Häuser verkaufen und Steuern

Wenn Sie jemals eine Reality-Show über das Verkaufen von Häusern gesehen haben, ist es schwer, nicht von den riesigen Gewinnen beeindruckt zu sein, die erzielt werden. Wer würde nicht gerne ein renovierungsbedürftiges Haus kaufen und es mit einem riesigen Gewinn verkaufen? Bevor Sie sich darauf einlassen und das Haus am Ende der Straße kaufen, das „so viel Potenzial“ hat, müssen Sie zunächst die steuerlichen Auswirkungen bedenken.

Unter „Immobilienflipping“ versteht man den Kauf von Häusern durch Privatpersonen, einschließlich Immobilienmaklern, die diese in kurzer Zeit mit Gewinn weiterverkaufen. Dazu gehört auch der Kauf und Verkauf einer Immobilie vor dem offiziellen Verkauf oder Bau – ein Vorgang, der als „Abtretungsverkauf“ bezeichnet wird, aber manchmal auch als „Schattenflipping“ bezeichnet wird.

Kapitalgewinn versus Geschäftseinkommen

Der größte Unterschied zwischen Kapitalgewinnen und Geschäftsgewinnen ist der zu zahlende Steuersatz. Wenn der Verkauf einer Immobilie als Kapitalgewinn angesehen wird, werden nur 50 % des Gewinns in der allgemeinen Steuererklärung T1 als Einkommen in Zeile 12700 – Kapitalgewinne – angegeben. Wird der Verkauf jedoch als Teil eines Unternehmens betrachtet, müssen Sie die Erklärung T2125 – Erklärung über geschäftliche oder berufliche Tätigkeiten ausfüllen, und der gesamte Nettogewinn ist steuerpflichtig.

Angenommen, Sie kaufen den kleinen Bungalow an der Ecke mit der Absicht, ihn mit einem beträchtlichen Gewinn zu verkaufen. In wenigen Wochen haben Sie aus dem kleinen Bungalow ein Traumhaus gemacht. Laut Ihrem Immobilienmakler können Sie 20.000 Dollar verdienen, wenn das Haus verkauft wird, bevor Ihre nächste Bankzahlung fällig ist. Aufgrund der Umstände des Kaufs und Verkaufs wird die CRA diese 20.000 Dollar wahrscheinlich als Geschäftseinkommen behandeln und den gesamten Betrag der Besteuerung unterwerfen.

Wenn Sie dasselbe Haus als Mietobjekt gekauft hätten, würden Ihre Gewinne aus einem eventuellen Verkauf höchstwahrscheinlich als Kapitalgewinne betrachtet werden. Die Mieteinnahmen würden zwar bei der Berechnung der Steuer eine Rolle spielen, aber Sie würden nur mit dem Satz von 50 % besteuert werden. Der Unterschied liegt in der Absicht. Wenn Sie eine Immobilie mit der Absicht erwerben, aus dem Verkauf einen Gewinn zu erzielen, wird dies in der Regel als Geschäftseinkommen betrachtet. Wenn Sie die Absicht haben, mit der Immobilie ein laufendes Einkommen zu erzielen, wird es in der Regel als Kapitaleinkommen betrachtet.

Die Absicht ist nicht der einzige Faktor, den die CRA bei der Unterscheidung zwischen Kapital- und Geschäftseinkommen berücksichtigt. Die Anzahl der von Ihnen verkauften Immobilien, der Zeitraum zwischen Kauf und Verkauf und die Art der Renovierung werden ebenfalls berücksichtigt.

Aber ist es nicht steuerfrei, wenn ich dort wohne?

Wenn Sie Ihr Haus verkaufen, sind Sie im Allgemeinen von der Kapitalertragssteuer befreit, wenn das Haus Ihr Hauptwohnsitz war. Als das Verkaufen von Häusern populär wurde, nutzten viele Leute diese Regel aus und dachten, sie könnten die CRA austricksen, indem sie mögliche steuerliche Folgen vermeiden. Sie gaben das Projekthaus während des Renovierungszeitraums als ihren Hauptwohnsitz an, und sobald die Immobilie verkauft war, änderten sie einfach ihre Adresse in das neueste Projekthaus.

Es dauerte nicht lange, bis die CRA dieser Praxis einen Riegel vorschob, indem sie strengere Anforderungen für die Bestimmung des Hauptwohnsitzes aufstellte. Auch hier werden die Absicht zum Zeitpunkt des Kaufs, die Anzahl der Käufe und Verkäufe und die Zeitspanne zwischen den Hauptwohnsitzbezeichnungen bei der Bestimmung der Befreiung berücksichtigt. Die CRA ergreift Maßnahmen, um gegen die Nichteinhaltung der Vorschriften im Immobiliensektor vorzugehen und sicherzustellen, dass die Steuerbefreiung für den Hauptwohnsitz nur von denjenigen in Anspruch genommen wird, die dazu berechtigt sind. Zusätzlich zu den Steuern, die Sie für den Verkauf zahlen müssen, können Sie auch mit Strafen belegt werden, wenn Sie Ihre Gewinne nicht korrekt melden.

Dieser Link der CRA enthält weitere Informationen: Flipping houses or condos?

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