Hoe beheer je een geërfd huis met je broers en zussen en beperk je conflicten tot een minimum

Die hut aan het meer of dat strandhuisje is misschien al decennialang het decor van gezellige familiebijeenkomsten. Maar dat betekent niet dat het erven van een tweede huis een vakantie zal zijn voor u en uw broers en zussen.

Gelukkig voor Bill Ringham, directeur van private wealth services voor RBC Wealth Management in Minneapolis, communiceren hij en zijn drie broers en zussen goed en delen ze in vriendschappelijke sfeer de hut die hun ouders aan hen hebben doorgegeven.

Al 17 jaar zijn Ringham en zijn broers en zussen erin geslaagd om het eens te worden over de belangrijkste kwesties en samen te komen op het landgoed om belangrijke feestdagen te vieren. Hij zei dat ze het over het algemeen eens zijn over zaken als beslissen wanneer de hut moet worden geschilderd, zelfs als ze het niet altijd eens zijn over de kleur.

Maar niet alle families hebben het geluk om zo goed met elkaar overweg te kunnen. Niet alle broers en zussen hebben noodzakelijkerwijs hetzelfde belang bij het behouden of onderhouden van dat eigendom.

In sommige gevallen gingen ouders ervan uit dat hun kinderen altijd op één lijn zouden zitten en maakten ze geen afspraken om hen voor te bereiden op mogelijke conflicten, zei Lee Hausner, Ph.D, co-auteur van “The Legacy Family: The Definitive Guide to Creating a Successful Multigenerational Family.”

“Onze ouders gingen er gewoon van uit dat we allemaal het huisje in de familie zouden willen houden, maar ik denk altijd dat het een eerlijke vraag is voor ouders om hun kinderen te vragen of ze het vakantiehuisje willen,” zei Ringham. “Het was voor mij een openbaring toen ik me realiseerde dat ik dol ben op het huisje, maar dat een andere broer of zus er niet zo enthousiast over is. Ironisch genoeg geniet die broer of zus er nu echt van en is blij dat we het hebben gehouden.”

Gedeeld niet-financieel genererend vermogen, zoals een boot, een vliegtuig of een zomerhuis, creëert de mogelijkheid van enorme conflicten, zei Hausner.

“Het familiehuis heeft allerlei neurotische, emotionele gehechtheden,” zei Hausner.

Zo kan de moeder bijvoorbeeld een paar loungestoelen hebben achtergelaten die een dochter weigert te vervangen, zelfs als de moeder zelf ontzet zou zijn geweest om die oude stoelen vandaag in haar huis te hebben.

“Het is precies het soort dingen dat ertoe kan leiden dat broers en zussen niet meer met elkaar praten,” zei ze.

Opties voor hoe broers en zussen op één lijn kunnen komen over wat te doen met een geërfd huis

Het belangrijkste wat families kunnen doen bij het overdragen of delen van onroerend goed is transparant zijn, anders loop je het risico om relaties te ruïneren, zei Alma Banuelos, nationaal hoofd van Trust- en Estate-diensten voor City National Bank in Los Angeles.

Als een vakantiehuis deel uitmaakt van de nalatenschap die je van je ouders erft, hebben jij en je broers en zussen verschillende opties om tot overeenstemming te komen over wat te doen met het actief dat zal helpen ervoor te zorgen dat ieders wensen worden vervuld.

Deel het huis met een formele overeenkomst

Als alle broers en zussen het pand gelijkelijk erven en het willen, is het belangrijk om een partnerschapsovereenkomst op te stellen die gebruiksregels vastlegt, zoals hoe vaak mensen het mogen gebruiken, wie voorrang krijgt en gastprivileges, zei Banuelos.

“Je zou zelfs de soorten gebruik moeten schetsen en hoeveel gasten er op een bepaald moment zijn toegestaan om conflicten te voorkomen,” zei Banuelos. “Je wilt bijvoorbeeld niet dat je alleenstaande broer een nieuwjaarsfeest geeft voor 150 mensen, wat mogelijk schade aan het huis kan veroorzaken. Je kunt ook willen overwegen of iemand het pand aan anderen kan verhuren tijdens hun geplande tijd, en wie zal omgaan met de toestand van het huis voor en na die verhuur.”

Een belangrijk element van de overeenkomst omvat ook het delen van onderhoud / uitgaven, die volgens Banuelos kan worden gebaseerd op het eigendomsaandeel van het pand, het gebruik of andere methoden.

Sommige ouders kiezen ervoor om de akte van hun vakantiehuis tijdens hun leven aan hun kinderen over te dragen en een fonds op te zetten om de onderhoudskosten en onroerendgoedbelastingen te betalen, vooral als het pand in een duur gebied ligt, zoals Martha’s Vineyard of aan het strand in Malibu, zei ze.

Als dat geen deel uitmaakte van het boedelplan, moet je een onkostenrekening voor het pand opzetten. Dit voorkomt het probleem dat ontstaat wanneer er behoefte is aan een kapitaalverbetering – zoals het lekkende dak dat moet worden vervangen – en uw broers en zussen beweren dat ze niet het reservegeld hebben om te chippen in voor reparaties.

“Je moet ook beslissen hoe je de verkopers voor de reparaties selecteert, bedenk gewoon of één broer of zus wil gaan contracteren met de goedkoopste optie terwijl een andere een duurdere provider wil inhuren, als het in een overeenkomst is gespeld, is er minder kans op een meningsverschil tussen de broers en zussen”, zei Banuelos.

Een andere optie is het inhuren van een property manager om de gewone reparaties af te handelen, de woning desgewenst te verhuren en gemeenschappelijke beslissingen te nemen, wat vooral voordelig is wanneer de eigenaren/broers en zussen op grote afstand van de vakantiewoning wonen. De kosten worden meestal gedeeld door de broers en zussen.

“Een formele overeenkomst kan nodig zijn als de volgende generatie het pand erft, want in plaats van een paar broers en zussen, begin je meerdere neven en nichten en hun families te hebben die het pand delen,” zei Ringham. “In ons geval, als we allemaal ons deel van het vakantiehuis aan onze kinderen schenken, zouden we van vier eigenaren naar negen eigenaren gaan.”

Hausner raadt aan een bestuursraad in te stellen, vergelijkbaar met een condo-bestuur, zodat familieleden niet overblijven om uit te zoeken hoe ze het huis het beste kunnen beheren. En families zouden een gezond systeem moeten hebben om wat Hausner “cash calls” noemt te maken – discussies over het uitgeven van geld aan het onroerend goed met richtlijnen die zijn overeengekomen voordat de uitgaven zich voordoen.

Structureer een buy-out

In sommige families kan één erfgenaam te ver weg wonen om het vakantiehuis met enige regelmaat te gebruiken – of heeft misschien niet de middelen om bij te dragen aan het onderhoud ervan. Als die broer of zus liever contant geld heeft dan gedeeltelijke eigendom van het vakantiehuis, kan de executeur mogelijk andere delen van de nalatenschap aan hem of haar toewijzen, om de erfenis gelijk te trekken, zei Ringham.

Als de nalatenschap geen liquide middelen heeft of er niet genoeg activa in de nalatenschap zijn, kunnen de familieleden die het vakantiehuis willen houden, het andere familielid uitkopen met hun eigen geld.

“De broers en zussen moeten ervoor zorgen dat ze een eerlijke prijs voor het aandeel van het onroerend goed structureren en kunnen besluiten om een paar taxaties te gebruiken,” zei Ringham.

Als de broers en zussen niet het geld hebben om het aandeel van de ander in het huis uit te kopen, kunnen ze overwegen een eigenwoninglening op het onroerend goed te nemen, zei Banuelos.

“De broers en zussen kunnen ook overeenkomen om een promesse te accepteren, waarin beide partijen instemmen met de voorwaarden en rentebetalingen,” zei ze. “Je moet overwegen wat er zal gebeuren als een betaling wordt gemist. Als een interfamiliale lening geschikt is voor de familie, om animositeit tussen de broers en zussen te voorkomen, kunt u een externe agent overwegen om de betalingen te innen.”

Verkopen en de winst verdelen

Als geen van de erfgenamen het vakantiebezit wil, is de eenvoudigste oplossing om het te verkopen en de opbrengst te delen als onderdeel van de nalatenschap, zei Banuelos.

Als u ervoor kiest om te verkopen, zei Hausner dat het belangrijk is om de beste zakelijke praktijken te gebruiken en het huis professioneel te laten taxeren. Familieleden kunnen het recht van eerste weigering hebben, maar alleen tegen open marktwaarde.

Zelfs als broers en zussen in het begin overeenkomen om het vakantiehuis te delen, is het verstandig om een overeenkomst op te stellen over onder welke voorwaarden de familie een toekomstige verkoop zou overwegen, zei Banuelos.

“Je moet het eens worden over wie het recht van eerste weigering heeft, zoals of het beperkt is tot directe familieleden of uitgebreide familie,” zei Banuelos. “Of u kunt een beperkte lijst met kopers opstellen.”

U moet ook een methode bepalen voor het bepalen van de verkoopprijs om toekomstige meningsverschillen te voorkomen, zei ze, inclusief of de prijs is gebaseerd op de huidige marktwaarde of een verdisconteerde waarde.

Huur en verdeel de winst

Als geen van de broers of zussen het pand wil gebruiken voor vakanties, maar het is een waardevol bezit, willen ze het huis misschien veranderen in een investering. Een manier om dit te doen, suggereerde Ringham, is het creëren van een LLC die de titel van het pand houdt met huurinkomsten die door het bedrijf stromen.

“Een soort partnerschapsovereenkomst moet worden opgesteld, idealiter met een onafhankelijke vastgoedbeheerder die het pand zal onderhouden en het zal verhuren,” zei Banuelos. “Je moet in de overeenkomst het type huurder vastleggen, zoals een korte of lange termijn huurder, de voorkeurshuur en hoe beslissingen zullen worden genomen over reparaties en verbeteringen.”

Een vastgoedbeheerder zal meestal een vergoeding in rekening brengen; een percentage van de huurinkomsten, zei Banuelos, maar zal de druk op de eigenaren verlichten om dagelijkse beslissingen te nemen en routineonderhoud af te handelen.

Partition Suit

Als familieleden die een vakantiehuis erven het niet eens kunnen worden over wat te doen met het pand, is een laatste redmiddel een actie om het actief te verdelen.

“Als er een onafhankelijke beheerder van het landgoed is die geen familielid is, kan die persoon, afhankelijk van het bestuursdocument, de bevoegdheid hebben om het pand te verkopen,” zei Banuelos. “Als een broer of zus de beheerder is, kan die persoon of een andere broer of zus een verzoekschrift indienen bij de rechtbank voor instructies over wat te doen met het eigendom. Het krijgen van de zegen van een rechter om het huis te verkopen, verwijdert de aansprakelijkheid van de curator voor de beslissing.”

Legale actie kan duur zijn, omdat elke broer of zus waarschijnlijk een advocaat zal inhuren en er meerdere beroepen zouden kunnen zijn, zei Banuelos. “Er is weinig voordeel aan het verlengen van de kwestie via de rechter als er een informele methode is om het conflict op te lossen,” zei ze.

Parenten kunnen ook bepalen aan hun trustee als onderdeel van hun estate plan dat als de broers en zussen het oneens zijn om het vakantiehuis te delen, of het moet worden verkocht, zei Banuelos, wat de in-fighting kan verzachten.

Establishing Written Agreements can Reduce Animosity

“Het is het beste om zo snel mogelijk na een erfenis een exploitatieovereenkomst te formaliseren om toekomstige conflicten voor te zijn terwijl iedereen met elkaar overweg kan,” zei Ringham. “Broers en zussen zullen veel beter af zijn als ze het eens zijn over hoe ze zullen omgaan met gebruik, onderhoud en toekomstige overdrachtsopties voordat iemand ongelukkig is.”

Families met elkaar verbonden houden is het belangrijkste doel van een vakantiehuis, dus Hausner suggereert dat zelfs als het geërfde eigendom niet voor iedereen werkt, families kunnen overwegen om samen reizen te plannen, vakantieappartementen in hetzelfde complex te kopen of grond te kopen met ruimte voor elke tak van de familie om hun eigen hut te bouwen.

Zoals het oude gezegde luidt, blijven families die samen spelen bij elkaar.

Het beheren van een geërfd huis

Gezien de complexiteit en het aantal opties dat beschikbaar is bij het schenken of erven van een huis, is het belangrijk om bij elke stap in de weg professionals te raadplegen.