de geldschieter zichzelf wat bescherming wil geven als het misgaat. Deze eerste-positie leningen zijn meestal meer in de 60%-70% range.
In het onroerend goed investeren wereld, worden hypotheken vaak aangeduid als senior schuld. Dit is een financieringspositie die: (1) particulier wordt gekocht van een hypotheekverstrekker, (2) niet wordt gekocht, verkocht of verhandeld op de aandelenbeurzen en (3) geen centraal ratingsysteem heeft.
Dus terwijl senior schuld de vastgoedondernemingen het grootste deel van de weg gefinancierd krijgt, zal de projectsponsor soms meer geld nodig hebben om meer van de deal te financieren. Dat is waar preferente aandelen in het spel komen.
Preferred Equity Fees & Risk
Preferred equity is duurder dan senior debt. Het is ook riskanter voor investeerders. Het is waarschijnlijker dat het nadelig wordt beïnvloed als de waarde van het onroerend goed daalt. De rente die aan investeerders wordt betaald, is dus hoger om het extra risico te compenseren.
Vaak zoeken projectsponsors nog meer financiering door gewone aandelenposities aan te bieden. Dit is de minst veilige (meest risicovolle) maar meest lucratieve positie voor investeerders. Kredietverstrekkers en preferente aandelenfinanciers krijgen gunstige rentetarieven, maar als het onroerend goed in waarde is gestegen, zijn het de investeerders in gewone aandelen die de (vaak grotere) vruchten daarvan plukken.
Deze beloningen omvatten vaak:
- Deel in de winst uit de waardestijging van onroerend goed;
- Huurinkomstenuitkeringen; en / of
- Voordelen uit potentiële belastingaftrekken zoals afschrijvingen.
De kapitaalstapel van onroerend goed
Professionals in onroerend goed gebruiken de term “kapitaalstapel” om de lagen geld en de rechten te beschrijven die aan elke laag zijn verbonden. Naarmate u “omhoog” gaat in de kapitaalstapel van schuld naar eigen vermogen, komt u in zones met steeds hogere risico’s – maar ook potentieel hogere beloningen.
Typisch ziet de kapitaalstapel er ongeveer zo uit:
Zoals u kunt zien, is de onderste laag van de kapitaalstapel de bank- of hypotheekhouder die hoe dan ook moet worden betaald. Hun investering in de onderneming wordt gewaarborgd door het onroerend goed zelf. Het hoogste risico en de potentieel hogere beloning van de onderneming gaat naar de projectsponsor. Als deze zijn betalingen niet nakomt, kan de geldschieter het pand executeren en alles afnemen waar de sponsor/kredietnemer voor heeft gewerkt.
Preferred vs. Common Equity
Preferente aandelenbeleggers geven de voorkeur aan een vast rendement en prioriteit wat betreft zowel het rendement van hun investering als het rendement op hun investering. Dit geldt met name voor institutionele beleggers.
Typisch is dat preferente aandelen contractuele rechten hebben die zijn opgenomen in de exploitatieovereenkomst van het project. Preferent aandelenkapitaal vermijdt ook de noodzaak van een inter-crediteurenovereenkomst met de senior kredietverstrekker en geniet een betere positie in een faillissementsscenario.
Zoals schuld, heeft preferent aandelenkapitaal meestal een vaste looptijd. Deze is meestal twee tot drie jaar. Aan het einde van de looptijd of in het geval van bepaalde gebeurtenissen die verband houden met het niet presteren van de sponsor, is de sponsor gewoonlijk verplicht het preferente aandelenbelang terug te betalen voor een aflossingsprijs die gelijk is aan het niet-terugbetaalde kapitaal plus eventuele opgebouwde maar niet-uitgekeerde rente-inkomsten.
Gemeenschappelijk aandelenkapitaal daarentegen is meer dan alleen een lening. Het is kopen in het project. Een investeerder krijgt een procentueel belang in het project. Op die manier ontvangt zij een deel van de eventuele waardestijging van het voltooide project. Of ze ontvangt een deel van de huurinkomsten. Of beide. Dit is ongeveer hetzelfde als aandelen kopen van uw makelaar. U bezit een deel van het bedrijf. Maar als het project geld verliest, kan de investeerder ook haar geld verliezen.
De meest voorkomende verschillen staan in deze grafiek:
| Preferred Equity (ook wel “mezzanine” genoemd op sommige platforms) | Common Equity (ook wel gewoon “eigen vermogen” genoemd op sommige platforms) | |
|---|---|---|
| Repayment Priority | Subordinate to mortgage debt but superior to common equity | Subordinate to all other debt |
| Aflossingsvoorwaarden | Het recht op aflossing op een bepaalde datum | Volledig afgelost op een bepaalde vervaldatum |
| Rendement | Vast preferent rendement | Vaste of variabele rente met een in de overeenkomst van de eigenaar gespecificeerd deel van het eigen vermogen |
| Gedekt door | Maakelijk, maar niet altijd, een direct aandelenbelang in onroerend goed | Indirect gedekt door onroerend goed via pandrecht van de projectsponsor |
| Faillissementsbepaling | Goedkeuring nodig van preferente aandeelhouder (kan niet onafhankelijk worden ingediend door projectsponsor) | Onafhankelijke (derde partij) manager moet faillissement goedkeuren |
| Risiconiveau | Minder risicovol dan gewone aandelenpositie | Risicovoller dan preferente aandelenpositie |
Noot: Hoewel de termen gedefinieerd in deze grafiek zijn gemeenschappelijke verschillen, elk onroerend goed crowdfunding site lijkt te hebben zijn eigen definitie van elk. Op sommige, wordt preferente aandelen aangeduid als “mezzanine,” bijvoorbeeld. Er zijn hybriden van elk type van eigen vermogen als sponsors en lening officieren zijn vrij om prioriteiten te stellen zoals zij dat willen voor elke deal. U moet de specifieke dealdocumenten zorgvuldig lezen voordat u investeert.
Preferred Return is niet hetzelfde als preferent aandelenkapitaal
Hoewel de twee vaak worden verward, is er een belangrijk verschil tussen preferent rendement en preferent aandelenkapitaal. Preferred equity is een positie in de kapitaalstapel die voorrang heeft bij terugbetaling. Preferent rendement verwijst naar winstuitkering. Winsten uit operaties, verkoop of herfinanciering worden eerder uitgekeerd aan de ene klasse van aandelen dan aan de andere. Het verschil is dat preferent rendement een voorkeur is in het rendement op kapitaal, terwijl een preferente aandelenpositie een positie is die een voorkeur krijgt in het rendement van kapitaal.
Crowdfunding-opties
Er zijn veel crowdfunding-sites die preferente aandeleninvesteringen aanbieden met variërende definities en verwachte jaarlijkse rendementen.
- Bij Fundrise en CrowdStreet krijgen preferente aandeleninvesteerders voorrang op gewone aandeleninvesteerders bij de verdeling van kasstromen. Winsten worden terugbetaald aan preferente aandelenbeleggers (nadat alle schulden zijn terugbetaald) totdat zij het overeengekomen “preferente rendement” ontvangen. De resterende kasstroom wordt teruggegeven aan houders van gewone aandelen.
- Realty Mogul maakt onderscheid tussen mezzanine schuld en preferente aandelen. Beide vertegenwoordigen hogere potentiële opwaartse rendementen… en potentiële neerwaartse risico’s. Het platform biedt beide soorten als opties voor het diversifiëren van uw vastgoedportefeuille “over het risicospectrum.”
- En Rich Uncles biedt toegang tot REIT’s (vastgoedbeleggingstrusts) met verschillende opties van preferente of gewone aandelen en een minimuminvestering van $ 500 die kan worden verdeeld over een van zijn REIT’s in stappen van $ 10.
Samenvatting
Preferente aandelen bieden beleggers een veiligere, minder riskante aandelenpositie dan gewone aandelen. En zoals bij elke belegging geldt: hoe hoger het risico, hoe hoger het verwachte rendement.
Zowel gewone als preferente aandelen kunnen voordelig zijn voor zowel vastgoedondernemingen als beleggers. Vastgoedondernemingen (projectsponsors) kunnen hun hefboomwerking – en dus hun potentiële rendement – vergroten door hun projecten te financieren voorbij de hypotheek door preferent eigen vermogen aan te bieden. Dit is lager in betalingsrecht dan de hypotheekschuld, maar hoger in rang dan het eigen vermogen van de sponsor. Investeerders kunnen hogere rendementen behalen in ruil voor het nemen van een hoger risico, een positie slechts één niveau lager dan een first-lien hypotheek.
De frustrerende realiteit is dat deze terminologie door elkaar wordt gebruikt – en niet gedefinieerd door een regelgevende instantie. Dus wat het ene crowdfunding platform “preferente aandelen” noemt, kan een ander “mezzanine schuld” noemen. En hoe het ene platform preferente aandelen en gewone aandelen definieert, kan aanzienlijk verschillen van een ander platform. En zelfs op hetzelfde platform, lijken er nuances te zijn in wat de termen betekenen van de ene deal naar de volgende.
Dit artikel is bedoeld om u kennis te laten maken met de termen die u zult zien, maar vergeet niet om alle documenten zorgvuldig te lezen en zorg ervoor dat u grondig begrijpt waarin u investeert voordat u een van uw zuurverdiende geld neerlegt.
Of u nu investeert via een crowdfundingplatform of rechtstreeks in een deal, doe altijd uw best.