Die VA-Darlehensgrenzen für den größten Teil Kaliforniens waren tendenziell höher als in vielen Teilen des Landes. Da die Immobilienpreise jedoch häufig höher waren als die Darlehensgrenze des jeweiligen Bezirks, waren kalifornische Veteranen in vielen Fällen gezwungen, eine Anzahlung zu leisten. Für 2020 sind Änderungen geplant. Die 100 %-Finanzierungsgrenzen fallen weg. Dadurch wird es für einen Veteranen möglich, ein Haus zu jedem Preis (theoretisch) mit 0 $ Anzahlung zu kaufen.
Das Blue Water Veterans Navy Act of 2019 (klingt fast wie etwas aus einem Jason-Bourne-Film) wurde im Juni 2019 unterzeichnet und wird am 1. Januar 2020 in Kraft treten. Mit diesem Gesetz werden die VA-Darlehenslimits ohne Anzahlung abgeschafft. Es erhöht auch die VA Funding Fee.
Bis jetzt (1. Januar 2020) waren die VA-Darlehensgrenzen an die jährlich von der FHFA festgelegten Grenzen gebunden. Ein Veteran konnte ein Haus mit einer Anzahlung von 0 $ kaufen, aber nur bis zur Höhe des Darlehenslimits des Bezirks. Wenn der Kaufpreis über dem Darlehenslimit lag, musste der kalifornische Veteran eine Anzahlung in Höhe von 25 % der Differenz zwischen dem Darlehenslimit und dem Hauspreis leisten. Das daraus resultierende VA-Darlehen wurde gemeinhin als „Jumbo VA Loan“ bezeichnet. Dies war immer noch ein sehr gutes Geschäft für den Veteranen und ermöglichte eine geringere Anzahlung und keine Hypothekenversicherung als jede andere Art von Kreditprogramm.
Vergleich 2019 Loan Limit Purchase vs 2020 No Limit Purchase
Die 100% Finanzierung VA Loan Limit in Orange und Los Angeles Bezirke ist $ 726.525 im Jahr 2019. Ein Veteran kann ein Haus bis zu $726.525 ohne Anzahlung kaufen. Liegt der Kaufpreis bei 926.525 $ oder 200.000 $ über dem Kreditlimit für 2019 in den Bezirken Orange und Los Angeles, dann beträgt die erforderliche Anzahlung 50.000 $ (25 % der Differenz von 200.000 $) und der VA-Kredit 876.525 $. Im Jahr 2020 wird ein Veteran, der ein Haus für 926.525 $ oder sogar 1.000.000 $ kauft, überhaupt keine Anzahlung leisten müssen. Dadurch kann der Veteran mehr Geld auf der Bank behalten.
Die Standardgrenze für „konforme“ VA-Darlehen liegt 2019 bei 484.350 Dollar. Für die Bezirke Riverside und San Bernardino gilt dieses Limit, obwohl es viele Gebiete gibt, in denen Häuser oberhalb des Limits verkauft werden. So müsste ein Veteran, der 2019 ein Haus in Corona (im Bezirk Riverside) für 584.350 $ (100.000 $ über der 100 %-Grenze) kauft, eine Anzahlung von 25.000 $ leisten. Im Jahr 2020 werden sie keine Anzahlung mehr benötigen. Dies wird viele Gebiete des Inland Empire erschließen und auch den Immobilienwerten helfen.
Erhöhung der VA Funding Fee
Die VA Funding Fee wird 2020 als Teil des Blue Water Navy Veterans Act von 2019 erhöht. Die VA Funding Fee wird in der Regel in den Kredit finanziert und an die VA ausgezahlt. Sie wird meist von der VA verwendet, um den Kreditgebern, die die Darlehen tatsächlich abschließen, eine Garantie für das VA-Darlehen zu geben. Es ist wichtig zu wissen, dass die VA kein „Kreditgeber“ ist und keine VA-Darlehen finanziert. Die VA garantiert das Darlehen, solange es nach den VA-Richtlinien gezeichnet wird. Und nicht alle Hypothekengesellschaften bieten das VA-Darlehensprogramm an.
Zurzeit, im Jahr 2019, beträgt die VA-Finanzierungsgebühr für einen VA-Erstkäufer 2,15 % des Kreditbetrags. (Dies kann variieren, je nachdem, ob der Veteran förderfähig ist und ob er aufgrund seiner Zeit in der Reserve oder Nationalgarde förderfähig ist oder im aktiven Dienst war). Die neue VA-Finanzierungsgebühr im Jahr 2020 wird 2,3 % für Erstnutzer betragen. Die Finanzierungsgebühr für nachfolgende Nutzer wird 3,6 % betragen, gegenüber den derzeitigen 3,3 % im Jahr 2019. Im Jahr 2020 wird die Finanzierungsgebühr für alle anspruchsberechtigten Veteranen gleich sein, unabhängig davon, ob sie der Nationalgarde angehören, Reservisten sind oder zum regulären Militär gehören.
VA Funding Fee Waivers
Für diejenigen Veteranen, die eine mit dem Dienst verbundene Behinderung haben, wird die Funding Fee erlassen. Ab dem Jahr 2020 sind auch Angehörige des aktiven Dienstes, die ein Purple Heart erhalten haben, von der Finanzierungsgebühr befreit. Die Finanzierungsgebühr kann auch durch eine Anzahlung von 5 % oder 10 % reduziert werden. Für einen späteren Nutzer im Jahr 2020 kann die VA-Finanzierungsgebühr von 3,6 % auf 1,65 % bei 5 % Anzahlung oder 1,4 % bei 10 % Anzahlung gesenkt werden.
Wie bereits erwähnt, kann die VA Funding Fee in das Darlehen integriert werden, was bedeutet, dass sie sich nicht auf den Geldbetrag auswirkt, den der Veteran für den Kauf eines Hauses benötigt. Wenn jedoch ein nachfolgender Nutzer ein Haus verkauft und über Eigenkapital aus dem Verkauf für den nächsten Kauf verfügt, wird die VA-Finanzierungsgebühr bei einer Anzahlung von 5 % auf einen Kauf von 500.000 $ von 18.000 $ auf 7.837 $ reduziert. Der resultierende Darlehensbetrag mit 5% Anzahlung ($25.000 Anzahlung) würde $482.837 betragen. Das resultierende Darlehen mit einer Anzahlung von $0 würde $518.000 betragen. Bei einer Anzahlung von 25.000 $ beträgt der Unterschied im Darlehensbetrag also 35.163 $. Die Zahlungsdifferenz hängt vom Zinssatz des Darlehens ab, kann aber leicht zwischen 150 und 175 $ pro Monat liegen. Für einen späteren VA-Darlehensnehmer, der die Möglichkeit hat, eine gewisse Anzahlung zu leisten, wäre das etwas, worüber man nachdenken sollte.
Um wirklich zu wissen, was die beste Option für Sie ist, sollten Sie sich zunächst an einen Darlehensberater wenden, der auf das VA-Darlehensprogramm spezialisiert ist.
Autor ist Tim Storm, ein kalifornischer VA-Darlehensberater, der auf VA-Darlehen spezialisiert ist. MLO 223456. – Bitte kontaktieren Sie mein Büro bei Fairway Independent Mortgage Corporation NMLS 2289. Meine Durchwahl lautet 714-478-3049. Ich bereite maßgeschneiderte VA-Darlehensszenarien vor, die auf Ihre lang- und kurzfristigen finanziellen Ziele abgestimmt sind. Ich bereite auch eine Video-Erklärung Ihrer Szenarien vor, damit Sie in der Lage sind, die Zahlen vollständig zu verstehen, BEVOR Sie den Kreditprozess begonnen haben