Leased Fee Vs Fee Simpleと呼ばれる議論を通じて、固定資産税を減らすことができるかもしれない例について説明します。
規則4は、評価対象または類似不動産の販売価格を評価に使用する場合、評価者は次のように規定します。
(b)抵当権が設定されていない不動産を評価する場合。 (1) 不動産が引き続き対象となる債務を抵当に入れた物件の売却価格を、売却価格が交渉された時点の価値指標条件の下で当該債務が売却できたと推定される価格を売主の持分の売却価格に加えることにより、抵当権のない手数料価格に換算すること、および (2) 売却価格が交渉された時点の価値指標条件の下で当該債務が売却できたと推定される価格を、抵当権のない手数料価格に換算すること。 リースにより抵当権が設定されたままの物件の価格を、抵当権が設定されていない料金と同等にするために、売主の持分の売却価格から、リースによりその価格が高まったと推定される金額を控除し、またはリースによりその価格が下落したと推定される金額を売主の持分の価格に加算します。
鑑定される不動産持分は抵当権のないフィー・シンプルの持分であるため、市場賃料の見積もりは実際のリース契約に関係なく行わなければならない。 ルール8(d)では、「リースにより抵当に入っている不動産を評価する場合、資産計上される純収益は、その不動産が抵当に入っていなければ得られるであろう金額で、この金額が契約賃料を超えるか下回るかにかかわらず、また賃貸人または賃借人が固定資産税を支払うことに同意したかどうかにかかわらず」と述べています。 この比較の要素は、一般に、収入をもたらす不動産にのみ適用される。 重要な経済的特性には、以下が含まれます：
- 運営費のレベル
- 管理の質
- テナントの質（例：信用格付け）
- 特定のリース条項（賃料の譲歩、費用のストップと回収、リース期限、更新オプション、等々。 ただし、市場価格以上の賃料や市場価格以下の賃料は含まない）
経済的特性の調整は、伝達された財産権（例：現在の市場価格ではない賃料）または市場の状況の違いによる調整と混同しないようにする必要があります。 しばしば、経済的特性に関する調整は、比較販売法の中で分離して測定することが困難です。 例えば、ペア・セールス分析では、限界価値を測定する経済的特性のみが異なる2つの比較可能な販売が必要となります。 これは、非常に厳密なデータ要件である。
CAPITALIZATION OF RENT DIFFERENCE
特定の不動産特性による賃料の差異（利益または損失）は、調整額の見積りに資産化することができる。 この手法は、通常、物理的特性の違いの調整に使用されますが、恒久的な賃料の差が推定できる物件間のあらゆる違いに使用することができます。 当然ながら、還元利回りの見積もりも必要である。 例えば、対象物件にはエレベーターがあるが、比較対象物件にはエレベーターがない場合などである。 このような場合、市場賃料データを用いて、2つの不動産の賃料差を推定し、直接還元法を用いて資産化し、調整額の推定を行います。 家賃差と資産化率の両方が、市場でサポートされている必要があります
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