Zákon o nájmu chrání právo nájemce na soukromí i právo pronajímatele na vstup. To způsobuje mezi nájemníky zmatek, proto jsme si řekli, že se podíváme na jednu z nejčastějších otázek:
Může nájemce odmítnout vstup pronajímateli v Kalifornii?
Možná si myslíte, že podpis nájemní smlouvy a převzetí klíčů od pronajaté jednotky, ať už bytu nebo jiné, znamená, že jednotka je v podstatě vaše.
To je teoreticky správně, ale zákon zcela nevylučuje možnost přístupu majitele nebo správce nemovitosti. V závislosti na situaci může mít pronajímatel právo vstoupit – i bez řádného oznámení.
Tady je to, co byste měli vědět o právech pronajímatele a nájemce podle kalifornského práva.
Právo nájemce na soukromí
Po podpisu nájemní smlouvy má nájemce právo na „klidné užívání“ nemovitosti. Toto právo se vztahuje na všechny aspekty nemovitosti zahrnuté do nájemní smlouvy. Tyto prostory mohou zahrnovat obytné prostory, balkony, verandy, dvory, kůlny nebo garáže. Pokud jsou zahrnuty v nájemní smlouvě, má k nim nájemce po dobu trvání smlouvy částečně výlučná práva.
Řekněme tedy, že se pronajímatel náhodně objeví v nemovitosti uprostřed dne; řekne, že chce zkontrolovat potrubí ve sklepě. Nájemce neobdržel žádné oznámení. V tomto případě je v jeho právu odmítnout pronajímateli vstup.
Z pravidla samozřejmě existují výjimky.
Právo pronajímatele vstoupit v naléhavých případech
Pronajímatel je vlastníkem nemovitosti. On nebo jím pověřený správce (např. správce nemovitosti) bude občas potřebovat vstoupit do nemovitosti.
Stát Kalifornie vyžaduje, aby pronajímatel dal dostatečné oznámení, s výjimkou případů skutečné nouze.
Otázkou samozřejmě je, jak se definuje „nouze“. To je důležité, protože kalifornské soudy se často staví na stranu nájemců v případech, kdy pronajímatel vstoupí na pozemek bez povolení. Pronajímatel však musí mít velmi dobrý důvod, proč se potřebuje dostat dovnitř.
Zde jsou uvedena běžná kritéria pro klasifikaci naléhavých případů:
- Situace, kdy by oznámení nebylo praktické
- Situace, která ohrožuje bezpečnost nájemce nebo ostatních obyvatel
- Situace, kdy by nevniknutí do nemovitosti způsobilo škodu
Příkladem naléhavých případů může být např:
- Požáry
- Únik plynu
- Povodně
- Náhlá situace způsobená přírodní katastrofou (například ničivé požáry v roce 2018)
Další důvody, proč může pronajímatel vstoupit
Náhlá situace není jediným důvodem, proč může pronajímatel nebo jeho správce vstoupit do nemovitosti. Obecně platí, že pronajímatel má právo udržovat svůj majetek, starat se o záležitosti týkající se pronájmu nebo prodeje nemovitosti nebo řešit jakékoli zdravotní či bezpečnostní problémy. Mohou také kdykoli vstoupit do objektu, pokud jim to povolí soud.
Mezi konkrétní příklady jiných než naléhavých důvodů pro vstup patří:
- Kontroly: Pronajímatel může provádět dohodnuté kontroly, obvykle jednou ročně, aby zjistil, zda je třeba v jednotce provést nějaké opravy. Může také provést kontrolu nemovitosti, když se má nájemce odstěhovat. K tomu může dojít, když nájemce podá výpověď, aby pronajímatel mohl provést opravy před tím, než jednotku ukáže potenciálním nájemcům. Standardem je také provedení prohlídky po odstěhování nájemce.
- Opravy: Pronajímatel má právo udržovat a provádět opravy svého majetku. Tyto opravy mohou zahrnovat jak běžné opravy v rámci údržby, tak opravy, které si vyžádal nájemce.
- Vylepšení: Pronajímatel si zachovává právo na vylepšení nemovitosti. Může například chtít přidat myčku nádobí nebo pračku se sušičkou do pronájmu, který je dříve neměl.
- Předváděcí akce: Lidé, kteří si budou jednotku pronajímat po odchodu nájemce, nebo ti, kteří mohou nemovitost koupit, si mohou jednotku prohlédnout. Pronajímatel může jednotku ukázat také dodavatelům, opravářům třetích stran, zástupcům hypotečních společností a dalším osobám.
- Opuštění: Nájemce obecně ztrácí právo na soukromí, jakmile nemovitost opustí. Pronajímatel může vstoupit, aby jednotku vyklidil, provedl opravy a připravil ji k opětovnému pronájmu.
- Běžné služby: To závisí na tom, co je uvedeno v nájemní smlouvě. Vaše nájemní smlouva může například stanovit, že pronajímatel vstoupí jednou měsíčně kvůli deratizaci nebo jiným službám údržby, jako je výměna filtrů.
- Porušení hygienických nebo bezpečnostních předpisů:
Váš pronajímatel může také vstoupit do nájemní jednotky za účelem doručení oznámení o vystěhování. V těchto případech je obvykle doprovází policista kvůli bezpečnosti a svědectví. Nejedná se však o běžnou praxi. Ve většině případů může pronajímatel v Kalifornii doručit oznámení o vystěhování vyvěšením na dveře nemovitosti.
Pokyny pro oznámení a vstup
To, že pronajímatel může vstoupit, neznamená, že tak může učinit, kdykoli se mu zachce. Existují určité pokyny pro výpověď, které musí pronajímatel dodržet, jinak může vstup odmítnout.
Řekněme například, že pronajímatel plánuje dát nemovitost do prodeje. Musí dát nájemci písemnou výpověď, ale výpověď musí být podána do 120 dnů od vstupu. V tomto případě musí pronajímatel pouze 24 hodin ústně oznámit, že vstoupí do nemovitosti, aby ji ukázal. Musí také zanechat uvnitř nemovitosti lístek, že tam byl. Po uplynutí 120 dnů musí pronajímatel oznámení obnovit a objasnit, že nemovitost je stále na prodej.
Většina ostatních neurgentních důvodů pro vstup vyžaduje 24hodinové písemné oznámení. Očekává se, že pronajímatel vstoupí do nemovitosti během standardní provozní doby.
Stát Kalifornie obecně očekává, že tato doba bude od pondělí do pátku mezi osmou hodinou ranní a pátou hodinou večerní. Oznámení musí být konkrétní, včetně předpokládaného času a důvodu, proč pronajímatel potřebuje přístup do jednotky. Nájemce se může vzdát požadavku na oznámení, pokud zavolá o pomoc a souhlasí s tím, aby pronajímatel vstoupil jinak.
Závěr
Může tedy nájemce v Kalifornii odmítnout vstup pronajímateli?
Je jen velmi málo důvodů, aby pronajímatel vstoupil do nájemní jednotky poté, co ji převezme nájemce.
Pronajímatel může vstoupit do nájemní nemovitosti, aby řešil problémy týkající se oprav a havarijních situací, protože ty mohou představovat nebezpečí pro vás a vaše sousedy. Pronajímatel nemá právo obtěžovat nájemce tím, že ho nevpustí do nemovitosti z jiného důvodu.
Pokud máte spor s pronajímatelem nebo nájemcem, můžete zvážit vyhledání advokáta, který je obeznámen se spory mezi pronajímatelem a nájemcem.
.