Das Mietrecht schützt sowohl das Recht des Mieters auf Privatsphäre als auch das Recht des Vermieters auf Zutritt. Dies führt zu Verwirrung unter den Mietern, so dass wir uns eine der am häufigsten gestellten Fragen ansehen wollen: Kann ein Mieter dem Vermieter in Kalifornien den Zutritt verweigern?
Kann ein Mieter dem Vermieter in Kalifornien den Zutritt verweigern?
Man könnte meinen, dass die Unterzeichnung eines Mietvertrags und die Entgegennahme der Schlüssel zu einer Mieteinheit, sei es eine Wohnung oder ein anderes Objekt, bedeutet, dass die Einheit im Wesentlichen einem selbst gehört.
Das ist theoretisch richtig, aber das Gesetz schließt nicht vollständig aus, dass der Eigentümer oder die Hausverwaltung Zugang zum Objekt hat. Je nach Situation kann ein Vermieter das Recht haben, die Wohnung zu betreten – auch ohne Vorankündigung.
Was Sie über die Rechte von Vermieter und Mieter nach kalifornischem Recht wissen müssen, erfahren Sie hier.
Das Recht des Mieters auf Privatsphäre
Nach der Unterzeichnung eines Mietvertrags hat der Mieter ein Recht auf „ruhigen Genuss“ der Wohnung. Dieses Recht gilt für alle Bereiche der Immobilie, die im Mietvertrag enthalten sind. Zu diesen Bereichen können Wohnräume, Balkone, Veranden, Höfe, Schuppen oder Garagen gehören. Wenn sie im Mietvertrag enthalten sind, hat der Mieter für die Dauer des Mietverhältnisses ein halbes Ausschließlichkeitsrecht an ihnen.
Angenommen, der Vermieter taucht zufällig mitten am Tag in einer Wohnung auf und sagt, er wolle die Leitungen im Keller überprüfen. Der Mieter hat keine Benachrichtigung erhalten. In diesem Fall hat der Mieter das Recht, dem Vermieter den Zutritt zu verweigern.
Es gibt natürlich einige Ausnahmen von der Regel.
Das Recht des Vermieters, die Wohnung in Notfällen zu betreten
Der Vermieter ist der Eigentümer der Wohnung. Er oder ein von ihm beauftragter Treuhänder (z. B. ein Hausverwalter) muss die Wohnung gelegentlich betreten.
Der Staat Kalifornien verlangt vom Vermieter, dass er ihn rechtzeitig benachrichtigt, es sei denn, es handelt sich um einen tatsächlichen Notfall.
Die Frage ist natürlich, wie man einen „Notfall“ definiert. Dies ist wichtig, weil die kalifornischen Gerichte in Fällen, in denen ein Vermieter unerlaubt eine Wohnung betritt, oft auf der Seite des Mieters stehen. Allerdings muss der Vermieter einen sehr guten Grund haben, um in die Wohnung zu gelangen.
Hier sind die üblichen Kriterien für die Einstufung von Notfällen:
- Eine Situation, in der eine Ankündigung nicht praktikabel wäre
- Eine Situation, die die Sicherheit des Mieters oder anderer Bewohner bedroht
- Eine Situation, in der das Nichtbetreten der Wohnung zu Schäden an der Immobilie führen würde
Beispiele für Notfälle können sein:
- Brände
- Gaslecks
- Überschwemmungen
- Ein Notfall, der durch eine Naturkatastrophe verursacht wurde (wie die verheerenden Brände von 2018)
Andere Gründe, warum der Vermieter die Wohnung betreten kann
Notfälle sind nicht der einzige Grund, warum Ihr Vermieter oder sein Verwalter die Wohnung betreten kann. Im Allgemeinen hat der Vermieter das Recht, die Wohnung instand zu halten, sich um Fragen der Vermietung oder des Verkaufs der Wohnung zu kümmern oder Gesundheits- und Sicherheitsprobleme zu lösen. Der Vermieter kann die Wohnung auch jederzeit betreten, wenn er vom Gericht dazu ermächtigt wird.
Ein paar konkrete Beispiele für nicht dringende Gründe für den Zutritt sind:
- Inspektionen: Der Vermieter kann vereinbarte Inspektionen durchführen, in der Regel einmal im Jahr, um festzustellen, ob Reparaturen an der Wohnung erforderlich sind. Er kann die Wohnung auch inspizieren, wenn der Auszug eines Mieters geplant ist. Dies kann geschehen, wenn der Mieter kündigt, damit der Vermieter Reparaturen vornehmen kann, bevor er die Wohnung potenziellen Mietern zeigt. Es ist auch üblich, nach dem Auszug des Mieters eine Begehung vorzunehmen.
- Reparaturen: Der Vermieter hat das Recht, sein Eigentum instand zu halten und Reparaturen vorzunehmen. Diese Reparaturen können sowohl regelmäßige Wartungsarbeiten als auch solche umfassen, die der Mieter verlangt hat.
- Verbesserungen: Der Vermieter hat das Recht, die Immobilie zu verbessern. Er kann zum Beispiel einen Geschirrspüler oder eine Waschmaschine/Trockner in eine Wohnung einbauen, die vorher nicht damit ausgestattet war.
- Vorführungen: Personen, die die Wohnung nach dem Auszug des Mieters mieten werden, oder Personen, die die Wohnung möglicherweise kaufen werden, können die Wohnung gezeigt werden. Der Vermieter kann die Wohnung auch Auftragnehmern, Dritten für Reparaturen, Vertretern von Hypothekengesellschaften und anderen zeigen.
- Räumung: Der Mieter verliert in der Regel das Recht auf Privatsphäre, wenn er die Wohnung verlassen hat. Der Vermieter kann die Wohnung betreten, um sie zu säubern, zu reparieren und für die Wiedervermietung vorzubereiten.
- Normale Dienstleistungen: Dies hängt davon ab, was in Ihrem Mietvertrag festgelegt ist. So kann in Ihrem Mietvertrag festgelegt sein, dass der Vermieter einmal im Monat zur Schädlingsbekämpfung oder für andere Wartungsarbeiten, wie z. B. den Austausch von Filtern, die Wohnung betritt.
- Verstöße gegen Gesundheits- oder Sicherheitsvorschriften: Der Vermieter hat das Recht, Verstöße gegen die Hausordnung zu beheben, die von einem Mieter verursacht wurden.
Ihr Vermieter kann die Mieteinheit auch betreten, um Räumungsklagen zuzustellen. In diesen Fällen wird er in der Regel von einem Polizeibeamten begleitet, um die Sicherheit zu gewährleisten und Zeugen zu benennen. Dies ist jedoch keine gängige Praxis. In den meisten Fällen kann ein Vermieter in Kalifornien einen Räumungsbescheid zustellen, indem er ihn an der Wohnungstür anbringt.
Richtlinien für die Ankündigung und das Betreten
Nur weil ein Vermieter die Wohnung betreten kann, heißt das nicht, dass er das tun kann, wann immer er will. Es gibt einige Richtlinien für die Ankündigung, die ein Vermieter befolgen muss, oder der Mieter kann den Zutritt verweigern.
Angenommen, der Vermieter plant, die Immobilie zu verkaufen. Er muss den Mieter schriftlich benachrichtigen, aber die Benachrichtigung muss innerhalb von 120 Tagen nach dem Einzug erfolgen. In diesem Fall muss der Vermieter nur 24 Stunden vorher mündlich ankündigen, dass er die Wohnung betreten wird, um sie zu zeigen. Außerdem muss er in der Wohnung eine Notiz hinterlassen, dass er dort war. Nach Ablauf der 120 Tage muss der Vermieter die Ankündigung erneuern und klarstellen, dass die Immobilie immer noch zum Verkauf steht.
Die meisten anderen nicht dringenden Gründe für den Zutritt erfordern eine schriftliche Ankündigung von 24 Stunden. Es wird erwartet, dass der Vermieter die Immobilie während der üblichen Geschäftszeiten betritt.
Im Staat Kalifornien wird im Allgemeinen erwartet, dass diese Zeiten von Montag bis Freitag zwischen acht Uhr morgens und fünf Uhr abends liegen. Die Benachrichtigung muss genau sein, einschließlich der voraussichtlichen Zeit und des Grundes, aus dem der Vermieter die Wohnung betreten muss. Der Mieter kann auf die Benachrichtigung verzichten, wenn er um Hilfe bittet und dem Vermieter erlaubt, die Wohnung anderweitig zu betreten.
Abschluss
Kann ein Mieter in Kalifornien seinem Vermieter den Zutritt verweigern?
Es gibt nur sehr wenige Gründe für einen Vermieter, eine Mietwohnung zu betreten, sobald sie vom Mieter übernommen wurde.
Vermieter können eine Mietwohnung betreten, um Probleme mit Reparaturen und Notfällen anzugehen, da diese eine Gefahr für Sie und Ihre Nachbarn darstellen können. Ein Vermieter hat nicht das Recht, einen Mieter zu belästigen, weil er ihn aus anderen Gründen nicht in die Wohnung lässt.
Wenn Sie einen Streit mit Ihrem Vermieter oder Mieter haben, sollten Sie einen Anwalt aufsuchen, der mit Streitigkeiten zwischen Vermieter und Mieter vertraut ist.
