Florida Aanzegging van aanvang: Who Must File and When?

De Notice of Commencement in Florida is een zeer belangrijk document voor zowel vastgoedeigenaren als de bouwprofessionals die voor hen werken.

In bepaalde staten zoals Florida is het indienen van een Notice of Commencement een wettelijke verplichting voor vastgoedeigenaren, en als zij dit niet doen, kan dit ernstige en kostbare gevolgen hebben. Zonder een Notice of Commencement, kunnen eigenaren van onroerend goed uiteindelijk betalen hun aannemers en leveranciers van materiaal dubbel.

Aannemers, onderaannemers, en leveranciers van materiaal, aan de andere kant, ook profiteren van het hebben van een Notice of Commencement. Het stelt hen in staat om de officiële startdatum van een project te bepalen, en het toont ook de andere belangrijke informatie die ze nodig kunnen hebben als ze ooit nodig hebben om een Florida mechanica lien bestand.

Wat is de Florida Notice of Commencement?

Een Notice of Commencement is een stuk document dat belanghebbenden bij een project informeert over de officiële startdatum van een project. Het is in feite een juridische verklaring dat een bouwproject officieel is begonnen.

Het verklaren van een specifieke dag als de officiële startdatum van het project lijkt misschien triviaal, maar het is eigenlijk behoorlijk belangrijk en uiterst nuttig. Wanneer er een duidelijke en vastgestelde eerste dag van het werk is, wordt het gemakkelijker om de termijnen te bepalen voor andere bouwgerelateerde vereisten die strikte tijdschema’s volgen.

De termijnen voor het verzenden van pre-lien aankondigingen, bijvoorbeeld, worden meestal berekend vanaf de dag dat arbeid of materialen voor het eerst aan een project werden geleverd. Een Notice of Commencement helpt enorm bij het vaststellen van de benchmark voor het bepalen van deze belangrijke vervaldata.

Bovendien bevat een Florida Notice of Commencement ook andere informatie naast de officiële startdatum. De stukjes informatie in dit document, zoals de naam van de eigenaar van het onroerend goed en een juridische beschrijving van het onroerend goed, zijn allemaal belangrijk bij het indienen van een mechanics lien.

Wanneer is een Notice of Commencement vereist in Florida?

De eigenaren van onroerend goed in Florida zijn verplicht om een Notice of Commencement in te dienen voor alle bouw en verbeteringen van elk particulier onroerend goed. De enige uitzonderingen die in sectie 713.02 (5) van de Florida Statutes worden vermeld, zijn voor eigenaren van wie de bouwprojecten $ 2.500 of minder waard zijn.

Nadeloos te zeggen dat federale bouwprojecten in Florida ook niet onder de vereiste Notice of Commencement vallen.

Dien vandaag een Notice of Commencement in

Waarom een Notice of Commencement in Florida indienen?

Het indienen van een Florida Notice of Commencement heeft belangrijke voordelen voor alle betrokken bouwdeelnemers. Hier zijn enkele van hen.

Vermijden van dubbele betaling

Het registreren van een Notice of Commencement is verplicht voor vastgoedeigenaren, wat betekent dat het niet indienen van een Florida Notice of Commencement ernstige gevolgen heeft. Eigenaren van onroerend goed zijn uiteindelijk door de rechter verplicht om hun aannemers twee keer te betalen, simpelweg omdat er geen Notice of Commencement was geregistreerd.

Als een eigenaar zijn aannemers betaalt terwijl er geen Notice of Commencement van kracht is, kunnen de aannemers nog steeds een mechanisch retentierecht indienen tegen het onroerend goed. Het retentierecht zal waarschijnlijk worden toegekend aan de aannemers, zelfs als ze al eerder zijn betaald, allemaal omdat de eigenaar niet voldeed aan de kennisgevingseis.

Bouwinspectie

Een gewaarmerkte kopie van de Florida Notice of Commencement moet ook worden gegeven aan de lokale bouwafdeling, dus het indienen van een Notice of Commencement is noodzakelijk om door het bouwinspectieproces te komen. De inspectie kan worden vertraagd als een eigenaar dit document niet indient.

Het opbouwen van een goede relatie

Ten slotte verplicht de wet eigenaren van onroerend goed ook om kopieën van de Notice of Commencement te verstrekken aan iedereen die erom vraagt. Een Notice of Commencement bevat stukken informatie die van vitaal belang zijn voor de voltooiing van een Florida mechanics lien claim, dus belanghebbenden in de bouw zullen veel baat hebben bij het hebben van toegang tot een Florida Notice of Commencement.

In dit opzicht opent het indienen van een Notice of Commencement en het toegankelijk maken ervan voor bouwdeelnemers communicatielijnen tussen alle belanghebbenden bij een project. Het bewijst dat de eigenaren van onroerend goed ijverig zijn in het naleven van de wettelijke wetten, wat een goede indruk maakt op iedereen die aan het genoemde project werkt.

Wie dient een Florida Notice of Commencement in?

De eigenaar van het onroerend goed OF de bouwlener dient de Notice of Commencement in.

De eigenaren van onroerend goed of hun gevolmachtigde agenten moeten een Notice of Commencement indienen bij de plaatselijke griffie in het graafschap waar een project zich bevindt.

Als een eigenaar van onroerend goed echter een bouwfinancier heeft die het project financiert, wordt het indienen van een Notice of Commencement de verantwoordelijkheid van de bouwfinancier.

In dit geval hoeft de eigenaar van het onroerend goed zich helemaal geen zorgen te maken over het registreren van een Notice of Commencement, en wordt de bouwlening aansprakelijk voor alle schade en niet-vereffende betalingen die met het project zouden kunnen komen.

Aannemers, onderaannemers en leveranciers van materialen hoeven helemaal geen Notice of Commencement in te dienen. In plaats daarvan zijn zij verantwoordelijk voor andere vereiste vooraankondigingen in Florida, zoals de Florida Notice to Owner.

Welke informatie moet worden opgenomen in een Florida Notice of Commencement?

De officiële startdatum is niet de enige informatie die gewoonlijk in een Notice of Commencement-document wordt opgenomen. In Florida zijn er specifieke details die in het formulier moeten staan om het in overeenstemming met de wet te laten zijn. Deze zijn de volgende:

1. Een beschrijving van het onroerend goed die voldoende is voor identificatie

Dit moet een juridische beschrijving van het onroerend goed zijn en ook het straatadres en het belastingfolionummer van het onroerend goed bevatten. Als er geen straatadres beschikbaar is, voeg een extra fysieke beschrijving van het onroerend goed dat de locatie identificeerbaar te maken.

2. Een algemene beschrijving van het project

Dit is een korte verklaring die de verbetering of de bouw wordt gedaan op het project beschrijft.

3. De naam en het adres van de eigenaar

Dit is de naam en het adres van de eigenaar, de partij die de aankondiging van de aanvang. Indien de partij die het onroerend goed verbetert een huurder is en niet de eigenaar, moet de naam van de huurder worden vermeld als de eigenaar, samen met een verklaring dat het eigendomsbelang een erfpachtbelang is.

4. De naam en het adres van de aannemer

Dit is gewoon de naam en het adres van de aannemer van het project

5. De naam en het adres van het zekerheidsbedrijf

Dit is de naam en het adres van het bedrijf dat de obligatie verstrekt aan het onroerend goed, indien van toepassing.

6. De naam en het adres van de bouw geldschieter

Dit is de naam en het adres van de partij die een lening verstrekt aan het onroerend goed, indien van toepassing.

7. De naam en het adres van de agent van de eigenaar

Dit is de naam en het adres van de aangewezen agent van de eigenaar, in het geval dat de partij die het bericht van aanvang indient niet zelf de eigenaar van het onroerend goed is.

De wetten van de staat Florida vereisen dat een Aankondiging van Aanvang in wezen de volgende vorm heeft:

Permit No. Tax Folio No.

NOTICE OF COMMENCEMENT

State of

County of

The undersigned hereby gives notice that improvement will be made to certain real property, and in accordance with Chapter 713, Florida Statutes, the following information is provided in this Notice of Commencement.

1. Beschrijving van het onroerend goed: (wettelijke beschrijving van het eigendom, en straatadres indien beschikbaar)2. Algemene beschrijving van de verbetering:
3. Informatie over de eigenaar of de huurder indien de huurder de verbetering heeft laten uitvoeren:
a. Naam en adres:
b. Belang in eigendom:
c. Naam en adres van de rechtmatige eigenaar (indien verschillend van de hierboven vermelde Eigenaar):
4.a. Aannemer: (naam en adres)
b. Telefoonnummer van de aannemer:
5. Zekerheidstelling (indien van toepassing, een kopie van de betalingsgarantie is bijgevoegd):
a. Naam en adres:
b. Telefoonnummer:
c. Bedrag van de borgsom: $
6.a. Kredietgever: (naam en adres)
b. Telefoonnummer kredietverstrekker:
7. Door de eigenaar aangewezen personen in de staat Florida aan wie kennisgevingen of andere documenten kunnen worden betekend, zoals bepaald in sectie 713.13(1)(a)7., Florida Statutes:
a. Naam en adres:
b. Telefoonnummers van de aangewezen personen:
8.a. Naast zichzelf wijst de eigenaar ook andere personen aan die een kopie van de kennisgeving van de pandhouder ontvangen, zoals bepaald in Sectie 713.13(1)(b), Florida Statutes.
b. Telefoonnummer van de persoon of entiteit die door de eigenaar is aangewezen:
9. Vervaldatum van de aankondiging van aanvang (de vervaldatum is 1 jaar vanaf de datum van registratie, tenzij een andere datum is gespecificeerd)

WAARSCHUWING VOOR DE EIGENAAR: ALLE BETALINGEN DIE DE EIGENAAR MAAKT NA HET VERLOPEN VAN DE AANKONDIGING VAN AANVANG WORDEN VERWAARLIJKT ALS ONREGELMATIGE BETALINGEN KRACHTENS HOOFDSTUK 713, DEEL I, SECTIE 713.13, FLORIDA STATUTES, EN KAN ERTOE LEIDEN DAT U TWEE KEER BETAALT VOOR VERBETERINGEN AAN UW EIGENDOM. EEN KENNISGEVING VAN AANVANG MOET WORDEN GEREGISTREERD EN OPGEHANGEN OP DE BOUWPLAATS VÓÓR DE EERSTE INSPECTIE. ALS U VAN PLAN BENT OM FINANCIERING TE VERKRIJGEN, RAADPLEEG DAN UW GELDSCHIETER OF EEN ADVOCAAT VOORDAT U MET HET WERK BEGINT OF UW KENNISGEVING VAN AANVANG VASTLEGT.

(Handtekening van Eigenaar of Huurder, of Bevoegde Functionaris/Directeur/Partner/Manager van Eigenaar of Huurder)

(Titel/Office van Ondertekenaar)

Het voorgaand instrument werd erkend voor mij op deze dag van , (jaar) , door (naam van persoon) als (soort autoriteit, . . . bijv. ambtenaar, trustee, gevolmachtigde in feite) voor (naam van de partij namens wie de akte werd uitgevoerd)

(Handtekening van Notaris – Staat Florida)

(Druk, Type, of stempel in opdracht van notaris)

Persoonlijk bekende OF Geproduceerde Identificatie

Type Geproduceerde Identificatie

Wat is de tijdlijn voor het indienen van een Notice of Commencement in Florida?

Een “Notice of Commencement” in Florida moet ten minste 90 dagen voor aanvang van een project worden ingediend. Als de kennisgeving eenmaal is ingediend, wordt verwacht dat binnen 90 dagen na de registratiedatum met de bouw van het project wordt begonnen. Als het project niet binnen 90 dagen begint, is de kennisgeving ongeldig en moet een andere Notice of Commencement worden ingediend.

Een andere belangrijke opmerking om in gedachten te houden is het feit dat mechanica pandrechten voorrang kunnen hebben op hypothecaire leningen. Dit betekent dat u geen Notice of Commencement moet indienen voordat u uw hypotheek hebt laten opnemen, anders krijgt een mechanics lien-claimant een hogere prioriteit dan uw geldschieter.

Ook moet worden opgemerkt dat een Florida Notice of Commencement 1 jaar na de opnamedatum vervalt, tenzij anders vermeld op het Notice of Commencement-formulier. Alle betalingen die zijn gedaan nadat een Notice of Commencement is verlopen, kunnen worden “teruggevorderd” door het indienen van een mechanics lien, dus eigenaren moeten op hun hoede zijn voor deze vervaldatum.

3 fouten bij het indienen van een Notice of Commencement in Florida

1. Het project niet binnen 90 dagen na indiening starten

De wet vereist dat een Notice of Commencement wordt ingediend voordat een project officieel begint, maar het kan niet veel te vroeg worden ingediend. Een project moet officieel beginnen binnen 90 dagen na de registratiedatum, anders vervalt de kennisgeving en wordt deze als ongeldig beschouwd.

Wanneer een kennisgeving al ongeldig is, kunnen alle betalingen die daarna zijn gedaan, in twijfel worden getrokken via een Florida mechanics lien. De rechtbanken kunnen de kant van de lien-claimant kiezen, zelfs als de betaling al is gedaan, alleen maar omdat de Notice of Commencement al was verlopen voordat het project begon.

2. Het niet opnemen van alle vereiste informatie

Omdat een Notice of Commencement een verplicht document is in Florida, moet het ook voldoen aan de wettelijke vereisten, met name de informatie die het moet bevatten.

Namen moeten volledig en nauwkeurig zijn met de juiste achtervoegsels (bijv. Ltd., Inc., LLC) en een juridische eigendomsbeschrijving is vereist. Deze vereiste informatie lijkt eenvoudig, maar aankondigingen kunnen worden afgewezen vanwege eenvoudige typografische fouten.

3. Het niet plaatsen van een kopie van de aankondiging op de bouwplaats

Het plaatsen van een kopie van de aankondiging van de aanvang op een toegankelijke plaats op de bouwplaats is een andere vereiste. Dit helpt de bouwpartijen om relevante informatie over het project te krijgen – het is ook een vereiste voordat de bouwinspectie kan worden uitgevoerd.

Het niet plaatsen van een kopie van de aankondiging kan daarom leiden tot vertragingen bij de inspectie, en kan de totale tijdlijn van het project vertragen.

Ook moet worden opgemerkt dat eigenaren van onroerend goed verplicht zijn om “iedere persoon” op verzoek een kopie van de aankondiging te geven. Als u de eigenaar van het onroerend goed bent, bent u wettelijk verplicht om een kennisgeving van aanvang niet te onthouden aan een partij die om een kopie vraagt.

Verder lezen

Het verzenden van een kennisgeving aan eigenaar in Florida: A Step-by-Step Guide

Preliminary Notice and Notice of Intent to Lien: How to Secure Your Lien Rights

How to Deliver Construction Preliminary Notices: 4 methodes