Notificación de Inicio en Florida: ¿Quién debe presentar y cuándo?

El Aviso de Inicio en Florida es un documento muy importante para los propietarios, así como para los profesionales de la construcción que trabajan para ellos.

En algunos estados como Florida, la presentación de un Aviso de Inicio es un requisito legal para los propietarios, y no hacerlo puede resultar en consecuencias graves y costosas. Sin una notificación de inicio, los propietarios pueden acabar pagando el doble a sus contratistas y proveedores de materiales.

Los contratistas, subcontratistas y proveedores de materiales, por otra parte, también se benefician de tener una notificación de inicio. Les permite determinar la fecha oficial de inicio de un proyecto, y también muestra la otra información importante que pueden necesitar si alguna vez necesitan presentar un gravamen mecánico de Florida.

¿Qué es la Notificación de Inicio en Florida?

Una Notificación de Inicio es un documento que informa a las partes interesadas del proyecto sobre la fecha oficial de inicio del mismo. Es básicamente una declaración legal de que un proyecto de construcción ha comenzado oficialmente.

Declarar un día específico como la fecha oficial de inicio del proyecto puede parecer trivial, pero en realidad es bastante importante y extremadamente útil. Cuando existe un primer día de trabajo claro y establecido, resulta más fácil determinar los plazos para otros requisitos relacionados con la construcción que siguen plazos estrictos.

Los plazos para el envío de avisos previos al inicio de la obra, por ejemplo, suelen calcularse a partir del día en que la mano de obra o los materiales se suministran por primera vez a un proyecto. Un Aviso de Inicio ayuda en gran medida a establecer el punto de referencia para determinar estas importantes fechas de vencimiento.

Además, un Aviso de Inicio de Florida también contiene otra información además de la fecha oficial de inicio. Los datos de este documento, como el nombre del propietario y la descripción legal de la propiedad, son importantes a la hora de presentar un gravamen mecánico.

¿Cuándo se requiere un Aviso de Inicio en Florida?

Los propietarios de viviendas en Florida están obligados a presentar un Aviso de Inicio para todas las construcciones y mejoras de cualquier propiedad inmobiliaria privada. Las únicas excepciones establecidas en la Sección 713.02(5) de los Estatutos de Florida son para los propietarios cuyos proyectos de construcción tengan un valor de 2.500 dólares o menos.

Huelga decir que los proyectos de construcción federales en Florida tampoco están cubiertos por el requisito de notificación de inicio.

Presentar una notificación de inicio hoy

¿Por qué presentar una notificación de inicio en Florida?

La presentación de una notificación de inicio en Florida tiene importantes beneficios para todos los participantes en la construcción. Aquí hay algunos de ellos.

Evitar el doble pago

Registrar una Notificación de Inicio es obligatorio para los propietarios, lo que significa que no presentar una Notificación de Inicio en Florida tiene graves consecuencias. Los propietarios han terminado siendo obligados por los tribunales a pagar a sus contratistas dos veces, simplemente porque no se registró la Notificación de Inicio.

Si un propietario paga a sus contratistas mientras no está vigente la Notificación de Inicio, los contratistas todavía pueden presentar una reclamación de embargo mecánico contra la propiedad. Es probable que el gravamen se conceda a los contratistas incluso si ya se les ha pagado anteriormente, todo porque el propietario no cumplió con el requisito de notificación.

Inspección de edificios

También se debe entregar una copia certificada de la Notificación de Inicio de Florida al departamento de construcción local, por lo que la presentación de una Notificación de Inicio es necesaria para pasar el proceso de inspección de edificios. La inspección puede retrasarse si un propietario no presenta este documento.

Establecer una buena relación

Por último, la ley también obliga a los propietarios a proporcionar copias del Aviso de Inicio a cualquier persona que lo solicite. Una Notificación de Inicio tiene piezas de información que son vitales para la realización de una reclamación de gravamen de los mecánicos de la Florida, por lo que las partes interesadas en la construcción se beneficiarán enormemente de tener acceso a una Notificación de Inicio de la Florida.

En este sentido, la presentación de una Notificación de Inicio y hacerla accesible para los participantes de la construcción abre las líneas de comunicación entre todas las partes interesadas en un proyecto. Demuestra que los propietarios son diligentes en el cumplimiento de las leyes estatutarias, lo que da una buena impresión a todos los que trabajan en dicho proyecto.

¿Quién presenta un Aviso de Inicio en Florida?

El dueño de la propiedad O el prestamista de la construcción presenta la Notificación de Inicio.

Los dueños de la propiedad o sus agentes autorizados deben presentar una Notificación de Inicio en la oficina del secretario local del condado donde se encuentra el proyecto.

Sin embargo, si un propietario tiene un prestamista de la construcción que financia el proyecto, la presentación de un Aviso de Inicio se convierte en la responsabilidad del prestamista de la construcción.

En este caso, el propietario no tiene que preocuparse de registrar una Notificación de Inicio en absoluto, y el prestamista de la construcción se hace responsable de todos los daños y pagos pendientes que puedan venir con el proyecto.

Los contratistas, subcontratistas y proveedores de materiales no tienen que presentar una Notificación de Inicio en absoluto. En su lugar, son responsables de otras notificaciones previas al inicio requeridas en Florida, como la Notificación al Propietario de Florida.

¿Qué información debe incluirse en una Notificación de Inicio de Florida?

La fecha oficial de inicio no es la única información que suele incluirse en un documento de Notificación de Inicio. En Florida, hay detalles específicos que deben estar en el formulario para que se considere conforme a la ley. Son los siguientes:

1. Una descripción de la propiedad que sea suficiente para su identificación

Esta debe ser una descripción legal de la propiedad y también incluir la dirección de la calle y el número de folio fiscal de la propiedad. Si no se dispone de la dirección de la calle, incluya una descripción física adicional de la propiedad que haga identificable su ubicación.

2. Una descripción general del proyecto

Se trata de una breve declaración que describa la mejora o la construcción que se está realizando en el proyecto.

3. El nombre y la dirección del propietario

Se trata del nombre y la dirección del propietario, la parte que presenta la notificación de inicio. Si la parte que contrata la mejora de la propiedad es un arrendatario y no el propietario, el nombre del arrendatario debe figurar como propietario, junto con una declaración en la que se declare que el interés de propiedad es un interés de arrendamiento.

4. El nombre y la dirección del contratista

Esto es simplemente el nombre y la dirección del contratista del proyecto

5. El nombre y la dirección de la compañía de seguros

Este es el nombre y la dirección de la compañía que proporciona la fianza a la propiedad, si la hay.

6. El nombre y la dirección del prestamista de la construcción

Este es el nombre y la dirección de la parte que hace un préstamo a la propiedad, si la hay.

7. El nombre y la dirección del agente del propietario

Este es el nombre y la dirección del agente designado por el propietario, en caso de que la parte que presenta la notificación de inicio no sea el propio propietario.

Las leyes del estado de la Florida exigen que la Notificación de Inicio tenga sustancialmente la siguiente forma:

Número de Permiso Número de Folio Fiscal.

NOTIFICACIÓN DE COMIENZO

Estado de

Condado de

El abajo firmante por la presente notifica que se realizarán mejoras a cierta propiedad real, y de acuerdo con el Capítulo 713 de los Estatutos de la Florida, se proporciona la siguiente información en esta Notificación de Comienzo.

1. Descripción de la propiedad: (descripción legal de la propiedad, y dirección de la calle si está disponible)2. Descripción general de la mejora:
3. Información del propietario o del arrendatario si éste contrató la mejora:
a. Nombre y dirección:
b. Interés en la propiedad:
c. Nombre y dirección del titular del derecho de propiedad (si es diferente del Propietario indicado anteriormente):
4.a. Contratista: (nombre y dirección)
b. Número de teléfono del contratista:
5. Fiador (si procede, se adjunta una copia de la fianza de pago):
a. Nombre y dirección:
b. Número de teléfono:
c. Importe de la fianza: $
6.a. Prestamista: (nombre y dirección)
b. Número de teléfono del prestamista:
7. Personas dentro del Estado de Florida designadas por el Propietario a las que se les puede entregar notificaciones u otros documentos según lo dispuesto en la Sección 713.13(1)(a)7., Estatutos de Florida:
a. Nombre y dirección:
b. Números de teléfono de las personas designadas:
8.a. Además de sí mismo, el Propietario designa de para recibir una copia de la Notificación del Gravamen según lo dispuesto en la Sección 713.13(1)(b), Estatutos de la Florida.
b. Número de teléfono de la persona o entidad designada por el propietario:
9. Fecha de expiración de la notificación de inicio (la fecha de expiración será de 1 año a partir de la fecha de registro, a menos que se especifique una fecha diferente)

AVISO AL PROPIETARIO: CUALQUIER PAGO REALIZADO POR EL PROPIETARIO DESPUÉS DE LA EXPIRACIÓN DE LA NOTIFICACIÓN DE INICIO SE CONSIDERA PAGO IMPROCEDENTE SEGÚN EL CAPÍTULO 713, PARTE I, SECCIÓN 713.13, DE LOS ESTATUTOS DE LA FLORIDA, Y PUEDE RESULTAR EN QUE USTED PAGUE DOS VECES POR LAS MEJORAS A SU PROPIEDAD. UN AVISO DE INICIO DEBE SER REGISTRADO Y COLOCADO EN EL SITIO DE TRABAJO ANTES DE LA PRIMERA INSPECCIÓN. SI TIENE LA INTENCIÓN DE OBTENER FINANCIAMIENTO, CONSULTE CON SU PRESTAMISTA O CON UN ABOGADO ANTES DE COMENZAR EL TRABAJO O DE REGISTRAR SU AVISO DE INICIO.

(Firma del Propietario o Arrendatario, o del Funcionario/Director/Socio/Gerente Autorizado del Propietario o Arrendatario)

(Título/Oficina del Firmante)

El instrumento anterior fue reconocido ante mí este día de , (año) , por (nombre de la persona) como (tipo de autoridad, . . . por ejemplo. funcionario, fiduciario, apoderado) para (nombre de la parte en cuyo nombre se ejecutó el instrumento)

(Firma del notario público – Estado de Florida)

(Escriba en letra de molde, a máquina, o sello del nombre comisionado del notario público)

Identificación conocida personalmente o producida

Tipo de identificación producida

¿Cuál es el plazo para presentar una notificación de inicio en Florida?

Una Notificación de Inicio en Florida debe ser presentada al menos 90 días antes de que comience el proyecto. Una vez presentada la notificación, se espera que la construcción del proyecto comience dentro de los 90 días siguientes a la fecha de registro. Si no se inicia el proyecto en 90 días se invalida la notificación y se debe presentar otra Notificación de Inicio.

Otra nota importante a tener en cuenta es el hecho de que los gravámenes mecánicos pueden tener prioridad sobre los préstamos hipotecarios. Esto significa que usted no debe presentar un Aviso de Inicio antes de tener su hipoteca registrada, de lo contrario un reclamante de gravamen mecánico tiene mayor prioridad sobre su prestamista.

También tenga en cuenta que un Aviso de Inicio de Florida expira 1 año después de la fecha de registro, a menos que se especifique lo contrario en el formulario de Aviso de Inicio. Todos los pagos realizados después de que un Aviso de Inicio haya expirado pueden ser «recuperados» mediante la presentación de un gravamen mecánico, por lo que los propietarios deben tener cuidado con esta fecha de caducidad.

3 errores en la presentación de un Aviso de Inicio en Florida

1. No iniciar el proyecto dentro de los 90 días posteriores a la presentación

La ley exige que se presente una Notificación de Inicio antes de que un proyecto comience oficialmente, pero no se puede presentar con demasiada antelación. Un proyecto tiene que comenzar oficialmente dentro de los 90 días después de la fecha de registro, de lo contrario, el aviso expirará y se considerará inválido.

Cuando un aviso ya es inválido, todos los pagos realizados después pueden ser cuestionados a través de un gravamen de los mecánicos de la Florida. Los tribunales pueden ponerse del lado del reclamante del gravamen incluso si el pago ya se ha realizado, sólo porque el Aviso de Inicio ya ha expirado incluso antes de que el proyecto comenzara.

2. No incluir toda la información requerida

Dado que un Aviso de Inicio es un documento obligatorio en Florida, también debe cumplir con los requisitos legales, en particular la información que debe contener.

Los nombres deben ser completos y precisos con los sufijos adecuados (por ejemplo, Ltd., Inc., LLC) y se requiere una descripción legal de la propiedad. Estos datos requeridos pueden parecer sencillos, pero las notificaciones pueden ser rechazadas debido a simples errores tipográficos.

3. No publicar una copia de la notificación en el lugar de trabajo

Colocar una copia de la notificación de inicio en un lugar accesible en el lugar de trabajo es otro requisito. Hacerlo ayuda a las partes de la construcción a obtener información relevante relativa al proyecto – también es un requisito antes de que se pueda realizar la inspección de la construcción.

No colocar una copia del aviso puede, por lo tanto, causar retrasos en la inspección, y puede paralizar el calendario general del proyecto.

También tenga en cuenta que los propietarios están obligados a proporcionar «cualquier persona» una copia del aviso a petición. Si usted es el dueño de la propiedad, está obligado por ley a no retener una Notificación de Inicio de cualquier parte que solicite una copia.

Lectura adicional

Servir una Notificación al Propietario en Florida: Una guía paso a paso

Notificación preliminar y notificación de intención de gravamen: cómo asegurar sus derechos de gravamen

Cómo entregar las notificaciones preliminares de construcción: 4 métodos