Hier gehen wir auf ein Beispiel ein, wie Sie in der Lage sein könnten, Ihre Grundsteuer durch ein Argument namens Leased Fee Vs Fee Simple zu reduzieren.
REGEL 4 SIEHT VOR, DASS DER GUTACHTER BEI DER VERWENDUNG DER VERKAUFSPREISE DES BEWERTUNGSGEGENSTANDES ODER VERGLEICHBARER IMMOBILIEN BEI DER BEWERTUNG:
(b) Bei der Bewertung eines unbelasteten Fee-Interests, (1) den Verkaufspreis einer Immobilie, die mit einer Schuld belastet ist, der die Immobilie weiterhin unterliegt, in den Gegenwert des unbelasteten Gebührenanteils umrechnen, indem er zum Verkaufspreis des Eigenkapitals des Verkäufers den Preis hinzufügt, zu dem diese Schuld zum Zeitpunkt der Aushandlung des Verkaufspreises unter wertindikativen Bedingungen schätzungsweise hätte verkauft werden können, und (2) den Verkaufspreis einer Immobilie, die mit einer Schuld belastet ist, in den Gegenwert des unbelasteten Gebührenanteils umrechnen. (2) den Verkaufspreis einer Immobilie, die mit einem Mietvertrag belastet ist, dem die Immobilie unterworfen blieb, in das unbelastete Preisäquivalent umwandeln, indem vom Verkaufspreis des Eigenkapitals des Verkäufers der Betrag abgezogen wird, um den der Mietvertrag schätzungsweise diesen Preis erhöht hat, oder zum Preis des Eigenkapitals des Verkäufers der Betrag hinzugefügt wird, um den der Mietvertrag schätzungsweise diesen Preis gedrückt hat.
Da es sich bei dem zu bewertenden Immobilienanteil um den unbelasteten „fee simple“-Anteil handelt, muss die Schätzung der Marktmiete ohne Berücksichtigung der tatsächlichen Mietverhältnisse erfolgen. Regel 8(d) besagt, dass „bei der Bewertung von Grundstücken, die durch einen Pachtvertrag belastet sind, der zu kapitalisierende Nettoertrag der Betrag ist, den das Grundstück erwirtschaften würde, wenn es nicht so belastet wäre, unabhängig davon, ob dieser Betrag die Vertragsmiete übersteigt oder unterschreitet und unabhängig davon, ob der Verpächter oder der Pächter sich bereit erklärt hat, die Grundsteuer zu zahlen.“
Sachverständigenhandbuch Unterstützung der Argumentation
WIRTSCHAFTLICHE MERKMALE
Die wirtschaftlichen Merkmale umfassen alle Eigenschaften des Grundstücks, die sich auf seinen Ertragsstrom auswirken. Dieses Vergleichselement ist im Allgemeinen nur auf ertragsbringende Immobilien anwendbar. Zu den wesentlichen wirtschaftlichen Merkmalen gehören die folgenden:
- Höhe der Betriebskosten
- Qualität des Managements
- Qualität des Mieters (z.B. Kreditwürdigkeit)
- Bestimmte Mietvertragsbestimmungen (Mietzugeständnisse, Ausgabenstopps und -rückforderungen, Ablauf des Mietvertrags, Verlängerungsoptionen usw., aber nicht einschließlich Mieten über oder unter dem Marktniveau
Anpassungen für wirtschaftliche Merkmale sind nicht zu verwechseln mit Anpassungen für Unterschiede bei den übertragenen Eigentumsrechten (z. B. Mieten, die nicht der aktuellen Vermarktung entsprechen) oder Marktbedingungen. Anpassungen für wirtschaftliche Merkmale sind im Rahmen des vergleichenden Verkaufsansatzes häufig schwer zu isolieren und zu messen. Eine Analyse der paarweisen Verkäufe würde zum Beispiel zwei vergleichbare Verkäufe erfordern, die sich nur in den wirtschaftlichen Merkmalen unterscheiden, deren Grenzwert gemessen werden soll. Dies ist eine sehr strenge Datenanforderung. Wann immer es möglich ist, sollte der Gutachter vergleichbare Objekte mit ähnlichen wirtschaftlichen Merkmalen wie das zu bewertende Objekt identifizieren, um diese Art der Anpassung zu vermeiden.
KAPITALISIERUNG VON MIETUNTERSCHIEDEN
Mietunterschiede (entweder ein Gewinn oder ein Verlust), die auf bestimmte Immobilienmerkmale zurückzuführen sind, können in einer Schätzung des Anpassungsbetrags kapitalisiert werden. Diese Technik wird in der Regel verwendet, um Anpassungen für Unterschiede bei den physischen Merkmalen vorzunehmen, obwohl sie für jeden Unterschied zwischen Immobilien verwendet werden kann, für den eine dauerhafte Mietdifferenz geschätzt werden kann. Natürlich ist auch ein geschätzter Kapitalisierungssatz erforderlich. Beispielsweise kann die betreffende Immobilie über einen Aufzug verfügen, während eine vergleichbare Immobilie keinen hat. Anhand von Marktmietdaten wird eine Mietdifferenz für die beiden Immobilien geschätzt und – unter Verwendung der direkten Kapitalisierung – in eine Schätzung der Anpassung einbezogen. Sowohl die Mietdifferenz als auch der Kapitalisierungssatz sollten marktgerecht sein.