Hier volgt een voorbeeld van hoe u uw onroerendgoedbelasting kunt verlagen door middel van een argument genaamd Leased Fee Vs Fee Simple.
REGEL 4 BEPAALT DAT WANNEER DE TAXATEUR BIJ DE TAXATIE GEBRUIK MAAKT VAN DE VERKOOPPRIJZEN VAN HET TE TAXEREN OBJECT OF VAN VERGELIJKBARE OBJECTEN:
(b) Bij de taxatie van een onbezwaard eigendomsrecht, (1) de verkoopprijs van een eigendom bezwaard met een schuld waaraan het eigendom onderworpen bleef omzetten in zijn onbezwaarde fee-equivalent door aan de verkoopprijs van het eigen vermogen van de verkoper de prijs toe te voegen waarvan wordt geschat dat dergelijke schuld had kunnen worden verkocht onder waarde-indicatieve voorwaarden op het moment dat de verkoopprijs werd onderhandeld en (2) de verkoopprijs van een eigendom bezwaard met een schuld waaraan het eigendom de verkoopprijs van een onroerend goed dat is bezwaard met een leaseovereenkomst waaraan het onroerend goed onderworpen is gebleven, omzetten in zijn onbezwaarde kostprijsequivalent door van de verkoopprijs van het eigen vermogen van de verkoper het bedrag af te trekken waarmee die prijs naar schatting door de leaseovereenkomst is verhoogd of door bij de prijs van het eigen vermogen van de verkoper het bedrag op te tellen waarmee die prijs naar schatting door de leaseovereenkomst is verlaagd.
Omdat het eigendomsbelang dat wordt getaxeerd het onbezwaarde fee simple belang is, moet de schatting van de markthuur worden gemaakt zonder rekening te houden met feitelijke leaseovereenkomsten. Regel 8(d) stelt dat “bij de taxatie van onroerend goed dat is bezwaard met een huurovereenkomst, de te kapitaliseren netto-opbrengst het bedrag is dat het onroerend goed zou opbrengen indien het niet zo bezwaard was, ongeacht of dit bedrag hoger of lager is dan de contractuele huur en ongeacht of de verhuurder of de huurder ermee heeft ingestemd de onroerende voorheffing te betalen.”
Assessor Handbook Support for Argument
ECONOMISCHE KENMERKEN
De economische kenmerken omvatten alle eigendomskenmerken die van invloed zijn op de inkomensstroom. Dit vergelijkingselement is in het algemeen slechts van toepassing op inkomensgenererende eigendommen. Belangrijke economische kenmerken zijn onder meer:
- Hoogte van de exploitatiekosten
- Kwaliteit van het management
- Kwaliteit van de huurder (b.v. kredietwaardigheid)
- Zekere huurbepalingen (huurkortingen, kostenstops en -terugvorderingen, afloop van de huurovereenkomst, verlengingsopties, enz, maar niet met inbegrip van boven- of benedenmarkthuren
Aanpassingen voor economische kenmerken mogen niet worden verward met aanpassingen voor verschillen in overgedragen eigendomsrechten (bv. huurprijzen die niet actueel zijn) of marktvoorwaarden. Vaak zijn aanpassingen voor economische kenmerken moeilijk te isoleren en te meten binnen de vergelijkende verkoopbenadering. Voor een analyse van gepaarde verkopen zijn bijvoorbeeld twee vergelijkbare verkopen nodig die alleen verschillen in de economische kenmerken waarvan de marginale waarde wordt gemeten. Dit is een zeer strenge gegevensvereiste. Waar mogelijk, zou de taxateur vergelijkbare eigendommen moeten identificeren met economische kenmerken die vergelijkbaar zijn met het onderwerp en zo de noodzaak voor dit type aanpassing vermijden.
CAPITALISATIE VAN HUURVERSCHIL
Verschillen in huur (een winst of een verlies) als gevolg van specifieke eigendomskenmerken kunnen worden gekapitaliseerd in een schatting van een aanpassingsbedrag. Deze techniek wordt meestal gebruikt om aanpassingen te maken voor verschillen in fysieke kenmerken, hoewel zij kan worden gebruikt voor elk verschil tussen eigendommen waarvoor een permanent huurverschil kan worden geraamd. Uiteraard is ook een raming van de kapitalisatiegraad vereist. Zo kan het object in kwestie bijvoorbeeld een lift hebben en een vergelijkbaar object niet. Aan de hand van markthuurgegevens wordt het huurverschil voor de twee panden geraamd en gekapitaliseerd – door middel van directe kapitalisatie – tot een raming van de aanpassing. Zowel het huurverschil als het kapitalisatiepercentage moeten marktconform zijn.