Cómo comprar una propiedad multifamiliar sin dinero

Claves para entender

• Cómo comprar una propiedad multifamiliar

• Los mejores préstamos hipotecarios multifamiliares

• Pros y contras de la propiedad multifamiliar

Es probable que, si usted ha estado expuesto al comercio de inversión de bienes raíces por un tiempo, usted ha comenzado a pensar en la inversión multifamiliar. Si es así, probablemente ha oído hablar de los numerosos beneficios disponibles: Más flujo de caja, mayor facilidad de gestión, enormes ventajas fiscales. Pero si tiene pocos fondos, tal vez se pregunte cómo comprar una propiedad multifamiliar sin dinero. Tal vez haya asumido que si no tiene grandes reservas de dinero en efectivo, la inversión en propiedades multifamiliares está fuera de su alcance.

Y si bien es cierto que muchos acuerdos de inversión inmobiliaria, y eso incluye a los vinculados a una propiedad de inversión multifamiliar, se verán privados de un flujo de efectivo vital si no hay un pago inicial adecuado colocado, esto no significa que si está atado en el lado del pago inicial no pueda comprar bienes raíces multifamiliares.

De hecho, al ser creativo con sus opciones de financiamiento, podría descubrir que la lección inicial de su clase de «Inversión multifamiliar para principiantes» es provechosa. Aquí hay cinco estrategias sobre cómo financiar una propiedad multifamiliar con poco o ningún dinero de entrada para guiarlo en este esfuerzo.

Nota: Como con cualquier transacción financiera, es vital hacer su debida diligencia y consultar con un profesional financiero para asegurar que una estrategia particular funciona para sus necesidades, como la ejecución de una propiedad multifamiliar de rehabilitación. La información proporcionada aquí está destinada a fines educativos solamente.

7 maneras de comprar una propiedad multifamiliar sin dinero de entrada

Las propiedades multifamiliares pueden venir adjuntas con un precio de compra considerable, lo que hace que algunos inversores se alejen. Sin embargo, cuando se gestiona adecuadamente, este tipo de propiedades presentan una oportunidad de ganar una gran cantidad de flujo de caja y ofrecen fuertes rendimientos. El precio de compra no tiene por qué suponer una barrera de entrada; hay varias maneras de invertir en propiedades multifamiliares para aquellos que no tienen una tonelada de dinero en efectivo, incluyendo los métodos que se indican a continuación:

1. Dinero privado

2. Acciones de capital

3. Ventas de material

4. Dinero duro

5. Asignación por reparación

6. Hackeo de casas

7. Crowdfunding inmobiliario

Dinero privado

Los prestamistas de dinero privado no sólo son útiles a la hora de adquirir viviendas unifamiliares.viviendas unifamiliares. Los prestamistas privados pueden ser especialmente útiles en el lado multifamiliar de las cosas, como la inversión en apartamentos multifamiliares, y puede ser una gran manera de avanzar en un proyecto de desarrollo si usted no tiene actualmente los fondos para un pago inicial.

Al igual que con las propiedades unifamiliares, los prestamistas privados no tienen que estar conectados a una empresa de inversión. De hecho, algunos de los mejores prestamistas de dinero privado que existen para usted pueden encontrarse dentro de su red social existente. Esto incluye a familiares, amigos, médicos, colegas, etc.

¿Por qué alguien de su red le daría dinero? La perspectiva de un rendimiento mejor que el que muchos están obteniendo de su cuenta de jubilación – y respaldado con bienes raíces – puede hacer que este sea un caso convincente para aquellos que se acercan a usted (y puede ayudarle a conseguir los fondos necesarios para el pago inicial de una propiedad multifamiliar.)

Acciones de capital

Encontrar un inversor de acciones de capital es ligeramente diferente a trabajar con un prestamista de dinero privado. Con un prestamista privado, usted promete un rendimiento regular para su inversor. Pero con un inversor de capital compartido, usted le da una parte del capital de una propiedad a cambio de los fondos necesarios para un pago inicial en la compra de bienes inmuebles multifamiliares.

Por ejemplo, digamos que un inversor de capital compartido le da 100.000 dólares para contribuir a una propiedad multifamiliar. Entonces, usted podría, a cambio, dar al inversor una participación del 40 por ciento del capital de la propiedad. Esto permitiría a su inversor recibir tanto el 40 por ciento del flujo de caja mensual de la propiedad, como el 40 por ciento de los ingresos de la eventual venta de la propiedad.

Esta es una estrategia poderosa por la misma razón por la que el capital es atractivo para los inversores. Además, este método ofrece a los inversores la posibilidad de generar un flujo de caja a corto y largo plazo, algo que puede utilizar para motivar a los posibles inversores en su búsqueda de anticipos.

Venta de materiales

Esto no siempre es posible en todos los proyectos inmobiliarios multifamiliares. Sin embargo, hay ocasiones en las que una propiedad puede contener valiosos recursos naturales (o manufacturados) que pueden ser vendidos, tras la compra de una propiedad, para ayudar a generar un pago inicial.

Ejemplos de materiales incluirían la tierra, las plantas, la grava, la madera y el fertilizante, cualquier recurso que pueda resultar valioso para otra parte. Se trata de ver más allá del valor percibido de la propiedad multifamiliar y determinar si hay oportunidades ocultas que pueden hacer que el acuerdo sea mucho más realista y aceptable para usted.

Dinero duro

En caso de que no esté familiarizado con el término, los prestamistas de dinero duro (HML) pueden describirse como individuos privados o pequeñas organizaciones que prestan «dinero duro» a un prestatario sobre la base del valor de una propiedad, no la puntuación de crédito del prestatario.

Aunque la tasa de interés de un préstamo de dinero duro y los honorarios de originación son mucho más altos que un préstamo hipotecario tradicional, no se llama «dinero duro» debido a sus términos onerosos. Sin embargo, porque el dinero duro es todo una cuestión de matemáticas. ¿Cumple la relación préstamo-valor (LTV) de la propiedad -idealmente el 65% o menos- los criterios establecidos por el prestamista de dinero duro?

Si lo hace, tiene una buena oportunidad de llegar a un acuerdo, especialmente si ha hecho sus deberes y ha encontrado una propiedad multifamiliar que tiene todas las características de una fuente constante de flujo de caja. Si no es así, es el momento de seguir buscando.

Asignación de reparaciones

Los inversores a menudo pasan por alto esta estrategia, pero puede ser una forma poderosa de generar los fondos de pago inicial de su propiedad multifamiliar. Funciona de esta manera: Cuando inspeccione una propiedad multifamiliar, hará una lista de las reparaciones que deben hacerse antes de que se produzca la compra. Y entonces ese dinero, siempre que el vendedor esté de acuerdo con la transacción, le será devuelto al cierre.

Entonces tiene dos opciones:

1. Haga usted mismo las reparaciones. No es una solución ideal, pero si usted tiene la experiencia y el tiempo, esto puede ser eficaz.

2. Una mejor solución es tener ya un equipo de contratistas y / o profesionales de la reparación del hogar que (o su pareja) han trabajado en el pasado para manejar las reparaciones.

Debido a que usted les ha dado un trabajo constante en el pasado o lo hará en el futuro, a menudo puede obtener un descuento en los costos de mano de obra y materiales de la reparación. Lo que es dinero que puede poner hacia su pago inicial.

House Hacking

House hacking se refiere a alquilar parte de una propiedad en la que actualmente vive. Básicamente, puedes poner en la red una habitación libre, un loft o incluso un espacio compartido como alquiler a corto plazo. La forma más común de hacerlo es utilizando Airbnb. Ponga un precio a su alquiler de acuerdo con anuncios similares en la zona, y vea cómo aumenta su flujo de caja a medida que los huéspedes alquilan su espacio.

Tanto los propietarios como los inquilinos pueden utilizar esta estrategia si los contratos de alquiler y las ordenanzas locales lo permiten. Investiga las leyes sobre alquileres a corto plazo en tu zona y aprende qué tipo de permisos (si los hay) vas a necesitar para empezar. En muchos destinos turísticos populares, es necesario obtener una licencia para anunciar su propiedad. Una vez que tenga libertad para empezar, piense en cómo puede atraer a los huéspedes a su anuncio. Prepare la habitación, tome fotos claras y enumere las comodidades que incluye. Su habitación no tiene que ser exagerada, pero cuanto mejor sea su anuncio, más podrá cobrar a los visitantes.

Con todo, esta estrategia infrautilizada puede ser una gran manera de complementar sus ingresos y aumentar sus reservas financieras. En unos pocos meses, usted podría incluso tener lo suficiente para hacer un pago inicial para una propiedad multifamiliar.

Real Estate Crowdfunding

En lugar de recaudar la financiación de un prestamista, considere el uso de crowdfunding como una forma de comprar una propiedad multifamiliar. El crowdfunding es una forma de recaudar dinero pidiendo a un grupo de inversores pequeñas cantidades de capital, en lugar de una gran inversión. Esta estrategia se hizo popular gracias a sitios web como GoFundMe y Kickstarter, que permiten a los usuarios crowdfunding cualquier proyecto fácilmente.

No se necesita ningún capital para iniciar el crowdfunding; sin embargo, se necesita una red fiable y un discurso fuerte. Es más probable que los prestamistas se interesen por el éxito de tu proyecto, así que tienes que estar preparado para convencerles de cómo va a funcionar. Puede requerir una gran dedicación, pero la buena noticia es que, tras el éxito de su propiedad, los inversores estarán más dispuestos a recomendarle a otros y a apoyar sus futuros proyectos.

Mejores préstamos para viviendas multifamiliares

Hay varios tipos de préstamos para propiedades multifamiliares disponibles en el mercado para aquellos que buscan formas de financiar su compra con un préstamo. Los tipos de interés de los siguientes préstamos suelen oscilar entre el 4,5 y el 12 por ciento y pueden ser adecuados para los inversores que buscan refinanciar sus propiedades también:

• Hipoteca multifamiliar convencional: La mayoría de los prestamistas tradicionales ofrecen préstamos lo suficientemente grandes para financiar propiedades multifamiliares, por lo general para aquellos entre dos y cuatro unidades. (Las hipotecas convencionales son ideales para los inversores que desean un préstamo a largo plazo y pueden hacer un pago inicial del 20%.

• Financiación federal: Múltiples agencias gubernamentales, como la Administración Federal de la Vivienda (FHA), Fannie Mae y Freddie Mac patrocinan programas de préstamos multifamiliares. Estos préstamos son excelentes para los inversores que no tienen mucho para un pago inicial y están dispuestos a vivir en una de las unidades.

• Préstamo de cartera: Los préstamos de cartera son préstamos que se pueden utilizar para comprar varias propiedades a la vez. Estos préstamos a largo plazo son adecuados para los inversores que quieren comprar hasta 10 propiedades a la vez.

• Financiación a corto plazo: Algunos inversores pueden necesitar un préstamo a corto plazo, como un préstamo de dinero duro o un préstamo puente, para tener flexibilidad. Por ejemplo, un inversor puede querer actuar rápidamente en una operación y financiarla a corto plazo hasta que pueda renovarla o aumentar la ocupación hasta que pueda cumplir los requisitos del préstamo a largo plazo. La financiación a corto plazo suele estar asociada a tipos de interés más altos.

Pros de la compra de propiedades multifamiliares

Antes de decidirse a añadir una propiedad multifamiliar a su cartera de inversiones, debe tomarse el tiempo necesario para sopesar los pros y los contras y decidir si es adecuado para usted. Hay muchos beneficios para invertir en una propiedad multifamiliar que atrae a los inversores a buscar estas oportunidades.

• Ingresos recurrentes: Los ingresos mensuales recurrentes que puede producir una propiedad multifamiliar es uno de los beneficios más destacados de esta inversión. Las operaciones financieramente sólidas tienen el potencial de compensar sus gastos mensuales y poner dinero en efectivo en su cartera todos los meses.

• Diversidad de ingresos:Una vacante en una propiedad de una sola vivienda resultará en una pérdida de ingresos para ese período de tiempo. Sin embargo, si una unidad está desocupada en una propiedad multifamiliar, las otras unidades seguirán generando ingresos, ayudando a aliviar el coste de la vacante.

• Bajo mantenimiento: Muchas reparaciones de mantenimiento, como el techo o la calefacción central, pueden realizarse en todas las unidades de una propiedad multifamiliar a la vez. Esto le ayudará a ahorrar tiempo y dinero en suministros y mano de obra.

• Múltiples fuentes de ingresos:En las propiedades multifamiliares más grandes, los inversores tienen oportunidades de generar más fuentes de ingresos en el lugar. Puede cobrar a los inquilinos cuotas adicionales por las plazas de aparcamiento o de garaje, o instalar instalaciones de lavandería que funcionen con monedas y que proporcionen ingresos además del alquiler mensual.

• Financiación basada en el rendimiento:La financiación de las propiedades multifamiliares se basa en el rendimiento de la propiedad, no en su situación financiera personal. Esto puede beneficiar si usted está buscando para invertir en bienes raíces, pero no tienen una gran puntuación de crédito.

Contra de la compra de propiedades multifamiliares

Aunque hay muchos beneficios de la compra y la propiedad de propiedades multifamiliares, hacerlo puede ser más complejo que las inversiones de una sola casa, por lo que es importante entender los desafíos que puede enfrentar.

• Gestión: La gestión de una propiedad multifamiliar puede llevar mucho tiempo, especialmente si hay más de 4 unidades en la propiedad. Muchos inversores optan por contratar a los administradores de la propiedad en el lugar o una empresa de gestión de la propiedad en lugar de asumir la tarea de sí mismos. Aun así, ambas opciones conllevan costes adicionales.

• Mayor rotación:Por término medio, los inquilinos de propiedades multifamiliares ocupan una unidad durante unos 2 años o menos, en comparación con los 5 a 7 años de ocupación del inquilino medio de una vivienda. Asegúrese de asumir los costes de marketing necesarios para atraer a nuevos inquilinos debido a la mayor rotación de los inquilinos multifamiliares.

• Los inquilinos descuidan la propiedad:El desgaste normal de las propiedades multifamiliares tiende a ser mayor que el de las unifamiliares, por lo que los inversores deben estar preparados para hacer más reparaciones entre la ocupación de cada inquilino.

• Alto coste de mantenimiento:Cuando surgen problemas importantes en una propiedad multifamiliar, varias unidades se verán afectadas, lo que resulta en reparaciones de mantenimiento más caras. Si se producen problemas como fallos en el sistema de calefacción o problemas de fontanería, costará más reparar varias unidades de lo que costaría reparar una casa unifamiliar, por lo que los inversores deben estar preparados para estos gastos si alguna vez se producen.

Resumen

Si invertir en una propiedad multifamiliar es lo adecuado para usted requerirá que los inversores piensen de forma creativa en sus obstáculos y elaboren una estrategia para comprar una propiedad multifamiliar sin dinero de una forma que funcione para usted. Si recurre a su red de contactos, explora las opciones de dinero duro -incluso calculando el valor de reventa de la madera- podría encontrar vías para la inversión multifamiliar que nunca creyó posibles. Cualquier estrategia de inversión tiene ventajas e inconvenientes. Sin embargo, si los inversores son plenamente conscientes de lo que les espera, es mucho más probable que logren el éxito con las inversiones en propiedades multifamiliares.

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