Preferred Equity – Another Way to Invest in Real Estate

Probablemente haya oído el término «preferentes» en el contexto de la inversión en bolsa. Las empresas suelen dar a los inversores la opción de comprar acciones preferentes de sus acciones. Éstas se consideran menos arriesgadas -aunque más caras- que las acciones ordinarias. Sin embargo, ¿qué significa «preferente» en el contexto de la inversión inmobiliaria?

¿Qué es el capital preferente?

Los promotores o propietarios inmobiliarios (me referiré a ellos como patrocinadores del proyecto) quieren aumentar su apalancamiento. El capital preferente les ayuda a conseguirlo financiando un proyecto con un capital que es inferior a la deuda hipotecaria pero superior al capital que el promotor ya tiene en el proyecto.

Normalmente, los prestamistas inmobiliarios no prestan más del 80% del valor de la propiedad. Esto se debe a que el prestamista quiere darse un margen de protección si las cosas van mal. Estos préstamos de primera posición suelen estar más en el rango del 60%-70%.

En el ámbito de la inversión inmobiliaria, las hipotecas suelen denominarse deuda senior. Se trata de una posición de financiación que: (1) se adquiere de forma privada de un prestamista hipotecario, (2) no se compra, se vende o se negocia en las bolsas de valores y (3) no tiene un sistema de calificación central.

Así que, aunque la deuda senior consigue que las empresas inmobiliarias se financien en su mayor parte, el patrocinador del proyecto a veces necesitará más dinero para financiar una mayor parte de la operación. Ahí es donde entra en juego el capital preferente.

Cargos del capital preferente &Riesgo

El capital preferente es más caro que la deuda senior. También es más arriesgado para los inversores. Es más probable que se vea afectado negativamente si el valor de la propiedad disminuye. Así que los tipos de interés que se pagan a los inversores son más altos para compensar el riesgo añadido.

A menudo, los patrocinadores de proyectos buscan aún más financiación ofreciendo posiciones de capital común. Esta es la posición menos segura (más arriesgada) pero más lucrativa para los inversores. Los prestamistas y los financiadores de capital preferente obtienen tipos de interés favorables, pero si la propiedad ha aumentado de valor, son los inversores de la posición de capital común los que consiguen cosechar esas recompensas (a menudo mayores).

Estas recompensas a menudo incluyen:

• Compartir las ganancias de la apreciación de la propiedad;
• Distribuciones de ingresos por alquiler; y/o
• Beneficios de posibles deducciones fiscales como la depreciación.

La pila de capital inmobiliario

Los profesionales del sector inmobiliario utilizan el término «pila de capital» para describir las capas de dinero y los derechos que se adjuntan a cada capa. A medida que se asciende en la pila de capital, desde la deuda hasta el capital social, se entra en zonas de riesgo cada vez mayor, pero también de recompensas potencialmente mayores.

Típicamente, la pila de capital tiene un aspecto similar al siguiente:

Como puede ver, la capa inferior de la pila de capital es el banco o el titular de la hipoteca que tiene que cobrar pase lo que pase. Su inversión en la empresa está garantizada por la propia propiedad. El riesgo más alto y la recompensa potencialmente más alta de la empresa es para el patrocinador del proyecto. Si no están al día con los pagos, el prestamista puede ejecutar la hipoteca de la propiedad y llevarse todo lo que el patrocinador/prestatario ha trabajado.

Capital preferente frente a capital común

Los inversores de capital preferente están a favor de un rendimiento fijo y de la prioridad en cuanto al rendimiento de su inversión. Esto es especialmente cierto en el caso de los inversores institucionales.

Típicamente, el capital preferente tiene derechos contractuales contenidos en el acuerdo de explotación del proyecto. El capital preferente también evita la necesidad de un acuerdo entre acreedores con el prestamista principal y goza de una mejor posición en cualquier escenario de quiebra.

Al igual que la deuda, el capital preferente suele tener un plazo fijo. Este suele ser de dos a tres años. Al final del plazo o en caso de que se produzcan determinados acontecimientos relacionados con el incumplimiento del patrocinador, éste suele estar obligado a reembolsar la participación en el capital preferente por un precio de reembolso igual al capital no devuelto más los intereses devengados pero no distribuidos.

El capital ordinario, por otra parte, es más que un simple préstamo. Es la compra de un proyecto. Un inversor recibe un porcentaje de participación en el proyecto. Así, recibe una parte de cualquier aumento del valor del proyecto terminado. O puede recibir una parte de los ingresos por alquiler. O ambas cosas. Esto es muy parecido a la compra de acciones de su corredor de bolsa. Usted es dueño de una parte de la empresa. Pero si el proyecto pierde dinero, el inversor también puede perder su dinero.

Las diferencias más comunes se detallan en este cuadro:

Capital preferente (también llamado «mezzanine» en algunas plataformas)

Nota: Aunque los términos definidos en este cuadro son diferencias comunes, cada sitio de crowdfunding inmobiliario parece tener su propia definición de cada uno. En algunos, el capital preferente se denomina «mezzanine», por ejemplo. Existen híbridos de cada tipo de capital, ya que los patrocinadores y los agentes de crédito son libres de establecer las prioridades que consideren oportunas para cualquier operación. Deberá leer detenidamente los documentos específicos de la operación antes de invertir.

El rendimiento preferente no es lo mismo que el capital preferente

Aunque ambos se confunden a menudo, existe una importante diferencia entre el rendimiento preferente y el capital preferente. El capital preferente es una posición en la pila de capital que tiene prioridad de reembolso. El rendimiento preferente se refiere a la distribución de beneficios. Los beneficios de las operaciones, la venta o la refinanciación se distribuyen a una clase de capital antes que a otra. La diferencia es que la rentabilidad preferente es una preferencia en los rendimientos del capital, mientras que una posición de capital preferente es aquella que recibe una preferencia en el retorno del capital.

Opciones de crowdfunding

Hay muchos sitios de crowdfunding que ofrecen inversiones de capital preferente con diferentes definiciones y rendimientos anuales proyectados.

• En Fundrise y CrowdStreet, los inversores de capital preferente tienen preferencia sobre los inversores de capital común en la distribución de los flujos de efectivo. Los beneficios se devuelven a los inversores de capital preferente (después de que se haya reembolsado toda la deuda) hasta que reciben la «rentabilidad preferente» acordada. El resto de las distribuciones de flujo de caja se devuelven a los tenedores de capital común.
• Realty Mogul distingue entre deuda mezzanine y capital preferente. Ambas representan mayores rendimientos potenciales al alza… y riesgos potenciales a la baja. La plataforma ofrece ambos tipos como opciones para diversificar su cartera inmobiliaria «en todo el espectro de riesgos».
• Y Rich Uncles ofrece acceso a REITs (fideicomisos de inversión inmobiliaria) con varias opciones de participaciones preferentes o comunes y una inversión mínima de 500 dólares que puede dividirse entre cualquiera de sus REITs en incrementos de 10 dólares.

Resumen

Las participaciones preferentes ofrecen a los inversores una posición patrimonial más segura y menos arriesgada que las comunes. Y como ocurre con cualquier inversión, cuanto mayor sea el riesgo, mayor será el rendimiento previsto.

Tanto las acciones ordinarias como las preferentes pueden ser ventajosas tanto para las empresas inmobiliarias como para los inversores. Las empresas inmobiliarias (promotores de proyectos) pueden aumentar su apalancamiento -y, por tanto, su rentabilidad potencial- financiando sus proyectos más allá de la hipoteca mediante la oferta de capital preferente. El capital preferente es de menor rango que la deuda hipotecaria, pero de mayor rango que el capital del patrocinador. Los inversores pueden obtener mayores rendimientos a cambio de asumir un mayor riesgo, una posición sólo un nivel inferior a la de una hipoteca de primer gravamen.

La frustrante realidad es que esta terminología se utiliza indistintamente, y no está definida por ningún organismo regulador. Así, lo que una plataforma de crowdfunding llama «capital preferente», otra puede llamarlo «deuda mezzanine». Y la forma en que una plataforma define el capital preferente y el capital común puede diferir sustancialmente de otra plataforma. E incluso en la misma plataforma, parece haber matices en lo que significan los términos de una operación a otra.

Este artículo pretende presentarle los términos que verá, pero recuerde que debe leer todos los documentos cuidadosamente y asegurarse de que entiende bien en qué está invirtiendo antes de depositar el dinero que tanto le ha costado ganar.

Independientemente de si está invirtiendo en una plataforma de crowdfunding o directamente en un acuerdo, siempre haga su debida diligencia.

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