このガイドでは
優先株とは何ですか？
不動産開発業者や不動産所有者（ここではプロジェクト スポンサーと呼びます）は、レバレッジを高めたいと考えています。 優先出資は、住宅ローン債務の下位（優先順位が低い）資本でありながら、スポンサーがすでに持っている株式の上位（優先順位が高い）資本でプロジェクトを融資することにより、それを実現するのに役立ちます。 これは、貸し手が、物事がうまくいかない場合に、自分自身を保護するためのいくつかのクッションを与えたいと思うからである。 これらのファーストポジションのローンは、通常、60％～70％の範囲になります。
不動産投資の領域では、住宅ローンはしばしばシニア債務と呼ばれています。 これは、以下のような融資ポジションです。 (1) 住宅ローンの貸し手から個人的に取得され、(2) 証券取引所で売買されず、(3) 中央格付けシステムがない。
したがって、優先債務が不動産ベンチャーに資金の大部分を供給する一方で、プロジェクトのスポンサーは、取引のより多くを融資するためにさらに資金が必要になることがあります。
Preferred Equity Fees & Risk
Preferred Equity は、Senior Debt よりも高価なものです。 また、投資家にとってはよりリスクが高い。 不動産の価値が下がれば、悪影響を受ける可能性が高いからだ。 そのため、投資家に支払われる金利は、追加されたリスクを補うために高くなります。
多くの場合、プロジェクトのスポンサーは、普通株式のポジションを提供することによって、さらに多くの資金調達をしようとします。 これは、投資家にとって最も安全でないが（最もリスクが高い）、最も有利なポジションである。 貸し手と優先株式金融機関は有利な金利を得ることができますが、不動産の価値が上昇している場合、それらの（しばしばより大きな）報酬を得ることができるのは、普通株式のポジションの投資家なのです。
これらの報酬には、
- 不動産の値上がり益の分配、
- 家賃収入の分配、および/または
- 減価償却などの税控除の可能性による利益、が含まれる場合が多いです。
不動産キャピタル スタック
不動産専門家は、資金の層とそれぞれの層に付随する権利について「キャピタル スタック」という用語を使用して説明します。
通常、資本スタックは次のようになります。
ご覧のように、資本スタックの最下層は、何があっても支払わなければならない銀行または住宅ローンの保有者です。 ベンチャー企業への彼らの投資は、不動産そのものによって担保されています。 最もリスクが高く、ベンチャーからより高い報酬を得られる可能性があるのは、プロジェクト・スポンサーになります。
優先株と普通株
優先株の投資家は、固定されたリターンと、投資のリターンの両方に関して優先権を好む。 これは特に機関投資家に当てはまる。
通常、優先株式はプロジェクトの運営契約に含まれる契約上の権利を持っている。 優先株式はまた、上位債権者との債権者間契約の必要性を回避し、あらゆる倒産シナリオでより良い立場を享受します。
債務と同様に、優先株式はほとんどの場合、固定期間を伴います。 これは通常2～3年である。 期間終了時、あるいはスポンサーの不履行に関連する特定のトリガーイベントが発生した場合、スポンサーは通常、未返還の資本に未配分の利息収益を加えた償還価格で優先株式を償還するよう要求される。 それはプロジェクトに参加することである。 投資家はプロジェクトの何％かの持分を受け取る。 そうすれば、完成したプロジェクトの価値が上昇した場合、その一部を受け取ることができる。 あるいは、家賃収入の一部を受け取るかもしれない。 あるいはその両方。 これは、証券会社から株式を購入するのとよく似ている。 あなたは、その会社の一部を所有することになる。 しかし、プロジェクトが損失を出せば、投資家は資金を失うかもしれない。
最も一般的な違いは、このチャートに詳述されています。
| Common Equity（プラットフォームによっては単に「株式」とも呼ばれる） | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| 返済優先順位 | 住宅ローン債務に劣後するが普通株式には優位 | 他のすべての債務に劣後 | 返済条件 | 指定日に償還権 | 指定満期日に全額返済 |
| リターン | 固定型 preferred return rate | Owner’s Agreementで指定された持分の一部で固定または変動金利 | |||
| Secured by | 最も多いのは、。 ただし、常にではありません。 不動産に対する直接的な持分 | プロジェクト・スポンサーの質権により、間接的に不動産を担保とするもの | |||
| 破産条項 | 優先出資者の承認が必要（単独では申請できない）。 プロジェクト・スポンサー） | 独立した（第3者の）マネージャーが破産を承認しなければならない | |||
| リスクレベル | 普通株式ポジションよりリスクが低い | 優先株式ポジションよりリスクが高い |
注． この表で定義されている用語は共通の違いですが、各不動産クラウドファンディングサイトでは、それぞれ独自の定義があるようです。 例えば、優先株を「メザニン」と表記しているところもあります。 また、スポンサーや融資担当者が案件に応じて自由に優先順位を設定できるため、各エクイティのハイブリッドが存在する。
Preferred Return Is Not the Same as Preferred Equity
この2つは混同されがちですが、Preferred ReturnとPreferred Equityには重要な違いがあります。 優先資本とは、資本スタックの中で返済を優先するポジションのことです。 優先リターンとは、利益分配のことである。 営業、売却、借り換えによる利益は、あるクラスの資本に先に分配される。 優先リターンとは、資本に対するリターンを優先することであり、優先エクイティのポジションは、資本のリターンを優先的に受け取るものであるという違いがあります。
クラウドファンディングの選択肢
定義や予想年間リターンが異なる優先エクイティ投資を提供する多くのクラウドファンディングサイトがあります。
- ファンドライズとクラウドストリートでは、キャッシュフローの分配で普通株式投資家から優先されるのは、好ましい株式投資家です。 優先株式投資家は、合意した “優先リターン “を受け取るまで、利益は（すべての負債が返済された後）優先株式投資家に還元される。
- リアルティ・モーグルは、メザニン債と優先株式を区別しています。 どちらも、より高い潜在的な上昇リターン…そして潜在的な下降リスクを表しています。
- And Rich Unclesは、優先株または普通株の保有と、10ドル単位でそのREITのいずれかに分割することができる500ドルの最低投資額のさまざまなオプションで、REIT（不動産投資信託）へのアクセスを提供しています。 そして、他の投資と同様に、リスクが高いほど、予測されるリターンも高くなります。
普通株式と優先株式の両方は、不動産会社と投資家の両方にとって有利になり得ます。 不動産会社（プロジェクト・スポンサー）は、優先株式を提供することにより、住宅ローンを超えてプロジェクトに資金を供給し、レバレッジを高めることができ、その結果、潜在的なリターンを高めることができます。 この優先株式は、住宅ローン債務に対して支払い権が劣後するものの、スポンサーの株式に対しては上位となる。 投資家は、より高いリスクを負う代わりに、より高いリターンを得ることができ、第一抵当権より一段低いポジションとなります。
悔しいことに、この用語は互換的に使用されており、どの規制機関によっても定義されていません。 あるクラウドファンディングのプラットフォームが「優先株式」と呼ぶものを、別のプラットフォームは「メザニン債」と呼ぶことがあります。 また、あるプラットフォームが優先株式と普通株式をどのように定義しているかは、別のプラットフォームと大きく異なる場合があります。
この記事は、あなたが目にする用語を紹介することを意図していますが、あなたの苦労して稼いだお金を置く前に、すべての文書を注意深く読み、あなたが投資しているものを完全に理解することを忘れないでください。
クラウドファンディングのプラットフォームで投資するか、直接取引に参加するかにかかわらず、常にデューデリジェンスを行いましょう。
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