Si alguna vez ha visto un reality show sobre la venta de casas, es difícil no quedar impresionado por las enormes ganancias que se obtienen. ¿Quién no querría comprar una casa que se está arreglando y venderla para obtener una gran ganancia? Antes de lanzarse a comprar esa casa de la calle que tiene «tanto potencial», hay que tener en cuenta las implicaciones fiscales.
Se habla de flipping de propiedades cuando los individuos, incluidos los agentes inmobiliarios, compran y revenden casas en un corto período de tiempo para obtener un beneficio. Esto también incluye la compra y venta de una propiedad antes de su venta o construcción oficial-un proceso llamado una «venta de asignación», pero a veces también se conoce como «flipping sombra».
Ganancias de capital frente a los ingresos de negocios
La mayor diferencia entre los beneficios de capital y los beneficios de negocios es la tasa de impuestos a pagar. Si la venta de un inmueble se considera de naturaleza patrimonial, sólo el 50% de las ganancias se declaran en su declaración de impuestos T1 General como ingresos en la línea 12700 – Ganancias de Capital. Sin embargo, si la venta se considera parte de un negocio, debe rellenar la T2125 – Declaración de actividades empresariales o profesionales y la totalidad de la ganancia neta está sujeta a impuestos.
Supongamos que compra ese pequeño bungalow de la esquina con la intención de venderlo para obtener un beneficio considerable. En pocas semanas, ha convertido esa casa especial en una casa de ensueño. Según su agente inmobiliario, puede ganar 20.000 dólares si la casa se vende antes de que venza el próximo pago del banco. Debido a las circunstancias que rodean la compra y la venta, es probable que la CRA considere esos 20.000 dólares como ingresos empresariales y someta la totalidad del importe a tributación.
Si hubiera comprado esa misma casa como propiedad de alquiler, sus beneficios de una eventual venta se considerarían probablemente ganancias de capital. Si bien los ingresos por alquiler que hubieras obtenido intervendrían en el cálculo del impuesto, sólo tributarías al tipo del 50%. La diferencia es la intención. Si adquiere un inmueble con la intención de obtener un beneficio con su venta, suele considerarse una renta empresarial. Si su intención es que la propiedad genere una renta continua, suele considerarse capital.
La intención no es el único factor que la CRA tiene en cuenta cuando se trata de capital frente a renta empresarial. El número de propiedades que ha vendido, el plazo entre la compra y la venta, y la naturaleza de las renovaciones también se consideran.
¿Pero no está exento si vivo allí?
Si usted vende su casa, por lo general está exento del impuesto sobre las ganancias de capital si la casa era su residencia principal. Cuando el cambio de casa se hizo popular, muchas personas se aprovecharon de esta norma, pensando que eran más astutos que la CRA al evitar las posibles implicaciones fiscales. Declaraban la casa del proyecto como su residencia principal durante el período de renovación y, una vez vendida la propiedad, simplemente cambiaban su dirección a la casa del proyecto más reciente.
No pasó mucho tiempo antes de que la CRA pusiera coto a esta práctica imponiendo requisitos más estrictos para la designación de la residencia principal. Una vez más, la intención en el momento de la compra, el número de compras y ventas, y el período de tiempo entre las designaciones de residencia principal se consideran para determinar la exención. La CRA está tomando medidas para hacer frente a los incumplimientos en el sector inmobiliario y para garantizar que la exención fiscal de la residencia principal sea reclamada sólo por quienes tienen derecho a ella. Además del impuesto adeudado por la venta, también puede estar sujeto a sanciones si no declara sus ganancias correctamente.
Este enlace de la CRA tiene más información: ¿Vender casas o condominios? Conozca sus obligaciones fiscales.
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Jennifer es la Gerente de Atención Social de TurboTax Canadá. Cuando no está ayudando a los clientes en Facebook, Twitter y en el foro de la comunidad de TurboTax AnswerXchange, Jennifer está ocupada investigando los últimos cambios en materia de impuestos.
Jennifer lleva más de 30 años preparando declaraciones de impuestos y disfruta celebrando seminarios sobre impuestos para personas mayores en su ciudad natal de San Vicente, Terranova.