Podíváme se na příklad, jak můžete snížit daň z nemovitosti prostřednictvím argumentu nazvaného Leased Fee Vs Fee Simple.
PRAVIDLO 4 STANOVÍ, ŽE PŘI POUŽITÍ PRODEJNÍCH CEN PŘEDMĚTU OCENĚNÍ NEBO SROVNATELNÝCH NEMOVITOSTÍ PŘI OCENĚNÍ ODHADCE:
(b) Při oceňování nezatíženého poplatkového podílu, (1) přepočítat prodejní cenu nemovitosti zatížené dluhem, jehož předmětem zůstala nemovitost, na její ekvivalent nezatíženého poplatkového podílu tak, že k prodejní ceně vlastního kapitálu prodávajícího připočte cenu, za kterou by podle odhadu mohl být tento dluh prodán za hodnotově směrodatných podmínek v době sjednání prodejní ceny, a (2) přepočítat prodejní cenu cenu nemovitosti zatížené nájemní smlouvou, které nemovitost zůstala předmětem, na její nezatížený ekvivalent poplatkové ceny tak, že se od prodejní ceny vlastního kapitálu prodávajícího odečte částka, o kterou se odhaduje, že nájemní smlouva tuto cenu zvýšila, nebo se k ceně vlastního kapitálu prodávajícího přičte částka, o kterou se odhaduje, že nájemní smlouva tuto cenu snížila.
Protože oceňovaný majetkový podíl je nezatíženým prostým podílem, musí být odhad tržního nájemného proveden bez ohledu na skutečná ujednání o nájmu. Pravidlo 8(d) uvádí, že při „oceňování nemovitosti zatížené nájmem je čistým výnosem, který má být kapitalizován, částka, kterou by nemovitost vynášela, kdyby nebyla takto zatížena, bez ohledu na to, zda tato částka převyšuje nebo nedosahuje smluvního nájemného a zda pronajímatel nebo nájemce souhlasil s placením daně z nemovitosti.“
Příručka odhadce Podpora argumentace
EKONOMICKÉ CHARAKTERISTIKY
Ekonomické charakteristiky zahrnují všechny atributy nemovitosti, které ovlivňují tok jejích příjmů. Tento prvek srovnání je obecně použitelný pouze pro nemovitosti generující příjem. Mezi významné ekonomické charakteristiky patří následující:
- Úroveň provozních nákladů
- Kvalita managementu
- Kvalita nájemce (např. úvěrový rating)
- Některá ustanovení nájemní smlouvy (úlevy na nájemném, zastavení a úhrada nákladů, vypršení nájemní smlouvy, opce na prodloužení atd, ), nikoli však včetně nájemného vyššího nebo nižšího než tržní
Úpravy o ekonomické charakteristiky by neměly být zaměňovány s úpravami o rozdíly v předávaných majetkových právech (např. nájemné, které není aktuálním tržním nájemným) nebo tržních podmínkách. Často je obtížné úpravy o ekonomické charakteristiky izolovat a měřit v rámci metody srovnávacích prodejů. Například analýza párových prodejů by vyžadovala dva srovnatelné prodeje, které se liší pouze ekonomickými charakteristikami, jejichž mezní hodnota se měří. To je velmi přísný požadavek na údaje. Kdykoli je to možné, měl by odhadce identifikovat srovnatelné nemovitosti s ekonomickými charakteristikami podobnými předmětu ocenění, a tím se vyhnout nutnosti tohoto typu úpravy.
KAPITALIZACE ROZDÍLU V NÁJEMNÉM
Rozdíl v nájemném (buď zisk, nebo ztráta) způsobený specifickou charakteristikou nemovitosti lze kapitalizovat do odhadu výše úpravy. Tato technika se obvykle používá k úpravě rozdílů ve fyzických charakteristikách, i když ji lze použít pro jakýkoli rozdíl mezi nemovitostmi, u nichž lze odhadnout trvalý rozdíl v nájemném. Je zřejmé, že se vyžaduje také odhadovaná míra kapitalizace. Například předmětná nemovitost může mít výtah, zatímco srovnatelná nemovitost jej nemá. Na základě údajů o tržním nájemném se odhadne rozdíl nájemného pro obě nemovitosti a kapitalizuje se – pomocí přímé kapitalizace – do odhadu úpravy. Jak rozdíl v nájemném, tak míra kapitalizace by měly mít oporu v trhu.