Huizen slopen en belastingen

Als u ooit naar een reality show over huizen slopen hebt gekeken, is het moeilijk om niet onder de indruk te zijn van de enorme winsten die worden geclaimd. Wie zou niet een opknapper willen kopen en het met een enorme winst verkopen? Voordat u erin springt en dat huis in de straat koopt dat “zoveel potentieel” heeft, moet u eerst de belastingimplicaties overwegen.

Property flipping is wanneer individuen, inclusief makelaars, huizen kopen en doorverkopen in een korte periode van tijd voor een winst. Dit omvat ook het kopen en verkopen van een woning voordat deze officieel is verkocht of gebouwd – een proces dat een “opdrachtverkoop” wordt genoemd, maar soms ook wordt aangeduid als “schaduwflipping”.

Kapitaalwinst versus bedrijfsinkomen

Het grootste verschil tussen kapitaalwinst en bedrijfswinst is het tarief van de verschuldigde belasting. Als de verkoop van een onroerend goed als kapitaal wordt beschouwd, wordt slechts 50% van de winst op uw algemene belastingaangifte T1 als inkomen vermeld op lijn 12700 – Vermogenswinst. Als de verkoop echter wordt beschouwd als onderdeel van een bedrijf, moet u de T2125 – Verklaring van bedrijfs- of beroepsactiviteiten invullen en is de volledige nettowinst onderworpen aan belasting.

Laten we zeggen dat u die kleine bungalow op de hoek koopt met de bedoeling om het met een aanzienlijke winst te verkopen. In een paar korte weken, heb je die klusjesman special veranderd in een droomhuis. Volgens uw makelaar kunt u $20.000 verdienen als het huis verkoopt voordat uw volgende bankbetaling verschuldigd is. Vanwege de omstandigheden rond de aankoop en verkoop zal de CRA die $ 20.000 waarschijnlijk als bedrijfsinkomsten behandelen en het volledige bedrag aan belasting onderwerpen.

Als u datzelfde huis als een huurwoning had gekocht, zou uw winst uit een eventuele verkoop hoogstwaarschijnlijk als vermogenswinst worden beschouwd. Hoewel de huuropbrengst die u had gemaakt een rol zou spelen bij de berekening van de belasting, zou u slechts tegen het 50%-tarief worden belast. Het verschil zit hem in de intentie. Als u een eigendom koopt met de bedoeling winst te maken met de verkoop ervan, wordt dit gewoonlijk beschouwd als bedrijfsinkomsten. Als het de bedoeling is om het onroerend goed een doorlopend inkomen te laten genereren, wordt het gewoonlijk als kapitaal beschouwd.

Intentie is niet de enige factor waarmee CRA rekening houdt als het gaat om kapitaal versus zakelijk inkomen. Het aantal eigendommen dat u hebt verkocht, het tijdsbestek tussen de aankoop en de verkoop, en de aard van de renovaties worden ook in aanmerking genomen.

Maar is het niet vrijgesteld als ik er woon?

Als u uw huis verkoopt, bent u over het algemeen vrijgesteld van vermogenswinstbelasting als het huis uw hoofdverblijfplaats was. Toen het flippen van huizen populair werd, maakten veel mensen gebruik van deze regel en dachten dat ze de CRA te slim af waren door mogelijke belastingimplicaties te vermijden. Ze claimden de projectwoning als hun hoofdverblijfplaats tijdens de renovatieperiode en zodra het pand werd verkocht, zouden ze gewoon hun adres wijzigen in de nieuwste projectwoning.

Het duurde niet lang voordat CRA het deksel op deze praktijk legde door strengere eisen te stellen aan de aanwijzing als hoofdverblijfplaats. Ook hier wordt bij het bepalen van de vrijstelling rekening gehouden met de intentie op het moment van aankoop, het aantal aan- en verkopen en de tijdspanne tussen aan- en verkoop van de hoofdverblijfplaats. De CRA neemt maatregelen om de niet-naleving in de onroerendgoedsector aan te pakken en ervoor te zorgen dat de belastingvrijstelling voor hoofdverblijfplaatsen alleen wordt aangevraagd door degenen die ervoor in aanmerking komen. Naast de verschuldigde belasting op de verkoop, kunt u ook worden onderworpen aan boetes als u uw winst niet correct rapporteert.

Deze CRA-link heeft meer informatie: Flipping huizen of appartementen? Weet wat uw belastingverplichtingen zijn!

Welke editie van TurboTax is geschikt voor mij?

Of het nu gaat om zakelijke inkomsten, huurwoningen of vermogenswinsten, TurboTax heeft de juiste software voor u Beantwoord een paar eenvoudige vragen op onze productaanbevelhebber en wij kunnen u helpen de juiste editie te vinden die uw individuele omstandigheden weerspiegelt.

U kunt altijd beginnen met uw aangifte in TurboTax Free, en als u behoefte heeft aan extra hulp, kunt u upgraden naar een van onze betaalde edities of live hulp krijgen van een expert met onze Assist & Review of Full Service*. Maar maak u geen zorgen, wanneer u de online versie van de software gebruikt en ervoor kiest om te upgraden, wordt uw informatie direct overgenomen zodat u verder kunt gaan waar u gebleven was.

*TurboTax Live Full Service is niet beschikbaar in Quebec.