Florida Notice of Commencement: Wer muss wann eine Bauanzeige einreichen?

Die Bauanzeige in Florida ist ein äußerst wichtiges Dokument für Grundstückseigentümer sowie für die Baufachleute, die für sie arbeiten.

In bestimmten Bundesstaaten wie Florida ist die Einreichung einer Bauanzeige für Grundstückseigentümer gesetzlich vorgeschrieben, und die Nichteinhaltung dieser Vorschrift kann schwerwiegende und kostspielige Folgen haben. Ohne eine Notice of Commencement müssen Bauherren ihre Auftragnehmer und Materiallieferanten möglicherweise doppelt bezahlen.

Auf der anderen Seite profitieren auch Auftragnehmer, Subunternehmer und Materiallieferanten von einer Notice of Commencement. Sie ermöglicht es ihnen, das offizielle Datum des Projektbeginns zu bestimmen, und sie enthält auch andere wichtige Informationen, die sie benötigen, wenn sie jemals ein mechanisches Pfandrecht in Florida einreichen müssen.

Was ist die Florida Notice of Commencement?

Eine Notice of Commencement ist ein Dokument, das die Projektbeteiligten über den offiziellen Starttermin eines Projekts informiert. Sie ist im Grunde eine rechtliche Erklärung, dass ein Bauprojekt offiziell begonnen hat.

Die Festlegung eines bestimmten Tages als offizielles Datum für den Projektbeginn mag trivial erscheinen, ist aber tatsächlich sehr wichtig und äußerst hilfreich. Wenn es einen eindeutigen und festgelegten ersten Arbeitstag gibt, wird es einfacher, die Fristen für andere baubezogene Anforderungen zu bestimmen, die strengen Zeitrahmen folgen.

Die Fristen für die Zusendung von Vorabankündigungen werden beispielsweise in der Regel ab dem Tag berechnet, an dem die ersten Arbeitsleistungen oder Materialien für ein Projekt erbracht wurden. Eine Notice of Commencement hilft sehr dabei, den Maßstab für die Bestimmung dieser wichtigen Fälligkeitstermine zu setzen.

Außerdem enthält eine Florida Notice of Commencement neben dem offiziellen Starttermin auch andere Informationen. Die in diesem Dokument enthaltenen Informationen wie der Name des Eigentümers und eine rechtliche Beschreibung des Grundstücks sind für die Einreichung eines mechanischen Pfandrechts wichtig.

Wann ist in Florida eine Notice of Commencement erforderlich?

Grundstückseigentümer in Florida sind verpflichtet, für alle Bau- und Verbesserungsarbeiten an privaten Immobilien eine Notice of Commencement einzureichen. Die einzigen Ausnahmen, die in Abschnitt 713.02(5) der Florida Statutes aufgeführt sind, gelten für Eigentümer, deren Bauprojekte einen Wert von 2.500 Dollar oder weniger haben.

Natürlich fallen auch Bundesbauprojekte in Florida nicht unter das Erfordernis einer Notice of Commencement.

Heute eine Notice of Commencement einreichen

Warum eine Notice of Commencement in Florida einreichen?

Eine Notice of Commencement in Florida einzureichen hat wichtige Vorteile für alle betroffenen Baubeteiligten. Hier sind einige davon.

Vermeidung von Doppelzahlungen

Die Einreichung einer Bauanzeige ist für Grundstückseigentümer obligatorisch, was bedeutet, dass das Versäumnis, eine Bauanzeige in Florida einzureichen, schwerwiegende Folgen nach sich zieht. Es ist schon vorgekommen, dass Grundstückseigentümer vor Gericht verpflichtet wurden, ihre Bauunternehmer zweimal zu bezahlen, nur weil keine Notice of Commencement eingetragen wurde.

Wenn ein Eigentümer seine Bauunternehmer bezahlt, obwohl keine Notice of Commencement in Kraft ist, können die Bauunternehmer trotzdem ein mechanisches Pfandrecht auf das Grundstück geltend machen. Das Pfandrecht wird den Bauunternehmern wahrscheinlich zugesprochen, auch wenn sie bereits vorher bezahlt wurden, weil der Eigentümer die Ankündigungspflicht nicht eingehalten hat.

Bauinspektion

Eine beglaubigte Kopie der Florida-Beginnanzeige muss auch der örtlichen Baubehörde vorgelegt werden, so dass die Einreichung einer Beginnanzeige notwendig ist, um das Bauinspektionsverfahren zu durchlaufen. Die Inspektion kann sich verzögern, wenn ein Eigentümer es versäumt, dieses Dokument einzureichen.

Ein gutes Verhältnis aufbauen

Schließlich ist der Eigentümer gesetzlich verpflichtet, jeder Person, die darum bittet, eine Kopie der Notice of Commencement zur Verfügung zu stellen. Eine Notice of Commencement enthält Informationen, die für die Geltendmachung eines mechanischen Pfandrechts in Florida von entscheidender Bedeutung sind, so dass es für die am Bau Beteiligten von großem Vorteil ist, wenn sie Zugang zu einer Notice of Commencement in Florida haben.

In dieser Hinsicht öffnet die Einreichung einer Notice of Commencement und ihre Zugänglichmachung für die am Bau Beteiligten die Kommunikationswege zwischen allen Beteiligten an einem Projekt. Sie beweist, dass die Grundstückseigentümer sich gewissenhaft an die gesetzlichen Vorschriften halten, was bei allen, die an dem Projekt arbeiten, einen guten Eindruck hinterlässt.

Wer reicht eine Baubeginnsanzeige in Florida ein?

Der Grundstückseigentümer ODER der Kreditgeber reicht die Baubeginnsanzeige ein.

Grundstückseigentümer oder ihre Bevollmächtigten müssen die Baubeginnsanzeige bei der Gemeindekanzlei des Bezirks, in dem sich das Projekt befindet, einreichen.

Wenn jedoch ein Grundstückseigentümer einen Darlehensgeber hat, der das Projekt finanziert, ist der Darlehensgeber für die Einreichung der Baubeginnsanzeige verantwortlich.

In diesem Fall muss sich der Grundstückseigentümer nicht um die Eintragung einer Baubeginnsanzeige kümmern, und der Kreditgeber haftet für alle Schäden und ausstehenden Zahlungen, die mit dem Projekt verbunden sind.

Bauunternehmer, Subunternehmer und Materiallieferanten müssen überhaupt keine Baubeginnsanzeige einreichen. Stattdessen sind sie für andere in Florida vorgeschriebene Vorabbekanntmachungen zuständig, wie z. B. die Florida Notice to Owner.

Welche Informationen müssen in einer Florida Notice of Commencement enthalten sein?

Das offizielle Startdatum ist nicht die einzige Information, die normalerweise in einem Notice of Commencement-Dokument enthalten ist. In Florida müssen bestimmte Angaben in dem Formular enthalten sein, damit es als gesetzeskonform gilt. Diese sind die folgenden:

1. Eine Beschreibung des Grundstücks, die zur Identifizierung ausreicht

Dabei muss es sich um eine rechtliche Beschreibung des Grundstücks handeln, die auch die Straßenadresse und die Steuernummer des Grundstücks enthält. Ist keine Straßenanschrift vorhanden, so ist eine zusätzliche Beschreibung des Grundstücks beizufügen, die die Lage des Grundstücks erkennbar macht.

2. Eine allgemeine Beschreibung des Projekts

Dies ist eine kurze Erklärung, die die Verbesserung oder den Bau des Projekts beschreibt.

3. Name und Anschrift des Eigentümers

Dies ist der Name und die Anschrift des Eigentümers, d. h. der Partei, die die Mitteilung über den Baubeginn einreicht. Handelt es sich bei dem Auftraggeber der Grundstücksverbesserung um einen Pächter und nicht um den Grundstückseigentümer, so ist der Name des Pächters als Eigentümer aufzuführen, zusammen mit einer Erklärung, dass es sich bei dem Eigentumsrecht um ein Erbbaurecht handelt.

4. Name und Anschrift des Auftragnehmers

Hier handelt es sich lediglich um den Namen und die Anschrift des Auftragnehmers des Projekts

5. Name und Anschrift der Bürgschaftsgesellschaft

Dies ist der Name und die Anschrift der Gesellschaft, die die Bürgschaft für das Grundstück stellt, falls vorhanden.

6. Name und Anschrift des Baukreditgebers

Dies ist der Name und die Anschrift der Partei, die ein Darlehen für das Grundstück gewährt, falls vorhanden.

7. den Namen und die Anschrift des Bevollmächtigten des Grundstückseigentümers

Dies ist der Name und die Anschrift des Bevollmächtigten des Grundstückseigentümers, falls die Partei, die die Anzeige des Baubeginns einreicht, nicht der Grundstückseigentümer selbst ist.

Die Gesetze des Bundesstaates Florida schreiben vor, dass eine Notice of Commencement im Wesentlichen die folgende Form haben muss:

Permit No. Tax Folio No.

Beginnanzeige

Bundesstaat

Bundesbezirk

Der Unterzeichner gibt hiermit bekannt, dass an einem bestimmten Grundstück Verbesserungen vorgenommen werden, und in Übereinstimmung mit Kapitel 713, Florida Statutes, werden die folgenden Informationen in dieser Beginnanzeige angegeben.

1. Beschreibung des Grundstücks: (rechtliche Beschreibung des Grundstücks und Straßenadresse, falls vorhanden)2. Allgemeine Beschreibung der Verbesserung:
3. Angaben zum Eigentümer oder zum Pächter, wenn der Pächter die Verbesserung in Auftrag gegeben hat:
a. Name und Anschrift:
b. Anteil am Eigentum:
c. Name und Anschrift des Inhabers des einfachen Eigentumsrechts (falls abweichend vom oben aufgeführten Eigentümer):
4.a. Bauunternehmer: (Name und Anschrift)
b. Telefonnummer des Auftragnehmers:
5. Bürgschaft (falls zutreffend, ist eine Kopie der Zahlungsgarantie beigefügt):
a. Name und Anschrift:
b. Telefonnummer:
c. Höhe der Kaution: $
6.a. Kreditgeber: (Name und Anschrift)
b. Telefonnummer des Kreditgebers:
7. Vom Eigentümer benannte Personen innerhalb des Staates Florida, denen Mitteilungen oder andere Dokumente gemäß Abschnitt 713.13(1)(a)7. der Florida Statutes zugestellt werden können:
a. Name und Anschrift:
b. Telefonnummern der benannten Personen:
8.a. Zusätzlich zu sich selbst benennt der Eigentümer eine Person, die eine Kopie der Benachrichtigung des Pfandgläubigers erhalten soll, wie in Abschnitt 713.13(1)(b), Florida Statutes, vorgesehen.
b. Telefonnummer der vom Eigentümer benannten Person oder Einrichtung:
9. Ablaufdatum der Auflassungsvormerkung (das Ablaufdatum beträgt 1 Jahr ab dem Datum der Eintragung, es sei denn, es wird ein anderes Datum angegeben)

WARNUNG AN DEN EIGENTÜMER: Jegliche Zahlungen, die vom Eigentümer nach Ablauf der Auflassungsvormerkung geleistet werden, gelten als unzulässige Zahlungen im Sinne von KAPITEL 713, TEIL I, ABSCHNITT 713.13, FLORIDA STATUTES, UND KÖNNEN DAZU FÜHREN, DASS SIE ZWEIMAL FÜR VERBESSERUNGEN AN IHREM EIGENTUM ZAHLEN. VOR DER ERSTEN INSPEKTION MUSS EINE ANZEIGE ÜBER DEN BEGINN DER ARBEITEN AUFGENOMMEN UND AUF DER BAUSTELLE AUSGEHÄNGT WERDEN. WENN SIE BEABSICHTIGEN, EINE FINANZIERUNG ZU ERHALTEN, KONSULTIEREN SIE IHREN KREDITGEBER ODER EINEN RECHTSANWALT, BEVOR SIE MIT DEN ARBEITEN BEGINNEN ODER IHRE ANZEIGE ÜBER DEN BEGINN DER ARBEITEN AUFNEHMEN.

(Unterschrift des Eigentümers oder Mieters oder des bevollmächtigten Geschäftsführers/Geschäftsführers/Partners/Geschäftsführers des Eigentümers oder Mieters)

(Titel/Büro des Unterzeichners)

Die vorstehende Urkunde wurde vor mir am heutigen Tag (Jahr) von (Name der Person) als (Art der Vollmacht, . . . z. B. Bevollmächtigter, Treuhänder, Sachwalter) für (Name der Partei, in deren Namen die Urkunde ausgefertigt wurde)

(Unterschrift des Notars – Staat Florida)

(Druck, Typ, oder Stempel des Notars)

Persönlich bekannter oder vorgelegter Ausweis

Art des vorgelegten Ausweises

Welche Fristen gelten für die Einreichung einer Notice of Commencement in Florida?

Die Anzeige des Projektbeginns in Florida muss mindestens 90 Tage vor Beginn des Projekts eingereicht werden. Sobald die Anzeige eingereicht wurde, wird erwartet, dass der Bau des Projekts innerhalb von 90 Tagen nach dem Datum der Eintragung beginnt. Wird mit dem Projekt nicht innerhalb von 90 Tagen begonnen, wird die Anzeige ungültig und es muss eine weitere Notice of Commencement eingereicht werden.

Ein weiterer wichtiger Hinweis ist die Tatsache, dass mechanische Pfandrechte Vorrang vor Hypothekendarlehen haben können. Das bedeutet, dass Sie keine Notice of Commencement einreichen dürfen, bevor Sie Ihre Hypothek eingetragen haben, da sonst ein Mechanikerpfandrecht Vorrang vor Ihrem Kreditgeber hat.

Beachten Sie auch, dass eine Florida Notice of Commencement ein Jahr nach dem Eintragungsdatum abläuft, sofern auf dem Notice of Commencement-Formular nichts anderes angegeben ist. Alle Zahlungen, die nach Ablauf einer Notice of Commencement getätigt werden, können durch die Einreichung eines Mechanikerpfandrechts „zurückgefordert“ werden, so dass Eigentümer auf dieses Ablaufdatum achten müssen.

3 Fehler bei der Einreichung einer Notice of Commencement in Florida

1. Das Projekt wird nicht innerhalb von 90 Tagen nach der Einreichung begonnen

Das Gesetz schreibt vor, dass eine Notice of Commencement vor dem offiziellen Beginn eines Projekts eingereicht werden muss, aber sie kann nicht zu früh eingereicht werden. Ein Projekt muss innerhalb von 90 Tagen nach dem Datum der Eintragung offiziell beginnen, andernfalls verfällt die Anzeige und wird als ungültig betrachtet.

Wenn eine Anzeige bereits ungültig ist, können alle danach geleisteten Zahlungen durch ein mechanisches Pfandrecht in Florida in Frage gestellt werden. Die Gerichte können sich auf die Seite des Pfandrechtsinhabers stellen, selbst wenn die Zahlung bereits erfolgt ist, nur weil die Notice of Commencement bereits abgelaufen ist, bevor das Projekt begonnen hat.

2. Fehlen aller erforderlichen Informationen

Da eine Notice of Commencement in Florida ein obligatorisches Dokument ist, muss sie auch den gesetzlichen Anforderungen entsprechen, insbesondere den Informationen, die sie enthalten muss.

Namen sollten vollständig und korrekt sein, mit den richtigen Suffixen (z. B. Ltd., Inc., LLC) und eine rechtliche Eigentumsbeschreibung ist erforderlich. Diese Angaben scheinen einfach zu sein, aber es kann vorkommen, dass Anzeigen wegen einfacher Tippfehler zurückgewiesen werden.

3. Keine Kopie der Anzeige auf der Baustelle

Eine weitere Anforderung ist das Anbringen einer Kopie der Bauanzeige an einem zugänglichen Ort auf der Baustelle. Auf diese Weise können sich die am Bau beteiligten Parteien über das Projekt informieren, und dies ist auch eine Voraussetzung für die Durchführung der Bauaufsicht.

Wird keine Kopie der Bekanntmachung ausgehängt, kann dies zu Verzögerungen bei der Bauaufsicht führen und den gesamten Zeitplan des Projekts verzögern.

Auch Grundstückseigentümer sind verpflichtet, „jeder Person“ auf Anfrage eine Kopie der Bekanntmachung auszuhändigen. Wenn Sie der Grundstückseigentümer sind, sind Sie gesetzlich verpflichtet, jeder Person, die um eine Kopie bittet, eine Mitteilung über den Baubeginn zukommen zu lassen.

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