Cuando compre una casa, se encontrará con muchos términos y frases que le harán rascarse la cabeza por la confusión. Uno de esos términos es «claro para cerrar». Se supone que significa que usted es un proverbial salto, salto y un salto de distancia de ser entregado las llaves de su nueva casa.
Desafortunadamente, usted no está allí – todavía.
- ¿Qué significa claro para cerrar?
- Prueba de ingresos
- Plan para su pago inicial
- Documentación de bienes
- Deudas, historial financiero y otras obligaciones
- Circunstancias especiales
- ¿Qué sucede antes del claro para cerrar?
- El vendedor acepta su oferta de compra
- Solicite una inspección y una tasación de la vivienda
- El asegurador revisa el préstamo
- ¿Qué sucede después de claro para cerrar?
- Paseo final
- Día del cierre
- Los fondos se transfieren
- Consejos para llegar al claro para cerrar más rápido
- 1. Tenga sus documentos financieros a mano.
- 2. Obtenga una preaprobación antes de mirar casas.
- 3. Vigile su informe crediticio.
- 4. Lea detenidamente la Divulgación de Cierre.
- 5. Obtenga un seguro de inmediato.
¿Qué significa claro para cerrar?
Listo para cerrar es más sencillo de lo que crees. Jessica Sánchez, la Directora de Operaciones de Cumplimiento de Hipotecas aquí en HomeLight, explica:
«Libre para cerrar desde el punto de vista del procesamiento de la hipoteca significa que los prestatarios han cumplido todas las condiciones o requisitos pendientes que se necesitan para que los prestatarios vayan a la mesa de cierre – y firmen sus documentos finales de cierre. Una vez que haya firmado todos sus documentos y «cerrado» su hipoteca, el prestamista pagará al vendedor y a todas las partes y usted obtendrá las llaves de su casa.»
Los documentos que generalmente necesitará al solicitar una hipoteca (aparte del DNI y la propia solicitud) son:
Prueba de ingresos
- Dos años de declaraciones de impuestos, W-2 o 1099
- Resumen de los últimos 30 días
- Estado de pérdidas y ganancias del año hasta la fecha (si es
- Cartas que expliquen las interrupciones de empleo durante los dos últimos años
- Transcripciones de ingresos por desempleo
- Comprobantes de ingresos por bienes inmuebles
- Ingresos por manutención de los hijos o pensión alimenticia
- Comprobantes de otras formas de ingresos
Plan para su pago inicial
- Dos meses de extractos bancarios, si utiliza ahorros
- Cartas de donación de fondos de amigos o familiares
- Documentación de programas de ayuda
Documentación de bienes
- 60 días de extractos bancarios extractos bancarios
- Último extracto trimestral de cuentas de jubilación o 401(k)
- 60 días de extractos de cuentas IRA
- Últimos dos meses de extractos de cuentas de corretaje
Deudas, historial financiero y otras obligaciones
- Informes de crédito de Experian, Equifax, y TransUnion
- Deudas y gastos recurrentes
Circunstancias especiales
- Documentos de quiebra
- Decreto de divorcio
- Documentos de ejecución hipotecaria
- Cualquier documento adicional que su prestamista pueda requerir
¿Qué sucede antes del claro para cerrar?
Según el informe Origination Insight de Ellie Mae para 2019, el cierre medio tarda unos 47 días de principio a fin. Esto, por supuesto, depende de algunas variables, como conseguir la preaprobación para una hipoteca, o si usted está tomando un FHA o un préstamo VA, que puede tomar un poco más de tiempo. (¡Ni siquiera estamos contando todos los posibles retrasos que pueden retrasar la fecha de cierre!)
Durante esas semanas antes de obtener la luz verde y tener claro el cierre, hay bastantes cosas que tienen que suceder primero.
El vendedor acepta su oferta de compra
El primer paso que debe tener lugar antes de que un agente de préstamos pueda presentar su solicitud para su procesamiento es que el vendedor debe aceptar su oferta.
Una vez que la oferta ha sido aceptada, su agente inmobiliario redactará un acuerdo de compra.
Un acuerdo de compraventa desglosará varios aspectos del contrato, entre ellos:
- Quiénes son el comprador y el vendedor
- La condición y una descripción de la propiedad
- Todas y cada una de las condiciones y contingencias del préstamo
- Las obligaciones y derechos del comprador y del vendedor
- Los artículos incluidos o excluidos en la venta
- El importe de la fianza depositada
- Lista detallada de los gastos de cierre y quién es responsable de cada uno
- Fecha de cierre
- Cuándo recibirá las llaves de la propiedad (también conocido como términos de posesión)
- Firmas del comprador y del vendedor
Nota: El proceso de cierre comenzará oficialmente cuando el vendedor firme el acuerdo.
Solicite una inspección y una tasación de la vivienda
La siguiente tarea de la lista es conseguir una inspección y una tasación de la vivienda. La inspección de la vivienda no es necesariamente imprescindible cuando se solicita una hipoteca, ya que normalmente se hace a discreción del comprador, pero ayudará a negociar si hay que hacer alguna reparación.
Durante la inspección de la vivienda, un inspector de viviendas autorizado por un tercero acudirá a la casa y examinará todos los aspectos de la misma. Esto incluirá el sistema eléctrico, el sistema de climatización, los componentes estructurales y los electrodomésticos. Tendrá que contratar a un inspector especializado para encontrar posibles problemas ocultos, como pintura con plomo, moho, radón y daños causados por las termitas.
La tasación de la vivienda es un componente necesario del proceso de compra cuando se utiliza una hipoteca. Los prestamistas hipotecarios exigen una tasación porque evita que usted y el prestamista paguen más de lo que vale la casa. En caso de que la propiedad valga más que el precio de venta, es su día de suerte porque no está obligado a comunicar al vendedor la valoración del tasador. Mientras ambas partes hayan firmado el contrato de compraventa, el vendedor no puede aumentar el precio de venta.
Nota: Usted, el comprador, es responsable de pagar los honorarios de la inspección y del tasador, normalmente de su propio bolsillo. El coste medio de una inspección de la vivienda puede oscilar entre 300 y 400 dólares. Las casas más grandes pueden costar 600 dólares o más. La tasación de la vivienda puede costar lo mismo que la inspección. Tenga en cuenta que el costo real dependerá de su ubicación y el tamaño de la casa.
El asegurador revisa el préstamo
Ahora que la tasación y la inspección se han completado, el agente de préstamos presentará un archivo completo al asegurador para que lo revise. El suscriptor revisará todo el expediente para asegurarse de que todo es correcto.
Esto incluye un vistazo a la puntuación de crédito actualizada, la verificación final del empleo y la comprobación de que el título está limpio. En caso de que el suscriptor tenga alguna pregunta, puede pedir documentación adicional antes de que se apruebe el préstamo.
Una vez que el suscriptor ha completado su revisión y aprueba condicionalmente el préstamo, el comprador obtendrá una lista de condiciones pendientes que deben cumplirse antes de que puedan obtener una notificación de «claro para cerrar».
¿Qué sucede después de claro para cerrar?
Después de que el asegurador ha concluido su revisión y el préstamo ha sido aprobado, usted va a recibir una divulgación de cierre no menos de tres días antes de su fecha de cierre programada. Usted debe acusar recibo de la Divulgación de Cierre tan pronto como sea posible, de lo contrario la fecha de cierre podría ser empujado hacia atrás.
La Divulgación de Cierre va a incluir:
- Condiciones del préstamo
- Pago mensual estimado de la hipoteca
- Costes de cierre
- Costes de tramitación del préstamo
- Tabla de cierre
- .tabla de cierre
- Tabla de resumen de la transacción
- Declaraciones del préstamo
- Cálculos del préstamo
- Información de contacto
- Afirmación de recepción
«Una vez que el prestamista emite la declaración de cierre, eso significa que has hecho todo lo necesario como comprador y estás listo», dice Sánchez. Una vez que el período de tres días ha expirado, usted puede tener sus documentos notariados en la compañía de título o puede tener un notario móvil venir a usted.
Paseo final
¡Felicidades! Usted está en la recta final si usted está haciendo un recorrido final.
Este es el momento en el que desea volver a comprobar todos los aspectos de la casa para asegurarse de que está en la misma condición que cuando usted presentó su oferta.
Durante el recorrido, usted está comprobando para asegurarse de que el vendedor ha tomado el cuidado de las reparaciones que figuran en la solicitud de reparación del comprador – en su caso. Los compradores pueden renunciar a la solicitud de reparación o el vendedor puede decidir vender la casa tal como está y ni siquiera considerar la idea de reparar nada en la casa después de la inspección.
En el caso de que la casa haya sufrido daños importantes o hayan surgido nuevos problemas, puede pedir que se retrase el cierre mientras su agente negocia con el agente del listado para llegar a una resolución justa.
Día del cierre
¡Por fin es el día del cierre! Hoy es el día en el que todos los involucrados en la transacción se reunirán y firmarán un montón de documentos para finalizar la venta. Deberá llevar un documento de identidad con fotografía y un cheque de caja con los fondos para cubrir los gastos de cierre y el resto del pago inicial, menos el dinero de garantía.
Nota: No es raro que los prestamistas recomienden transferir estos fondos porque es la opción más fácil y eficiente. Pero asegúrese de comprobar tres veces la información de la cuenta antes de transferir esos fondos; el fraude ocurre, y usted no quiere perder su pago inicial.
Los fondos se transfieren
Una vez que se han firmado todos los documentos, el prestamista enviará los fondos a la compañía de títulos o al abogado de cierre. A partir de ahí, el vendedor recibirá su parte de los fondos o, en el caso de la refinanciación, se liquidará la hipoteca anterior y el vendedor comenzará a pagar su nueva hipoteca.
Consejos para llegar al claro para cerrar más rápido
Los compradores que están ansiosos por mudarse a sus nuevas casas pueden llegar al cierre más rápido siguiendo estos sencillos consejos:
1. Tenga sus documentos financieros a mano.
En principio, habrá hecho esto antes de empezar a mirar casas.
2. Obtenga una preaprobación antes de mirar casas.
Esto le permitirá saber cuánto puede pagar por una casa. Una preaprobación también le dará la confianza necesaria para hacer una oferta sólida una vez que encuentre una casa por la que quiera pujar.
3. Vigile su informe crediticio.
Una puntuación crediticia «excelente» le proporcionará las mejores tasas posibles, pero eso no significa que no tenga suerte si su puntuación no es ejemplar. Puede tener una puntuación de 580 y aún así ser aprobado para un préstamo, pero la mayoría de los préstamos convencionales requerirán al menos una puntuación de 620.
Además, ahora no es el momento de hacer grandes compras porque tendrá un impacto negativo en su crédito, lo que podría hacer que el prestamista reconsidere su decisión.
4. Lea detenidamente la Divulgación de Cierre.
Es importante revisar su Divulgación de Cierre línea por línea. Esté atento a cualquier error ortográfico, discrepancia u otras cosas que sean diferentes de lo que esperaba.
5. Obtenga un seguro de inmediato.
Los prestamistas suelen exigir a los compradores que tengan un seguro de hogar para proteger su inversión. Sin embargo, aunque su prestamista no lo exija, le convendría contratar un seguro de hogar de todos modos. Si algo le sucede a su casa, podría enfrentarse a la ruina financiera si no tiene los fondos para las reparaciones… y que el cielo no permita que alguien se lastime en su propiedad, porque podría enfrentarse a una fuerte demanda judicial.
Las semanas que preceden al día del cierre pueden ser un poco angustiosas porque nada está escrito en piedra. Sin embargo, no hay que temer, ya que una vez que reciba la notificación de que puede cerrar la operación, ¡está listo!
«Los compradores pueden relajarse y esperar los tres días para firmar los documentos del préstamo, que debería cerrarse al día siguiente»
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