Aquí vamos a repasar un ejemplo de cómo usted puede ser capaz de reducir sus impuestos de propiedad a través de un argumento llamado Leased Fee Vs Fee Simple.
LA REGLA 4 ESTABLECE QUE AL UTILIZAR LOS PRECIOS DE VENTA DEL OBJETO DE TASACIÓN O DE PROPIEDADES COMPARABLES EN LA VALORACIÓN, EL EVALUADOR DEBERÁ:
(b) Al tasar un interés de cuota no gravada, (1) convertir el precio de venta de una propiedad gravada con una deuda a la que la propiedad quedó sujeta a su equivalente de precio de cuota no gravada añadiendo al precio de venta del patrimonio del vendedor el precio por el que se estima que dicha deuda podría haber sido vendida en condiciones indicativas de valor en el momento en que se negoció el precio de venta y (2) convertir el precio de venta precio de un inmueble gravado con un contrato de arrendamiento al que el inmueble seguía estando sujeto a su precio de cuota libre, deduciendo del precio de venta del patrimonio del vendedor el importe por el que se estima que el arrendamiento mejoró dicho precio o añadiendo al precio del patrimonio del vendedor el importe por el que se estima que el arrendamiento deprimió dicho precio.
Debido a que el interés de la propiedad que se valora es el interés simple sin cargas, la estimación de la renta de mercado debe hacerse sin tener en cuenta los acuerdos reales de arrendamiento. La regla 8(d) establece que «al valorar una propiedad gravada por un arrendamiento, la renta neta que debe capitalizarse es la cantidad que la propiedad produciría si no estuviera gravada, tanto si esta cantidad excede como si no alcanza la renta del contrato y tanto si el arrendador como el arrendatario han acordado pagar el impuesto sobre bienes inmuebles».
Manual del Tasador Apoyo al Argumento
CARACTERÍSTICAS ECONÓMICAS
Las características económicas incluyen todos los atributos de la propiedad que afectan a su flujo de ingresos. Este elemento de comparación es generalmente aplicable sólo a las propiedades que generan ingresos. Las características económicas significativas incluyen las siguientes:
- Nivel de gastos de explotación
- Calidad de la gestión
- Calidad del inquilino (por ejemplo, calificación crediticia)
- Ciertas disposiciones del contrato de arrendamiento (concesiones de alquiler, topes de gastos y recuperaciones, vencimiento del contrato, opciones de renovación, etc., pero sin incluir los alquileres por encima o por debajo del mercado
Los ajustes por características económicas no deben confundirse con los ajustes por diferencias en los derechos de propiedad transmitidos (por ejemplo, alquileres que no son de comercialización corriente) o las condiciones del mercado. Con frecuencia, los ajustes por características económicas son difíciles de aislar y medir dentro del enfoque de ventas comparativas. Un análisis de ventas emparejadas, por ejemplo, requeriría dos ventas comparables que difieran únicamente en las características económicas cuyo valor marginal se está midiendo. Se trata de un requisito de datos muy riguroso. Siempre que sea posible, el tasador debe identificar propiedades comparables con características económicas similares al objeto de estudio y evitar así la necesidad de este tipo de ajuste.
Capitalización de la diferencia de alquileres
Las diferencias de alquileres (ya sea una ganancia o una pérdida) debidas a las características específicas de una propiedad pueden capitalizarse en una estimación de un importe de ajuste. Esta técnica se utiliza normalmente para realizar ajustes por diferencias en las características físicas, aunque puede utilizarse para cualquier diferencia entre propiedades para la que pueda estimarse una diferencia de renta permanente. Obviamente, también se requiere una tasa de capitalización estimada. Por ejemplo, el inmueble objeto de estudio puede tener ascensor mientras que un inmueble comparable no lo tiene. Utilizando los datos de los alquileres del mercado, se estima una diferencia de alquileres para las dos propiedades y se capitaliza -utilizando la capitalización directa- en una estimación de la revisión. Tanto la diferencia de alquiler como la tasa de capitalización deben estar respaldadas por el mercado.