Huurderswetgeving beschermt zowel het recht op privacy van de huurder als het recht van de verhuurder om zijn woning te betreden. Dit leidt tot verwarring onder huurders, dus laten we eens kijken naar een van de meest voorkomende vragen: Kan een huurder de toegang weigeren aan een verhuurder in Californië?
Kan een huurder de toegang weigeren aan een verhuurder in Californië?
Je zou kunnen denken dat het ondertekenen van een huurovereenkomst en het nemen van de sleutels van een huuraccommodatie, of het nu een appartement of iets anders is, betekent dat de eenheid in wezen van jou is.
Dit is theoretisch correct, maar de wet sluit niet volledig uit dat de eigenaar of beheerder van het pand toegang heeft tot het pand. Afhankelijk van de situatie, kan een verhuurder het recht hebben om binnen te komen – zelfs zonder de juiste kennisgeving.
Hier is wat u moet weten over de rechten van de verhuurder-huurder volgens de Californische wet.
Het recht van de huurder op privacy
Zodra een huurovereenkomst is ondertekend, heeft de huurder het recht op “rustig genot” van het onroerend goed. Dit recht geldt voor alle aspecten van de woning die in de huurovereenkomst zijn opgenomen. Deze gebieden kunnen woonruimtes, balkons, veranda’s, werven, schuren, of garages omvatten. Als ze zijn opgenomen in de huurovereenkomst, heeft de huurder semi-exclusieve rechten op hen voor de duur.
Dus laten we zeggen dat de verhuurder willekeurig opdaagt bij een woning in het midden van de dag; ze zeggen dat ze de leidingen in de kelder willen controleren. De huurder heeft geen bericht ontvangen. In dit geval heeft de huurder het recht om de verhuurder de toegang te weigeren.
Er zijn natuurlijk enkele uitzonderingen op de regel.
Het recht van de verhuurder om binnen te komen in noodgevallen
De verhuurder is de eigenaar van het pand. Zij, of hun aangestelde beheerder (bijvoorbeeld een vastgoedbeheerder), zullen af en toe het pand moeten betreden.
De staat Californië eist dat de verhuurder voldoende kennisgeving doet, behalve in het geval van een werkelijke noodsituatie.
De vraag is natuurlijk hoe men een “noodsituatie” definieert. Dit is belangrijk omdat Californische rechtbanken zich vaak aan de kant van de huurders scharen in gevallen waarin een verhuurder zonder toestemming zijn eigendom betreedt. De huisbaas moet echter een zeer goede reden hebben om binnen te komen.
Hier zijn de gemeenschappelijke criteria voor het classificeren van noodsituaties:
- Een situatie waarin kennisgeving niet praktisch zou zijn
- Een situatie die de veiligheid van de huurder of andere bewoners bedreigt
- Een situatie waarin het niet betreden schade aan het pand zou veroorzaken
Voorbeelden van noodsituaties kunnen omvatten:
- branden
- gaslekken
- overstromingen
- een noodsituatie veroorzaakt door een natuurramp (zoals de verwoestende branden van 2018)
Andere redenen waarom de verhuurder kan binnentreden
Noodsituaties zijn niet de enige reden waarom uw huisbaas of hun manager de woning kan betreden. Over het algemeen heeft de huisbaas het recht om zijn eigendom te onderhouden, om problemen met betrekking tot de verhuur of verkoop van het eigendom op te lossen, of om gezondheids- of veiligheidsproblemen aan te pakken. Zij kunnen ook te allen tijde het pand betreden indien zij daartoe toestemming hebben gekregen van de rechter.
Enkele specifieke voorbeelden van niet-spoedeisende redenen voor het betreden van het pand zijn:
- Inspecties: De verhuurder kan overeengekomen inspecties uitvoeren, meestal op jaarbasis, om te bepalen of er reparaties aan de eenheid moeten worden uitgevoerd. Hij kan de woning ook inspecteren wanneer een huurder gaat verhuizen. Dit kan gebeuren wanneer de huurder de woning opzegt, zodat de verhuurder reparaties kan uitvoeren voordat hij de woning aan potentiële huurders laat zien. Het is ook standaard om een walk-through inspectie te houden zodra de huurder is verhuisd.
- Reparaties: De verhuurder heeft het recht om zijn eigendom te onderhouden en reparaties uit te voeren. Deze reparaties kunnen zowel regulier onderhoud als reparaties op verzoek van de huurder omvatten.
- Verbeteringen: De verhuurder behoudt het recht om het pand te verbeteren. Hij kan bijvoorbeeld een vaatwasser of een wasmachine/droger installeren in een woning die daar nog niet over beschikte.
- Bezichtigingen: Mensen die de eenheid zullen huren nadat de huurder vertrekt, of degenen die het pand mogelijk zullen kopen, kunnen de eenheid te zien krijgen. De verhuurder kan de woning ook laten zien aan aannemers, externe reparateurs, vertegenwoordigers van hypotheekverstrekkers en anderen.
- Verlaten van de woning: De huurder verspeelt in het algemeen het recht op privacy zodra hij de woning heeft verlaten. De verhuurder kan binnenkomen om de woning schoon te maken, reparaties uit te voeren, en de woning weer verhuurbaar te maken.
- Normale diensten: Dit hangt af van wat is vastgelegd in uw huurovereenkomst. Uw huurcontract kan bijvoorbeeld bepalen dat de verhuurder één keer per maand binnenkomt voor uitroeiing of voor andere onderhoudsdiensten, zoals het vervangen van filters.
- Gezondheids- of veiligheidsovertredingen: De verhuurder heeft het recht om eventuele overtredingen te corrigeren die door een huurder zijn veroorzaakt.
Uw verhuurder kan ook de huureenheid betreden om kennisgevingen van ontruiming uit te delen. In deze gevallen worden ze meestal vergezeld door een politieagent voor de veiligheid en getuige. Dit is echter geen gangbare praktijk. In de meeste gevallen kan een huisbaas in Californië een kennisgeving van uitzetting betekenen door deze op de deur van de woning te plakken.
Richtlijnen voor kennisgeving en binnentreden
Just omdat een huisbaas kan binnentreden, betekent niet dat ze dat kunnen doen wanneer ze maar willen. Er zijn een aantal richtlijnen voor de kennisgeving die een verhuurder moet volgen, of de huurder kan de toegang weigeren.
Bijvoorbeeld, laten we zeggen dat de verhuurder van plan is om het pand te koop te zetten. Hij moet de huurder schriftelijk in kennis stellen, maar de kennisgeving moet binnen 120 dagen na het binnentreden zijn gegeven. In dit geval hoeft de verhuurder slechts 24 uur van te voren mondeling aan te kondigen dat hij de woning komt bezichtigen. Hij moet ook een briefje in de woning achterlaten om te zeggen dat hij er was. Nadat de 120 dagen zijn verstreken, moet de verhuurder de kennisgeving vernieuwen, en verduidelijken dat het pand nog steeds te koop is.
De meeste andere niet-spoedeisende redenen voor binnentreden vereisen 24 uur van tevoren een schriftelijke kennisgeving. Van de verhuurder wordt verwacht dat hij het pand betreedt tijdens de standaard bedrijfstijden.
De staat Californië verwacht over het algemeen dat deze uren van maandag tot vrijdag zijn, tussen acht uur ’s ochtends en vijf uur ’s avonds. De kennisgeving moet specifiek zijn, met inbegrip van de geschatte tijd en de reden waarom de verhuurder toegang tot de eenheid nodig heeft. De huurder kan afzien van de eis tot kennisgeving als hij om hulp roept en ermee instemt dat de verhuurder anders binnenkomt.
Conclusie
Dus, kan een huurder de toegang weigeren aan de verhuurder in Californië?
Er zijn zeer weinig redenen voor een verhuurder om een huuraccommodatie te betreden zodra deze door de huurder is overgenomen.
Verhuurders kunnen een huurwoning betreden om problemen met reparaties en noodgevallen aan te pakken, omdat deze een gevaar kunnen vormen voor u en uw buren. Een verhuurder heeft niet het recht een huurder lastig te vallen omdat hij hem om een andere reden niet in de woning laat.
Als u een geschil hebt met ofwel uw verhuurder of huurder, kunt u overwegen een advocaat te zoeken die vertrouwd is met geschillen tussen verhuurder en huurder.
