Esa cabaña en el lago o casa de campo en la playa puede haber sido el escenario de décadas de felices reuniones familiares. Pero eso no significa que heredar una segunda casa vaya a suponer unas vacaciones para usted y sus hermanos.
Por suerte, para Bill Ringham, director de servicios de patrimonio privado de RBC Wealth Management en Minneapolis, él y sus tres hermanos se comunican bien y comparten amistosamente la cabaña que les legaron sus padres.
Durante 17 años, Ringham y sus hermanos han conseguido ponerse de acuerdo en los temas principales y se reúnen en la propiedad para celebrar las fiestas importantes. Dice que generalmente están de acuerdo en cosas como decidir cuándo hay que pintar la cabaña, aunque no siempre coincidan en el color.
Pero no todas las familias tienen la suerte de llevarse tan bien. No todos los hermanos tienen necesariamente el mismo interés en conservar o mantener esa propiedad.
En algunos casos, los padres supusieron que sus hijos estarían siempre en sintonía y no tomaron medidas para prepararlos para posibles conflictos, dijo la doctora Lee Hausner, coautora de «The Legacy Family: The Definitive Guide to Creating a Successful Multigenerational Family»
«Nuestros padres simplemente asumieron que todos querríamos mantener la cabaña en la familia, pero siempre pienso que es una pregunta justa para los padres preguntar a sus hijos si quieren la casa de vacaciones», dijo Ringham. «Fue un momento revelador para mí cuando me di cuenta de que me encantaba la cabaña, pero otro hermano no estaba tan entusiasmado con ella. Irónicamente, ese hermano la disfruta mucho ahora y se alegra de que la hayamos conservado».
Los activos compartidos no generadores de dinero, como un barco, un avión o una casa de verano, crean la posibilidad de enormes conflictos, dijo Hausner.
«La casa familiar tiene todo tipo de apegos neuróticos y emocionales», dijo Hausner.
Por ejemplo, la madre puede haber dejado un par de tumbonas que una de las hijas se niega a reemplazar, aunque la propia madre se hubiera horrorizado de tener esas viejas sillas en su casa hoy.
«Es exactamente el tipo de cosas que pueden hacer que los hermanos dejen de hablarse», dijo.
- Opciones para que los hermanos se pongan de acuerdo sobre qué hacer con una casa heredada
- Compartir la casa con un acuerdo formal
- Estructurar una compra
- Vender y repartir las ganancias
- Alquilar y dividir las ganancias
- Demanda de partición
- El establecimiento de acuerdos por escrito puede reducir la animosidad
- Gestión de una casa heredada
Opciones para que los hermanos se pongan de acuerdo sobre qué hacer con una casa heredada
Lo más importante que pueden hacer las familias a la hora de transferir o compartir una propiedad es ser transparentes, de lo contrario se corre el riesgo de arruinar las relaciones, dijo Alma Banuelos, responsable nacional de servicios fiduciarios y patrimoniales del City National Bank de Los Ángeles.
Si una casa de vacaciones forma parte del patrimonio que hereda de sus padres, usted y sus hermanos tienen varias opciones para llegar a un acuerdo sobre qué hacer con el activo que ayude a garantizar que se cumplan los deseos de cada persona.
Compartir la casa con un acuerdo formal
Si todos los hermanos heredan la propiedad por igual y la quieren, es importante establecer un acuerdo de colaboración que establezca las reglas de uso, como la frecuencia con la que se puede usar, quién tiene prioridad y los privilegios de los invitados, dijo Banuelos.
«Incluso se deben delinear los tipos de uso y cuántos invitados se permiten en un momento dado para evitar conflictos», dijo Banuelos. «Por ejemplo, es posible que no quiera que su hermano soltero organice una fiesta de Nochevieja para 150 personas que podría causar algún daño a la casa. También puede considerar si alguien puede alquilar la propiedad a otras personas durante el tiempo programado, y quién se encargará del estado de la casa antes y después de ese alquiler».
Un elemento importante del acuerdo también incluye el reparto del mantenimiento/gastos, que según Banuelos podría basarse en la cuota de propiedad de la vivienda, el uso u otros métodos.
Algunos padres optan por transferir la escritura de su casa de vacaciones a sus hijos durante su vida y establecer un fondo para pagar los gastos de mantenimiento y los impuestos de la propiedad, especialmente si la propiedad está en una zona cara como Martha’s Vineyard o en la playa de Malibú, dijo.
Si eso no formaba parte del plan de sucesión, tendrá que establecer una cuenta de gastos para la propiedad. Esto evita el problema que se crea cuando hay una necesidad de una mejora de capital – como el techo con fugas que necesita ser reemplazado – y sus hermanos afirman que no tienen el dinero de sobra para contribuir a las reparaciones.
«También hay que decidir cómo seleccionar a los proveedores para las reparaciones, sólo hay que tener en cuenta que si un hermano quiere ir a contratar la opción más barata mientras que otro quiere contratar a un proveedor más caro, si se explicitó en un acuerdo, hay menos riesgo de un desacuerdo entre los hermanos», dijo Banuelos.
Otra opción es contratar a un administrador de la propiedad para que se encargue de las reparaciones ordinarias, alquile la propiedad si lo desea y tome decisiones comunes, lo que resulta especialmente ventajoso cuando los propietarios/hermanos están a una distancia considerable de la casa de vacaciones. El coste suele ser compartido por los hermanos.
«Un acuerdo formal puede ser necesario a medida que la siguiente generación hereda la propiedad, porque en lugar de un par de hermanos, empiezas a tener múltiples primos y sus familias compartiendo la propiedad», dijo Ringham. «En nuestro caso, si todos regalamos nuestra parte de la casa de vacaciones a nuestros hijos, pasaríamos de cuatro propietarios a nueve».
Hausner recomienda crear una junta de gobierno, similar a la de un condominio, para que los miembros de la familia no se queden intentando averiguar cuál es la mejor manera de gestionar la casa. Y las familias deben tener un sistema saludable para hacer lo que Hausner llama «llamadas de efectivo» – discusiones sobre el gasto de dinero en la propiedad con directrices acordadas antes de que surjan los gastos.
Estructurar una compra
En algunas familias, un heredero puede vivir demasiado lejos para usar la casa de vacaciones con regularidad – o puede no tener los recursos para contribuir a su mantenimiento. Si ese hermano prefiere el dinero en efectivo en lugar de la propiedad parcial de la casa de vacaciones, el albacea puede asignarle otras partes del patrimonio, con el fin de igualar la herencia, dijo Ringham.
Si la herencia no tiene activos líquidos o no hay suficientes activos en el patrimonio, los miembros de la familia que quieren mantener la casa de vacaciones pueden comprar al otro pariente con sus propios fondos.
«Los hermanos tienen que asegurarse de que estructuran un precio justo por la parte de la propiedad y pueden decidir utilizar un par de valoraciones», dijo Ringham.
Si los hermanos no tienen el dinero en efectivo para comprar la parte de la casa del otro, pueden considerar tomar un préstamo con garantía hipotecaria sobre la propiedad, dijo Banuelos.
«Los hermanos también pueden acordar aceptar un pagaré, en el que ambas partes están de acuerdo con los términos y los pagos de intereses», dijo. «Hay que tener en cuenta qué ocurrirá si se incumple un pago. Si un préstamo interfamiliar es apropiado para la familia, para evitar la animosidad entre los hermanos, es posible que desee considerar un agente externo para cobrar los pagos.»
Vender y repartir las ganancias
Si ninguno de los herederos quiere la propiedad vacacional, la solución más sencilla es venderla y repartir las ganancias como parte de la herencia, dijo Banuelos.
Si se opta por vender, Hausner dijo que es importante utilizar las mejores prácticas comerciales y hacer que la casa sea tasada por un profesional. Los miembros de la familia pueden tener el derecho de preferencia, pero sólo en el valor de mercado abierto.
Incluso si los hermanos están de acuerdo en compartir la casa de vacaciones en el principio, es aconsejable establecer un acuerdo con respecto a las condiciones que la familia consideraría una futura venta, dijo Banuelos.
«Usted debe estar de acuerdo acerca de quién tiene el derecho de preferencia, como si se limita a los miembros de la familia inmediata o la familia extendida», dijo Banuelos. «O pueden elaborar una lista limitada de compradores».
También deben definir un método para determinar el precio de venta para evitar futuros desacuerdos, dijo, incluyendo si el precio se basa en el valor actual del mercado o en un valor descontado.
Alquilar y dividir las ganancias
Si ninguno de los hermanos quiere usar la propiedad para las vacaciones pero es un activo valioso, pueden querer convertir la casa en una inversión. Una forma de hacerlo, sugirió Ringham, es crear una LLC que tenga el título de la propiedad con los ingresos de alquiler que fluyen a través del negocio.
«Es necesario establecer algún tipo de acuerdo de asociación, idealmente con un administrador de la propiedad independiente que mantendrá la propiedad y la alquilará», dijo Banuelos. «Es necesario establecer en el acuerdo el tipo de inquilino, como un inquilino a corto o largo plazo, el alquiler preferido y cómo se tomarán las decisiones sobre las reparaciones y mejoras».
Un administrador de la propiedad por lo general cobrará una cuota; un porcentaje de los ingresos por alquiler, dijo Banuelos, pero aliviará la presión sobre los propietarios para tomar decisiones diarias y manejar el mantenimiento de rutina.
Demanda de partición
Si los miembros de la familia que heredan una casa de vacaciones no pueden ponerse de acuerdo sobre qué hacer con la propiedad, un último recurso es una acción para la partición del activo.
«Si hay un fideicomisario independiente de la herencia que no es un miembro de la familia, esa persona, dependiendo del documento de gobierno, podría tener la autoridad para vender la propiedad», dijo Banuelos. «Si un hermano es el fideicomisario, esa persona u otro hermano podría solicitar al tribunal instrucciones sobre qué hacer con la propiedad. Obtener la bendición de un juez para vender la casa elimina la responsabilidad del fiduciario por la decisión».
La acción legal puede ser costosa, ya que es probable que cada hermano contrate a un abogado y podría haber múltiples apelaciones, dijo Banuelos. «Hay poca ventaja en prolongar el asunto a través de los tribunales si hay un método informal para resolver el conflicto», dijo.
Los padres también pueden estipular a su fideicomisario como parte de su plan de sucesión que en caso de que los hermanos no estén de acuerdo en compartir la casa de vacaciones, o debe ser vendido, dijo Banuelos, que puede mitigar las peleas internas.
El establecimiento de acuerdos por escrito puede reducir la animosidad
«Lo mejor es formalizar un acuerdo de funcionamiento tan pronto como sea posible después de una herencia para adelantarse a futuros conflictos mientras todos se llevan bien», dijo Ringham. «Los hermanos estarán mucho mejor si se ponen de acuerdo sobre cómo van a manejar el uso, el mantenimiento y las futuras opciones de transferencia antes de que alguien esté descontento».
Mantener a las familias conectadas es el objetivo principal de una casa de vacaciones, por lo que Hausner sugiere que incluso si la propiedad heredada no funciona para todos, las familias podrían considerar la posibilidad de planificar viajes juntos, comprar condominios de vacaciones en el mismo complejo o comprar un terreno con espacio para que cada rama de la familia construya su propia cabaña.
Después de todo, como dice el viejo refrán, las familias que juegan juntas permanecen juntas.
Gestión de una casa heredada
Dada la complejidad y el número de opciones disponibles al regalar o heredar una casa, es importante consultar con profesionales en cada paso del camino.