Ta chata u jezera nebo chalupa na pláži mohla být místem, kde se desítky let konala veselá rodinná setkání. To však neznamená, že zděděný druhý dům bude pro vás a vaše sourozence dovolenou.
Naštěstí pro Billa Ringhama, ředitele soukromých majetkových služeb společnosti RBC Wealth Management v Minneapolis, on a jeho tři sourozenci spolu dobře komunikují a přátelsky sdílejí chatu, kterou jim předali jejich rodiče.
Po 17 let se Ringhamovi a jeho sourozencům daří dohodnout se na hlavních otázkách a scházet se na nemovitosti při oslavách významných svátků. Řekl, že se většinou shodnou na takových věcech, jako je rozhodování o tom, kdy je třeba srub vymalovat, i když se ne vždy shodnou na barvě.
Ale ne všechny rodiny mají to štěstí, že spolu vycházejí tak dobře. Ne všichni sourozenci musí mít nutně stejný zájem na udržení nebo zachování tohoto majetku.
V některých případech rodiče předpokládali, že jejich děti budou vždy v souladu, a nepřijali opatření, která by je připravila na možné konflikty, uvedl doktor Lee Hausner, spoluautor knihy „The Legacy Family:
„Naši rodiče prostě předpokládali, že všichni budeme chtít, aby chata zůstala v rodině, ale já si vždycky myslím, že je férové, aby se rodiče zeptali svých dětí, jestli chtějí prázdninový dům,“ řekl Ringham. „Byl to pro mě moment, který mi otevřel oči, když jsem si uvědomil, že chatu miluji, ale jiný sourozenec z ní tak nadšený nebyl. Ironií je, že tento sourozenec si ji teď opravdu užívá a je rád, že jsme si ji nechali.“
Sdílený nefinanční majetek, jako je loď, letadlo nebo letní dům, vytváří možnost obrovských konfliktů, řekl Hausner.
„K rodinnému domu se vážou nejrůznější neurotické, emocionální vazby,“ řekl Hausner.
Například po matce může zůstat pár křesel do obývacího pokoje, které jedna z dcer odmítá vyměnit, i když sama matka by byla zděšena, kdyby dnes měla tato stará křesla ve svém domě.
„Je to přesně ten druh věcí, které mohou způsobit, že spolu sourozenci přestanou mluvit.“
Možnosti, jak se mohou sourozenci dohodnout, co dělat se zděděným domem
Nejdůležitější věc, kterou mohou rodiny při převodu nebo sdílení majetku udělat, je být transparentní, jinak hrozí, že si zničíte vztahy, uvedla Alma Banuelosová, národní vedoucí oddělení Trust and Estate services City National Bank v Los Angeles.
Pokud je součástí majetku, který zdědíte po rodičích, rekreační dům, máte se svými sourozenci několik možností, jak se dohodnout, co s tímto majetkem udělat, abyste zajistili splnění přání každého z nich.
Dělte se o dům s formální dohodou
Pokud všichni sourozenci zdědí nemovitost rovným dílem a chtějí ji, je důležité uzavřít partnerskou dohodu, která stanoví pravidla užívání, například jak často ji mohou lidé využívat, kdo má přednost a jaká jsou práva hostů, říká Banuelos. „Měli byste dokonce nastínit typy využití a kolik hostů je v danou dobu povoleno, abyste předešli konfliktům,“ říká Banuelos. „Nemusíte například chtít, aby váš svobodný bratr uspořádal silvestrovský večírek pro 150 lidí, který by mohl potenciálně způsobit určité škody na domě. Možná budete chtít také zvážit, zda může někdo pronajmout nemovitost jiným osobám v době, kdy to mají naplánováno, a kdo se postará o stav domu před a po tomto pronájmu.“
Důležitým prvkem dohody je také sdílení údržby/výdajů, které může být podle Banuelose založeno na podílu vlastnictví nemovitosti, užívání nebo jiných metodách.
Někteří rodiče se podle ní rozhodnou převést list vlastnictví svého rekreačního domu na své děti ještě za svého života a zřídit fond na úhradu nákladů na údržbu a daně z nemovitosti, zejména pokud se nemovitost nachází v drahé oblasti, jako je Martha’s Vineyard nebo na pláži v Malibu.
Pokud to nebylo součástí plánu dědictví, bude třeba zřídit výdajový účet nemovitosti. Vyhnete se tak problému, který vznikne, když je potřeba provést nějaké investiční vylepšení – například vyměnit zatékající střechu – a vaši sourozenci tvrdí, že nemají volnou hotovost, aby se na opravu složili.
„Musíte také rozhodnout o způsobu výběru dodavatelů na opravy, stačí zvážit, zda jeden ze sourozenců chce uzavřít smlouvu s nejlevnější variantou, zatímco druhý chce najmout dražšího dodavatele, pokud to bylo rozepsáno ve smlouvě, je menší riziko neshod mezi sourozenci,“ řekl Banuelos.
Další možností je najmout správce nemovitosti, který by se staral o běžné opravy, v případě potřeby nemovitost pronajímal a činil společná rozhodnutí, což je výhodné zejména v případě, kdy jsou majitelé/sourozenci od rekreačního domu značně vzdáleni. O náklady se obvykle dělí sourozenci.
„Formální dohoda může být nutná, jakmile nemovitost zdědí další generace, protože místo několika sourozenců se o nemovitost začne dělit více bratranců a sestřenic a jejich rodiny,“ řekl Ringham. „V našem případě, kdybychom všichni darovali svůj podíl na rekreačním domě našim dětem, ze čtyř vlastníků bychom se stali devíti vlastníky.“
Hausner doporučuje vytvořit správní radu, podobnou představenstvu bytového domu, aby se členové rodiny nesnažili vymyslet, jak nejlépe dům spravovat. A rodiny by měly mít zdravý systém pro to, co Hausner nazývá „cash calls“ – diskuse o utrácení peněz za nemovitost s dohodnutými pokyny před vznikem výdajů.
Struktura odkupu
V některých rodinách může jeden z dědiců žít příliš daleko na to, aby mohl rekreační dům pravidelně využívat – nebo nemusí mít prostředky na to, aby přispíval na jeho údržbu. Pokud by tento sourozenec dal přednost hotovosti před částečným vlastnictvím rekreačního domu, může mu exekutor přidělit jiné části pozůstalosti, aby se dědictví vyrovnalo, říká Ringham.
Pokud pozůstalost nemá likvidní aktiva nebo v pozůstalosti není dostatek majetku, mohou členové rodiny, kteří si chtějí ponechat rekreační dům, vykoupit druhého příbuzného ze svých vlastních prostředků.
„Sourozenci se musí ujistit, že strukturovali spravedlivou cenu za podíl na nemovitosti, a mohou se rozhodnout použít několik ocenění,“ řekl Ringham.
Pokud sourozenci nemají hotovost na odkoupení podílu druhého, mohou zvážit možnost vzít si na nemovitost úvěr, uvedla Banuelosová.
„Sourozenci se také mohou dohodnout na přijetí směnky, ve které obě strany souhlasí s podmínkami a splátkami úroků,“ řekla. „Je třeba zvážit, co se stane, pokud dojde k opomenutí platby. Pokud je pro rodinu vhodná mezirodinná půjčka, aby se předešlo nevraživosti mezi sourozenci, můžete uvažovat o externím zástupci, který bude platby vymáhat.“
Prodejte a rozdělte si zisk
Pokud nikdo z dědiců rekreační nemovitost nechce, nejjednodušším řešením je prodat ji a rozdělit si výtěžek jako součást pozůstalosti, uvedl Banuelos.
Pokud se rozhodnete pro prodej, je podle Hausnera důležité použít osvědčené obchodní postupy a nechat dům odborně ocenit. Členové rodiny mohou mít předkupní právo, ale pouze za tržní cenu.
I když se sourozenci na začátku dohodnou, že se o rekreační dům podělí, je rozumné stanovit dohodu o tom, za jakých podmínek bude rodina uvažovat o budoucím prodeji, řekl Banuelos.
„Měli byste se dohodnout, kdo má předkupní právo, například zda je omezeno na nejbližší členy rodiny nebo na širší rodinu,“ řekl Banuelos. „Nebo můžete vytvořit omezený seznam kupujících.“
Měli byste také definovat způsob určení prodejní ceny, abyste se vyhnuli budoucím neshodám, řekla Banuelosová, včetně toho, zda cena vychází z aktuální tržní hodnoty nebo z diskontované hodnoty.
Pronajměte a rozdělte si zisk
Pokud nikdo ze sourozenců nechce nemovitost využívat na dovolenou, ale je to cenný majetek, mohou chtít z domu udělat investici. Jedním ze způsobů, jak toho dosáhnout, navrhuje Ringham, je vytvořit společnost s ručením omezeným, která bude vlastníkem nemovitosti a přes kterou budou plynout příjmy z pronájmu.
„Je třeba uzavřít nějaký typ partnerské smlouvy, ideálně s nezávislým správcem nemovitosti, který ji bude udržovat a pronajímat,“ říká Banuelos. „Ve smlouvě je třeba stanovit typ nájemce, například krátkodobý nebo dlouhodobý pronájem, preferovanou výši nájemného a způsob rozhodování o opravách a vylepšeních.“
Správce nemovitosti si obvykle účtuje poplatek; procento z příjmů z pronájmu, řekl Banuelos, ale zbaví majitele tlaku na každodenní rozhodování a zvládání běžné údržby.
Rozdělovací žaloba
Pokud se členové rodiny, kteří zdědí rekreační dům, nemohou dohodnout, jak s nemovitostí naložit, je poslední možností žaloba na rozdělení majetku.
„Pokud existuje nezávislý správce pozůstalosti, který není členem rodiny, může mít tato osoba v závislosti na řídicím dokumentu pravomoc nemovitost prodat,“ řekl Banuelos. „Pokud je správcem sourozenec, mohla by tato osoba nebo jiný sourozenec požádat soud o pokyny, jak s majetkem naložit. Získání požehnání soudce k prodeji domu zbavuje správce odpovědnosti za rozhodnutí.“
Právní kroky mohou být nákladné, protože každý ze sourozenců si pravděpodobně najme právníka a mohlo by dojít k několika odvoláním, řekl Banuelos. „Není příliš výhodné prodlužovat záležitost soudní cestou, pokud existuje neformální způsob, jak konflikt vyřešit,“ řekla.“
Rodiče také mohou v rámci svého majetkového plánu stanovit svému správci, že pokud se sourozenci nedohodnou na sdílení rekreačního domu, nebo musí být prodán, řekla Banuelosová, což může zmírnit neshody.
Vytvoření písemné dohody může snížit nevraživost
„Nejlepší je formalizovat provozní dohodu co nejdříve po dědictví, aby se předešlo budoucím konfliktům a zároveň spolu všichni vycházeli,“ řekl Ringham. „Sourozenci na tom budou mnohem lépe, pokud se dohodnou na tom, jak budou řešit užívání, údržbu a možnosti budoucího převodu dříve, než bude někdo nešťastný.“
Udržení rodinných vazeb je hlavním cílem rekreačního domu, takže Hausner navrhuje, že i když zděděná nemovitost nevyhovuje všem, rodiny by mohly zvážit plánování společných výletů, nákup rekreačních bytů ve stejném komplexu nebo nákup pozemku s prostorem pro každou větev rodiny, aby si mohla postavit vlastní chatu.
Koneckonců, jak říká staré přísloví, rodiny, které si spolu hrají, zůstávají spolu.
Správa zděděného domu
Vzhledem ke složitosti a množství možností, které jsou při darování nebo dědění domu k dispozici, je důležité konzultovat každý krok s odborníky.