Hoe koop je een meergezinswoning zonder geld

Key Takeaways

• Hoe koop je een meergezinswoning

• Beste meergezinswoningleningen

• Voors en tegens van meergezinswoning

De kans is groot, als je hebt blootgesteld aan het onroerend goed te investeren handel voor een tijdje, je bent begonnen om na te denken over multifamily beleggen. Als dat zo is, heb je waarschijnlijk gehoord over de vele voordelen die beschikbaar zijn: Meer cash flow, gemakkelijker beheer, enorme belastingvoordelen. Maar als u weinig geld heeft, vraagt u zich misschien af hoe u een meergezinswoning kunt kopen zonder geld. Misschien heb je verondersteld als je niet beschikt over enorme reserves van contant geld dat multifamily vastgoedbeleggingen buiten je bereik liggen.

En terwijl het waar is dat veel vastgoedbeleggingen deals, en dat omvat die verbonden aan een multifamily vastgoedbelegging, zal worden beroofd van vitale cashflow als er geen geschikte aanbetaling is geplaatst, betekent dit niet dat als je strapped bent aan de aanbetalingskant je geen multifamily vastgoed kunt kopen.

In feite, door creatief te zijn met uw financieringsopties, zou u kunnen vinden dat de eerste les in uw “Multifamily Investing for Beginners” -les een winstgevende is. Hier zijn vijf strategieën voor het financieren van een meergezinswoning met weinig of geen geld naar beneden om u te begeleiden bij dit streven.

Note: Zoals bij elke financiële transactie, is het van vitaal belang om uw due diligence te doen en een financiële professional te raadplegen om ervoor te zorgen dat een bepaalde strategie werkt voor uw behoeften, zoals het uitvoeren van een multifamily rehab-eigendom. De hier verstrekte informatie is alleen bedoeld voor educatieve doeleinden.

7 manieren om meergezinswoningen te kopen zonder geld neer te tellen

Meergezinswoningen kunnen gepaard gaan met een forse aankoopprijs, waardoor sommige investeerders terugdeinzen voor een aankoop. Echter, wanneer goed beheerd, dit soort eigenschappen presenteren een kans om een grote hoeveelheid cash flow te verdienen en bieden sterke rendementen. De aankoopprijs hoeft geen toetredingsdrempel te vormen; er zijn verschillende manieren om te investeren in multifamiliaal vastgoed voor degenen die niet over een ton contant geld beschikken, waaronder de onderstaande methoden:

1. Privé geld

2. Aandelen

3. Materiaalverkoop

4. Hard geld

5. Reparatievergoeding

6. House Hacking

7. Real Estate Crowdfunding

Private Money

Private money lenders zijn niet alleen handig bij het verwerven van een-eengezinswoningen. Particuliere kredietverstrekkers kunnen vooral nuttig zijn aan de meergezinskant van de dingen, zoals investeren in meergezinsappartementen, en kunnen een geweldige manier zijn om verder te gaan met een ontwikkelingsproject als u momenteel niet over de middelen beschikt voor een aanbetaling.

Net als bij eengezinswoningen, hoeven particuliere kredietverstrekkers niet verbonden te zijn aan een investeringsmaatschappij. In feite kunnen sommige van de beste particuliere geldschieters die er voor u zijn, worden gevonden binnen uw bestaande sociale netwerk. Dit omvat familie, vrienden, artsen, collega’s, enz.

Waarom zou iemand in uw netwerk u geld geven? Het vooruitzicht van een beter rendement dan velen krijgen van hun pensioenrekening – en ondersteund met onroerend goed – kan dit een overtuigend geval voor degenen die uit te reiken naar je (en kan u helpen komen met de fondsen die nodig zijn voor een multifamily property aanbetaling.)

Equity Shares

Het vinden van een equity share investeerder is iets anders dan het werken met een particuliere geldschieter. Met een particuliere geldschieter, belooft u een regelmatig rendement voor uw investeerder. Maar met een equity share investeerder, geeft u hen een deel van het eigen vermogen van een woning in ruil voor de fondsen die nodig zijn voor een aanbetaling bij de aankoop van multifamily onroerend goed.

Bijvoorbeeld, laten we zeggen dat een equity share investeerder u $ 100.000 geeft om bij te dragen aan een multifamily vastgoed. U zou dan, in ruil daarvoor, de investeerder een aandeel van 40 procent van het eigen vermogen van het pand kunnen geven. Dit zou uw investeerder in staat stellen om zowel 40 procent van de maandelijkse cashflow van het pand te ontvangen, als 40 procent van de opbrengst van de uiteindelijke verkoop van het pand.

Dit is een krachtige strategie om de reden dat eigen vermogen aantrekkelijk is voor investeerders. En deze methode geeft beleggers zowel een kans om cashflow op korte termijn als op lange termijn te genereren, iets wat u kunt gebruiken om would-be investeerders te motiveren in uw zoektocht naar aanbetaling.

Materiële verkoop

Dit is niet altijd mogelijk voor elk multifamiliaal vastgoedproject. Toch zijn er gelegenheden wanneer een woning waardevolle natuurlijke (of geproduceerde) middelen kan bevatten die kunnen worden verkocht, bij de aankoop van een woning, om te helpen een aanbetaling te genereren.

Materiële voorbeelden zouden vuil, planten, grind, hout en kunstmest omvatten, elke bron die waardevol kan blijken voor een andere partij. Het gaat allemaal over het zien voorbij de waargenomen waarde van multifamily onroerend goed en bepalen of er verborgen mogelijkheden die de deal kan veel realistischer en smakelijk voor u te maken.

Hard Money

In het geval u niet bekend bent met de term, kan hard money lenders (HML’s) worden omschreven als particulieren of kleine organisaties die “hard geld” lenen aan een lener op basis van de waarde van een onroerend goed, niet de credit score van de lener.

Ondanks het feit dat de rentevoet en de afsluitkosten van een hard geld lening veel hoger zijn dan een traditionele hypothecaire lening, wordt het niet “hard geld” genoemd vanwege de bezwarende voorwaarden. Toch, omdat hard geld is alles over wiskunde. Voldoet de loan-to-value ratio (LTV) van het pand – idealiter 65% of lager – aan de criteria die zijn vastgesteld door de hard money geldschieter?

Als dat zo is, heb je een goede kans om een deal te sluiten, vooral als je je huiswerk hebt gedaan en een meergezinswoning hebt gevonden die alle kenmerken heeft van een gestage bron van cashflow. Zo niet, dan is het tijd voor u om verder te zoeken.

Repair Allowance

Investeerders zien deze strategie vaak over het hoofd, maar het kan een krachtige manier zijn om uw multifamily-vastgoed aanbetalingsfondsen te genereren. Het werkt op deze manier: Wanneer u een multifamilie-eigendom inspecteert, maakt u een lijst van welke reparaties moeten worden gedaan voordat de aankoop plaatsvindt. En dan is dat geld, mits de verkoper akkoord gaat met de transactie, zal worden teruggegeven aan u bij het sluiten.

Dan heb je twee keuzes:

1. U doet de reparaties zelf. Geen ideale oplossing, maar als u de expertise en tijd hebt, kan dit effectief zijn.

2. Een betere oplossing is om al een team van aannemers en/of huisreparatieprofessionals te hebben met wie (of uw partner) in het verleden heeft samengewerkt om de reparaties uit te voeren.

Omdat u hen in het verleden vast werk hebt gegeven of dit in de toekomst zult doen, kunt u vaak een korting krijgen op de arbeids- en materiaalkosten van de reparatie. Dat is geld dat u in uw aanbetaling kunt steken.

House Hacking

House hacking verwijst naar het verhuren van een deel van een woning waar u momenteel in woont. U kunt in wezen lijst een extra slaapkamer, loft, of zelfs een gedeelde ruimte online als een korte termijn verhuur. De meest gebruikelijke manier om dit te doen is door gebruik te maken van Airbnb. De prijs van uw accommodatie is vergelijkbaar met die van vergelijkbare accommodaties in de buurt, en u zult zien dat uw cashflow toeneemt als gasten uw ruimte verhuren.

Zowel huiseigenaren als huurders kunnen deze strategie gebruiken als de huurovereenkomsten en plaatselijke verordeningen dit toestaan. Onderzoek de wetten op korte termijn verhuur in uw omgeving en leren wat voor soort (indien van toepassing) vergunningen die u nodig hebt om te beginnen. In veel populaire toeristische bestemmingen is een vergunning nodig om uw woning op de lijst te zetten. Nadat u vrij bent om te beginnen, denk na over hoe u gasten kunt aantrekken naar uw vermelding. Richt de kamer in, neem duidelijke foto’s, en maak een lijst van alle voorzieningen die erbij horen. Uw kamer hoeft niet over de top te zijn, maar hoe beter uw vermelding is, hoe meer u in staat zult zijn om bezoekers in rekening te brengen.

Al met al kan deze onderbenutte strategie een geweldige manier zijn om uw inkomen aan te vullen en uw financiële reserves te vergroten. In een paar korte maanden zou je zelfs genoeg kunnen hebben om een aanbetaling te doen voor een meergezinswoning.

Real Estate Crowdfunding

In plaats van financiering te werven bij één geldschieter, overweeg dan crowdfunding te gebruiken als een manier om een meergezinswoning te kopen. Crowdfunding is een manier om geld in te zamelen door een pool van investeerders te vragen voor kleine bedragen aan kapitaal, in plaats van één grote investering. Deze strategie werd populair gemaakt door websites zoals GoFundMe en Kickstarter, waarmee gebruikers elk project gemakkelijk kunnen crowdfunden.

U hebt geen kapitaal nodig om met crowdfunding te beginnen; u hebt echter een betrouwbaar netwerk en een sterke pitch nodig. Geldschieters zullen eerder geïnteresseerd zijn in het succes van uw project, dus u moet bereid zijn om hen te overtuigen hoe het zal werken. Het kan enige serieuze toewijding vereisen, maar het goede nieuws is dat na het succes van uw woning, investeerders meer geneigd zullen zijn om u door te verwijzen naar anderen en uw toekomstige projecten te ondersteunen.

Best Multifamily Home Loans

Er zijn verschillende soorten leningen voor meergezinswoningen beschikbaar op de markt voor degenen die manieren onderzoeken om hun aankoop met een lening te financieren. De rentetarieven op de volgende leningen variëren meestal tussen 4,5 en 12 procent en kunnen geschikt zijn voor beleggers op zoek naar hun eigenschappen ook te herfinancieren:

• Conventionele Multifamily Mortgage: De meeste traditionele kredietverstrekkers bieden leningen die groot genoeg zijn om meergezinswoningen te financieren, meestal voor die tussen twee en vier eenheden. (Conventionele hypotheken zijn ideaal voor investeerders die een lening op langere termijn wensen en een aanbetaling van 20 procent kunnen doen.

• Federale financiering: Meerdere overheidsinstanties, zoals de Federal Housing Administration (FHA), Fannie Mae en Freddie Mac sponsoren meergezinsleningprogramma’s. Deze leningen zijn geweldig voor investeerders die niet veel hebben voor een aanbetaling en bereid zijn om in een van de eenheden te wonen.

• Portefeuille Lening: Portfolio leningen zijn leningen die kunnen worden gebruikt om meerdere eigenschappen in een keer te kopen. Deze langetermijnleningen zijn geschikt voor investeerders die tot 10 panden tegelijk willen kopen.

• Kortetermijnfinanciering: Sommige investeerders kunnen een kortetermijnlening nodig hebben, zoals een hard geld lening of overbruggingskrediet, voor flexibiliteit. Een investeerder kan bijvoorbeeld snel willen handelen bij een deal en deze op korte termijn willen financieren totdat hij de deal kan renoveren of de bezettingsgraad kan verhogen totdat hij aan de leningsvereisten op langere termijn kan voldoen. Financiering op korte termijn wordt meestal geassocieerd met hogere rentetarieven.

Pros of Buying Multifamily Properties

Voordat u besluit een meergezinswoning aan uw beleggingsportefeuille toe te voegen, moet u de tijd nemen om de voor- en nadelen af te wegen om te beslissen of het voor u geschikt is. Er zijn veel voordelen aan het investeren in een meergezinswoning die beleggers aantrekt om deze kansen na te streven.

• Terugkerende inkomsten:De terugkerende maandelijkse inkomsten die een meergezinswoning kan opleveren is een van de meest prominente voordelen van deze investering. Financieel gezonde deals hebben het potentieel om uw maandelijkse uitgaven te compenseren en elke maand contant geld in uw portemonnee te stoppen.

• Inkomensdiversiteit:Leegstand in een woning met één woning resulteert in een verlies van inkomsten voor die periode. Als er echter één eenheid leegstaat in een meergezinswoning, zullen de andere eenheden inkomsten blijven genereren, waardoor de leegstandskosten worden verlicht.

• Laag onderhoud: Veel onderhoudsreparaties, zoals dakbedekking of centrale verwarming, kunnen in één keer worden uitgevoerd aan alle eenheden in een meergezinswoning. Dit bespaart u tijd en geld op voorraden en arbeidskosten.

• Meervoudige inkomstenbronnen:In grotere meergezinswoningen hebben investeerders de mogelijkheid om meer inkomstenbronnen ter plaatse te genereren. U kunt huurders extra laten betalen voor parkeer- of garageplaatsen of wasfaciliteiten met muntsysteem installeren die naast de maandelijkse huur voor inkomsten zorgen.

• Performance-Based Financing:Financiering voor meergezinswoningen is gebaseerd op de prestaties van het pand, niet op uw persoonlijke financiële situatie. Dit kan een voordeel zijn als u in onroerend goed wilt investeren, maar geen geweldige kredietscore hebt.

Cons Of Buying Multifamily Properties

Hoewel er veel voordelen zijn aan het kopen en bezitten van meergezinswoningen, kan dit complexer zijn dan investeringen in eengezinswoningen, dus is het belangrijk om de uitdagingen te begrijpen waarmee u kunt worden geconfronteerd.

• Beheer:Het beheren van een meergezinswoning kan tijdrovend zijn, vooral als er meer dan 4 eenheden in het pand zijn. Veel beleggers kiezen voor het huren van on-site property managers of een property management bedrijf in plaats van het nemen van op de taak zelf. Beide opties brengen echter extra kosten met zich mee.

• Hogere omloopsnelheid:Huurders van meergezinswoningen blijven gemiddeld 2 jaar of minder in een woning wonen, terwijl de gemiddelde huurder van een eengezinswoning 5 tot 7 jaar in een woning verblijft. Houd rekening met de marketingkosten die nodig zijn om nieuwe huurders aan te trekken vanwege het hogere verloop van huurders van meergezinswoningen.

• Huurders verwaarlozen eigendom:De normale slijtage van meergezinswoningen is meestal groter dan bij eengezinswoningen, dus investeerders moeten bereid zijn om meer reparaties uit te voeren tussen de bezetting van elke huurder.

• Hoge onderhoudskosten:Wanneer zich grote problemen voordoen in een meergezinswoning, zullen meerdere eenheden worden beïnvloed, wat leidt tot duurdere onderhoudsreparaties. Als zich problemen voordoen zoals storingen in het verwarmingssysteem of loodgietersproblemen, kost het meer om meerdere eenheden te repareren dan het zou kosten om een eengezinswoning te repareren, dus investeerders moeten voorbereid zijn op deze kosten als ze zich ooit voordoen.

Samenvatting

Of investeren in meergezinswoningen geschikt is voor u, vereist investeerders om creatief na te denken over uw obstakels en een strategie uit te stippelen hoe u een meergezinswoning kunt kopen zonder geld, op een manier die voor u werkt. Door het bereiken van uw netwerk, het verkennen van hard geld opties – zelfs het berekenen van de doorverkoopwaarde van hout – vindt u misschien wegen voor multifamily investeren je nooit voor mogelijk had gehouden. Er zijn voor- en nadelen aan elke investeringsstrategie. Toch, als beleggers zich volledig bewust zijn van wat hen te wachten staat, hebben ze veel meer kans om succes te behalen met investeringen in meergezinswoningen.

Houdt een gebrek aan fondsen u ervan om te investeren in onroerend goed? Laat het niet!

Een van de obstakels waarmee veel nieuwe investeerders worden geconfronteerd, is het vinden van financiering voor hun vastgoeddeals. Onze nieuwe online onroerend goed klasse, gehost door deskundige belegger Than Merrill, is ontworpen om u te helpen aan de slag te gaan met het leren over de vele financieringsmogelijkheden voor beleggers, evenals de meest winstgevende vastgoedbeleggingsstrategieën van vandaag.

Klik hier om u te registreren voor onze 1-daagse Real Estate Webinar en ga aan de slag met het leren hoe te investeren in de vastgoedmarkt van vandaag!