Preferred Equity – Another Way to Invest in Real Estate

V souvislosti s investováním na akciovém trhu jste pravděpodobně slyšeli pojem „preferované“. Společnosti často dávají investorům na výběr, zda si koupí prioritní akcie. Ty jsou považovány za méně rizikové – i když dražší – než kmenové akcie. Co však znamená pojem „prioritní“ v kontextu investování do nemovitostí?“

Co jsou to prioritní akcie?

Developeři nebo vlastníci nemovitostí (budu je označovat jako sponzory projektů) chtějí zvýšit svou finanční páku. Přednostní kapitál jim v tom pomáhá tím, že financuje projekt kapitálem, který je podřízený (s nižší prioritou) hypotečnímu dluhu, ale nadřízený (s vyšší prioritou) vlastnímu kapitálu, který již sponzor projektu v projektu má.

Obvykle věřitelé nemovitostí nepůjčují více než 80 % hodnoty nemovitosti. Je to proto, že věřitel si chce zajistit určitý ochranný polštář pro případ, že by se něco pokazilo. Tyto úvěry na první pozici se obvykle pohybují spíše v rozmezí 60-70 %.

V oblasti investování do nemovitostí se hypotéky často označují jako seniorní dluh. Jedná se o finanční pozici, která: (1) je pořizována soukromě od hypotečního věřitele, (2) není kupována, prodávána ani obchodována na burzách cenných papírů a (3) nemá žádný centrální ratingový systém.

Takže zatímco prioritní dluh zajišťuje financování realitních podniků po většinu cesty, sponzor projektu bude někdy potřebovat více peněz na financování větší části transakce. Tehdy přichází na řadu prioritní kapitál.

Poplatky za prioritní kapitál & Riziko

Přednostní kapitál je dražší než prioritní dluh. Pro investory je také rizikovější. Je pravděpodobnější, že bude negativně ovlivněn, pokud hodnota nemovitosti klesne. Úrokové sazby placené investorům jsou tedy vyšší, aby kompenzovaly zvýšené riziko.

Sponzoři projektů často usilují o ještě větší financování tím, že nabízejí pozice kmenového kapitálu. Jedná se o nejméně bezpečnou (nejrizikovější), ale pro investory nejlukrativnější pozici. Věřitelé a preferovaní kapitáloví finančníci získají výhodné úrokové sazby, ale pokud se hodnota nemovitosti zvýšila, jsou to investoři do společných kapitálových pozic, kteří mohou sklízet tyto (často větší) odměny.

Tyto odměny často zahrnují:

• podíl na ziscích ze zhodnocení nemovitosti;
• výplatu příjmů z pronájmu a/nebo
• výhody z možných daňových odpočtů, jako jsou odpisy.

Kapitálový zásobník nemovitostí

Profesionálové v oblasti nemovitostí používají termín „kapitálový zásobník“ k popisu vrstev peněz a práv, která jsou s každou vrstvou spojena. Jak postupujete „nahoru“ po kapitálovém zásobníku od dluhu k vlastnímu kapitálu, dostáváte se do zón stále vyššího rizika – ale také potenciálně vyšších odměn.

Typicky vypadá kapitálový zásobník asi takto:

Jak vidíte, spodní vrstvu kapitálového zásobníku tvoří banka nebo držitel hypotéky, kterému se musí zaplatit bez ohledu na cokoli. Jejich investice do podniku je zajištěna samotnou nemovitostí. Nejvyšší riziko a potenciálně vyšší odměnu z podniku má sponzor projektu. Pokud nedodrží splátky, věřitel může nemovitost zabavit a sebrat sponzorovi/dlužníkovi vše, na čem pracoval.

Přednostní vs. kmenový kapitál

Přednostní kapitáloví investoři upřednostňují pevný výnos a prioritu, pokud jde o návratnost jejich investice i návratnost jejich investice. To platí zejména pro institucionální investory.

Typicky má prioritní kapitál smluvní práva obsažená v provozní smlouvě projektu. Preferenční kapitál se také vyhýbá nutnosti uzavřít dohodu mezi věřiteli s nadřízeným věřitelem a má lepší postavení v případě jakéhokoli scénáře úpadku.

Stejně jako dluh, i preferenční kapitál nejčastěji zahrnuje pevnou dobu splatnosti. Ta je obvykle dva až tři roky. Na konci doby splatnosti nebo v případě určitých spouštěcích událostí souvisejících s neplněním závazků ze strany sponzora je sponzor obvykle povinen odkoupit podíl na prioritním kapitálu za odkupní cenu rovnající se nevrácenému kapitálu plus veškerým naběhlým, ale nerozděleným úrokovým ziskům.

Komponentní kapitál je na druhou stranu více než jen půjčka. Je to nákup projektu. Investor získává procentuální podíl na projektu. Tím získává část z případného zvýšení hodnoty dokončeného projektu. Nebo může získat část příjmů z pronájmu. Nebo obojí. Je to docela podobné jako nákup akcií od makléře. Vlastníte část společnosti. Pokud však projekt prodělá, může investor přijít i o své peníze.

Nejčastější rozdíly jsou podrobně popsány v této tabulce:

Pozn: Ačkoli pojmy definované v tomto grafu představují společné rozdíly, zdá se, že každá stránka pro crowdfunding nemovitostí má vlastní definici každého z nich. Na některých je například prioritní kapitál označován jako „mezaninový“. Existují hybridy jednotlivých typů vlastního kapitálu, protože sponzoři a úvěroví úředníci si mohou u každé transakce stanovit priority podle svého uvážení. Před investicí si musíte pečlivě přečíst dokumenty ke konkrétní transakci.

Preferred Return Is Not Same as Preferred Equity

Ačkoli jsou tyto dva typy kapitálu často zaměňovány, existuje mezi nimi důležitý rozdíl. Preferenční kapitál je pozice v zásobníku kapitálu, která má přednost při splácení. Přednostní výnos se vztahuje k rozdělení zisku. Zisky z provozu, prodeje nebo refinancování se rozdělují jedné třídě vlastního kapitálu před druhou. Rozdíl spočívá v tom, že preferovaná návratnost je přednost v návratnosti kapitálu, zatímco preferovaná kapitálová pozice je pozice, která dostává přednost v návratnosti kapitálu.

Možnosti crowdfundingu

Existuje mnoho crowdfundingových stránek, které nabízejí investice do preferovaného kapitálu s různými definicemi a předpokládanými ročními výnosy.

• U společností Fundrise a CrowdStreet mají investoři do preferovaného kapitálu přednost před investory do běžného kapitálu při rozdělování peněžních toků. Zisky jsou prioritním kapitálovým investorům vypláceny zpět (po splacení všech dluhů), dokud neobdrží dohodnutý „prioritní výnos“. Zbývající rozdělení peněžních toků se vrací držitelům kmenového kapitálu.
• Společnost Realty Mogul rozlišuje mezi mezaninovým dluhem a prioritním kapitálem. Oba představují vyšší potenciální výnosy… a potenciální rizika poklesu. Platforma nabízí oba typy jako možnosti diverzifikace portfolia nemovitostí „napříč spektrem rizik“.
• A Rich Uncles poskytuje přístup k REITs (real estate investment trusts) s různými možnostmi držby prioritního nebo kmenového kapitálu a minimální investicí 500 USD, kterou lze rozdělit mezi libovolné REITs po 10 USD.

Shrnutí

Preferovaný kapitál nabízí investorům bezpečnější a méně rizikovou kapitálovou pozici než kmenový kapitál. A jako u každé investice platí, že čím vyšší je riziko, tím vyšší je předpokládaný výnos.

Kmenové i prioritní akcie mohou být výhodné jak pro realitní společnosti, tak pro investory. Nemovitostní společnosti (sponzoři projektů) mohou zvýšit svou finanční páku – a tím i potenciální výnosy – financováním svých projektů nad rámec hypotéky nabídkou prioritního kapitálu. Ten je z hlediska práva na splátku podřízený hypotečnímu dluhu, ale nadřazený vlastnímu kapitálu sponzora. Investoři mohou získat vyšší výnosy výměnou za přijetí vyššího rizika, což je pozice jen o jeden stupeň nižší než hypotéka s prvním zástavním právem.

Frustrující skutečností je, že tato terminologie se používá zaměnitelně – a není definována žádným regulačním orgánem. Takže to, co jedna crowdfundingová platforma nazývá „prioritní kapitál“, může jiná nazývat „mezaninový dluh“. A to, jak jedna platforma definuje prioritní a kmenový kapitál, se může od jiné platformy podstatně lišit. A zdá se, že i na téže platformě existují nuance v tom, co jednotlivé pojmy znamenají v jednotlivých transakcích.

Tento článek vás má seznámit s pojmy, se kterými se setkáte, ale nezapomeňte si pečlivě přečíst všechny dokumenty a ujistit se, že důkladně rozumíte tomu, do čeho investujete, než do toho vložíte své těžce vydělané peníze.

Nezávisle na tom, zda investujete na crowdfundingové platformě nebo přímo do obchodu, vždy si vše řádně prověřte.